Наибольшее снижение объема ипотеки в РФ зафиксировано в ПФО
На 01.06.2015 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму не более 420,1 млрд. рублей, что на 33,45% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Напомним, что на 01.06.2014 года данный показатель составлял 631,347 млрд. рублей. Таким образом, это рекордное снижение выдачи ипотечных кредитов за последние 5 лет. Избежать более резкого падения рынка ипотечного кредитования, удалось благодаря государственной программе по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. рублей.
Начиная с 2014 года каждая четвертая сделка на покупку недвижимости заключается по ипотечному кредитованию. Сегодня лишь 15% готовы оформить ипотечный кредит против 40% в прошлом году. Основные причины снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, неуверенность в будущем доходе.
Стоит отметить, что впервые за 5 лет объемы выданных ипотечных кредитов показали отрицательную динамику.
Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции – все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования. Кроме того, повышение ключевой ставки в декабре с 10,5% до 17% заставило ряд банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в 2015 году до 12,5% не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Напомним, что сейчас ставка по рублевой ипотеке составляет в среднем – 15-17% против 12% годом ранее, без оформления личного страхования – 19-20%. Таким образом, те, кто собирался покупать недвижимость в этом году с помощью ипотечного кредитования отложили сделку до стабилизации ситуации в экономике страны.
Говоря о региональном распределении объема выданных ипотечных кредитов, то стоит отметить, что она неравномерная по стране. В первую очередь, это связано с разницей в экономическом развитии каждого округа, кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих и их финансовом благополучии. По объему выданных с начала года ипотечных кредитов лидирует ЦФО с долей 31,35%, далее идет ПФО – 19,77%, СЗФО – 13,72%, СФО – 11,51%, УФО – 9,83%, ЮФО – 7%, ДФО – 4,51%, на последнем месте СКФО – 2,2%.
Стоит отметить, что наибольшее снижение объема кредитования из округов РФ зафиксировано в Приволжском федеральном округе, оно достигло 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Среди регионов по темпам снижения выданных с начала года ипотечных кредитов лидерами стали Москва (58,92%), Республика Бурятия (58,53%), Алтайский край (57,43%), Томская область (56,17%), Новосибирская область (53,65%), республика коми (53,52%), Иркутская область (52,83%), Красноярский край (52,71%), Забайкальский край (52,67%), Пермский край (51,81%).
За последние несколько месяцев мы увидели снижение сразу двух ключевых показателей – средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 0,68% до 14,5 лет, сумма ипотечного кредита – на 5,4% до 1,6 млн. рублей. Данная тенденция вполне объяснима: во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья (2014 год не стал исключением). Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100% покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию. Таким образом, ипотечный заемщик конца 2014 года и начала 2015 года – это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50-60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не учитывающий все риски. Данную ситуацию мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., когда далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет.
Не смотря на сокращение объемов кредитования, просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования продолжает увеличиваться: прирост за период 01.01.2015-01.06.2015 превысил аналогичный период прошлого года в 5 раз – это абсолютный рекорд за последние 5 лет.
В абсолютных цифрах просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования достигла уровня 52,142 млрд. рублей – рост за годовой период 28,2%, с начала года – на 13,1%.
Стоит отметить, что на ЦФО приходится около 54,25% от всей ипотечной просроченной задолженности. Далее идет ПФО (10,33%), СФО (10%), СЗФО (8,99%), УФО (7,42%), ЮФО (5,17%), СКФО (1,97%), ДФО (1,82%). Как показывает статистика, наибольший объем просроченной задолженности приходится именно на ЦФО, как округ, лидирующий по объему строительства, а также по количеству приезжих из других регионов. Кроме того, именно крупные города ЦФО ощутили кризисные влияния сильнее, чем остальные регионы.
Наибольший прирост по объему просроченной задолженности приходится на Республику Саха (223,52%), Ямало-Ненецкий автономный округ (215,87%), Республику Калмыкия (188,88%), Республику Мордовия (171,87%), Забайкальский край (132,75%), Республику Алтай (127,27%), Амурскую область (122,5%), Еврейскую автономную область (120%), Республику Бурятия (106,86%), Ханты-Мансийский автономный округ (103,18%).
Стоит отметить, что на 01.06.2015 года на долю кредитов без просроченных платежей приходится 94,15%, с просрочкой от 1 дня – 5,85% (из них на просроченные платежи от 1 до 30 дней – 2,3%, от 31 до 90 дней – 1%, от 91 до 180 дней – 0,7%, свыше 180 дней – 1,85%). Напомним, что на аналогичный период прошлого года без просроченных платежей по ипотечному кредиту обслуживалось 95,61% от общей задолженности, с просрочкой от 1 дня – 4,39%. Таким образом, рост доли просроченных платежей за год составил 33,25%.
Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации – на 1% по итогам 2014 года, прогноз на текущий год - -8%. В связи с чем больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита (рост потребительских цен с начала года составил 15%).
Нельзя не принимать во внимание также рост уровня безработицы (в 20114 году он составил 5,3%, прогноз на 2015 год – 6%) и серьезные колебания курса валют и ослабление рубля – эта причина в первую очередь касается валютных заемщиков (с середины прошлого года курс национальной валюты снизился более чем на 44% по отношению к доллару и на 15,35%). Сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 38,58%.
Кроме того, говоря о причинах роста просроченной задолженности по ипотеке, нельзя не учитывать рост инфляции в России при стагнирующей заработной плате (по итогам 2014 года инфляция составила 11,4%, прогноз на 2015 год – 11-14%).
По данным «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН», портрет ипотечного должника сейчас выглядит таким образом: средний возраст – 35-40 лет, образование высшее, как правило, у большинства есть семья, у более 50% - дети. Наиболее рисковыми для ипотечного кредитования являются граждане, занятые в сфере строительства либо финансирования. Кроме того, занятые в сфере туризма и отдыха, так как данный сегмент имеет сезонность и, как следствие, непостоянный доход. В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту называют «временные трудности», «потеря работы». По последним данным, ипотечные заемщики в среднем отдают около 38% своих доходов на погашение кредиту – в 2015 году доля расходов на погашение ипотечного кредита может вырасти до 42%, тем самым существенно возрастает риск выхода на просрочку. Однако этот вариант развития возможен только в том случае, если во втором полугодии мы не увидим улучшения макроэкономических показателей.
Президент «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН» Елена Докучаева: «Рынок ипотечного кредитования беспокоит как кредиторов, так и членов правительства. Еще в середине прошлого года ипотечный заемщик считался одним из самых надежных, банки активно наращивали портфель, выдавая кредиты даже без справки о доходах. Однако в конце 2014 года макроэкономическая ситуация в стране резко ухудшилась, из-за повышения ключевой ставки с 10,5% до 17% многие банки отказались от этого кредитного продукта – все это повлияло на замедление темпов роста рынка. Однако решение правительства запустить государственную программу субсидирования ипотечной ставки, а также вступление в силу закона, разрешающего использовать материнский капитал для первоначального взноса может положительным образом отразиться на объеме выданных кредитов. Таким образом, объем выданных ипотечных кредитов по итогам года может составить 900 млрд. рублей. Надеясь на улучшение макроэкономической ситуации стране во втором полугодии, можно ожидать снижение темпов роста просроченной задолженности по итогам года».
