Ипотека уходит в минус
По оценке ЦБ РФ, объем выданных в России ипотечных займов на новостройки в январе 2023 года снизился на 66,4%. У такого положения вещей есть несколько причин.
Совокупный объем выданных в январе 2023 года ипотек по договорам долевого участия (ДДУ) в России снизился на 66,4%, до 104,6 млрд рублей, по сравнению с декабрем 2022 года. Это произошло на фоне на фоне повышения ставки государственной льготной ипотеки и устрожения требований к малообеспеченным кредитам.
Плохой сезон для ипотеки
Число выданных на новостройки ипотек в РФ в январе 2023 года год к году снизилось на 36,1%, а объем выдачи сократился на 21,4%. В целом в январе 2023 года было заключено 77,3 тысячи рублевых ипотечных договоров на все категории жилья на сумму 281,6 млрд рублей, что на 18,6% и 13,8% меньше января 2022 года соответственно.
В ЦБ также зафиксировали серьезное снижение выдачи ипотек с государственным участием. Так, в январе 2023 года было заключено 27,1 тысяч таких сделок на 130,6 млрд рублей, что по объему на 38,7% ниже, чем в январе 2022 года и почти в 3 раза меньше декабря 2022 года. Так, в отдельности по программе государственной льготной ипотеки объем выдачи в январе 2023 года составил 61,7 млрд рублей против 278,3 млрд в декабре 2022 года. Показатель сократился в 4,5 раза.
Сверх этого регулятор отметил изменение средневзвешенных ставок в январе 2023 года. Минимальный уровень по итогам месяца достиг 2% против чуть более 0,5% в декабре 2022 года. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам по ДДУ в январе 2023 года выросла до 4,82% с 3,5% месяцем ранее. Но за этот период доля жилищных кредитов на новостройки снизилась в портфеле с 44,7% до 37,2%. И в итоге динамика изменения средней ставки по ипотеке на все категории жилья в РФ в январе была меньше: 7,86% в январе 2023 года против 6,65% в декабре 2022 года.
Уменьшение количества выданных ипотечных займов в январе имеет сезонный характер, предположил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. Год к году снижение не столь существенно, а к уровням января 2021 и 2020 годов по-прежнему прослеживается рост. Тем не менее, считает аналитик, определенное охлаждение на ипотечном рынке заметно, и эта тенденция может сохраниться до конца первого полугодия 2023 года.
И все же, как отметил Игорь Галактионов в комментарии «Эксперту», новые меры ЦБ пока не оказали существенного влияния на рынок, поскольку вступают в силу в мае. Компании из отрасли жилищного строительства находятся в зоне риска, поскольку на продажи с использованием ипотечных средств приходится очень большая доля выручки.
Без поддержки будет сложно
Спрос на рынке недвижимости начал падать еще в прошлом году, и особенно это стало ощутимо с осени 2022 года. Снижение спроса на жилье привело к сокращению выдачи ипотечных кредитов и, соответственно, к падению стоимости квадратного метра в среднем в пределах 5% по РФ. Скорее всего, эта тенденция сохранится, заметил Петр Гусятников. И дело здесь не столько в уровне ипотечных ставок, которые сейчас нельзя назвать неподъемными, а в уровне общего снижения благосостояния населения и неуверенности в завтрашнем дне.
Учитывая тот факт, что сегодня уже свыше 90% всех сделок на рынке первичной жилой недвижимости приходится на ипотеку, данный инструмент вполне можно считать ключевым в формировании динамики развития отрасли жилищного строительства в нашей стране, пояснил «Эксперту» Дмитрий Панов, член генерального совета, координатор «Деловой России» в СЗФО, председатель санкт-петербургского регионального отделения.
В связи с этим отмеченная в материалах Банка России тенденция относительно замедления в январе этого года темпов ипотечного кредитования при трехкратном сокращении объема льготных ипотечных кредитов вызывает некоторую тревогу, указал эксперт. Безусловно, данные показатели необходимо смотреть в перспективной динамике, в течение одного-двух кварталов этого года, прежде чем делать однозначные выводы.
Есть основания полагать, продолжил Дмитрий Панов, что в первые три-четыре месяца 2023 года рынок будет адаптироваться к отмене «околонулевой» субсидированной ипотеке от застройщиков, доля которой достигала 50% в общем объеме ипотечных сделок, после чего ситуация будет выравниваться. Большинство застройщиков уже были готовы к введению Центробанком ограничительных мер, поэтому сейчас прорабатывают альтернативные механизмы стимулирования продаж, как например «ипотека в рассрочку».
Вместе с тем, уверен Дмитрий Панов, учитывая общемировую макроэкономическую и геополитическую ситуацию, без введения в нашей стране дополнительных мер поддержки, профильным кураторам строительной отрасли будет достаточно сложно достичь целевых показателей, запланированных национальным проектом «Жилье и городская среда». Меры должны быть направлены на стимулирование спроса на жилую недвижимость, снижение себестоимости строительства, оптимизацию и цифровизацию строительных процессов, заключил эксперт.