Ипотека выдохлась, кто теперь заплатит за новостройки?
Ипотечное кредитование в последние годы выступало драйвером роста продаж в новостройках. Кажется, этот ресурс начинает иссякать — люди, которые могут приобрести квартиру в кредит, тоже имеют свойство заканчиваться.
В прошлом году, как известно, российские банки установили рекорд по выдачи ипотеки. Было выдано почти 1,5 млн кредитов на сумму более 3 трлн рублей. То есть как минимум 1,5 млн человек приобрели квартиры с помощью ипотеки. Банки не разделяют ипотечные кредиты на первичку, вторичку, обычно говоря, что кредиты на новостройки составляют половину от всех выданных. Но известно, что в прошлом году было заключено порядка 700 тыс. договоров долевого участия, можно предположить, что ипотека обеспечила почти все покупки по ДДУ. Застройщики в свою очередь говорят о доле ипотечных сделок до 90%. То есть роль ипотеки не просто огромна – без нее рынок практически погиб бы.
На сколько упала ипотека?
На самом деле по статистике нельзя сказать, что в этом году объем выдачи ипотеки падает, скорее наоборот. За 7 месяцев 2019 году выдано 675,8 тыс. ипотечных кредитов (-13,9% к 7 месяцам 2018 года) на 1,49 трлн рублей (-4,5%). Снижение вызвано низким объемом кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования – в 2019 г. их доля составила 3-4% по сравнению с 12-14% годом ранее, поясняют аналитики «ДОМ.РФ (АИЖК)». Объем выдачи «новой» ипотеки (без учета рефинансирования) за 7 месяцев в этом году вырос на 5% (к 7 месяцам 2018 года) – до 1,4 трлн рублей. За 7 месяцев 2019 года выдано около 645 тыс. «новых» кредитов (-5,3%) – это незначительно отстает от рекордных значений прошлого года.
Падение есть в количестве и оно не критичное, при этом объем вырос, то есть по факту денег на рынок «залили» больше, чем годом ранее. Так что делать далеко идущие выводы, особенно пессимистические, нет оснований. Однако на условиях анонимности представители банков говорят, что почувствовали снижение интереса к ипотечным продуктам. Стало прежде всего меньше заявок – такого, говорят банкиры, давно не было. А это уже звоночек, что количество заемщиков уменьшается, а значит, и реальных покупателей становится меньше. Понятно, что сравнивать с предыдущим, ажиотажным годом не совсем корректно. Но любой негатив на рынке недвижимости – будь то падение цен, ввода жилья, выдачи разрешений на строительство и кредитов – вызывает обоснованное опасение в стабильности рынка, в его счастливом будущем. Также очевидно, что рано или поздно поток заемщиков начнет иссякать — платежеспособные обзаведутся жильем.
Что говорят застройщики
«В первой половине года мы действительно заметили снижение доли ипотечных сделок. По объектам ГК «КВС» в январе-июне 2019 года 50% сделок заключалось с использованием ипотеки к 60% в аналогичный период 2018 года, – отмечает Иван Соколов, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «КВС». – Такие изменения отчасти можно связать с более высокими ставками по ипотеке, которые мы наблюдали в начале 2019 года, отчасти с внутренними изменениями структуры предложения в компании». Но, по его словам, уже в августе доля ипотеки пошла вверх, составив 58% против 45-50%% в предыдущие месяцы. «С конца августа началось и традиционное оживление рынка. Покупатели уже поняли, что переход на эскроу-счета не поставил рынок с ног на голову, что надежные компании продолжают стабильно работать в новых условиях. Мы ожидаем, что при сохранении тенденции снижения ставок в октябре-декабре доля ипотеки будет аналогична показателям прошлого года», – уверен Иван Соколов.
«Я бы скорее говорил о том, что рост выдохся. А вот причины торможения действительно интересны, – рассуждает Максим Ельцов, гендиректор компании «Первое ипотечное агентство». – Ставки-то не сильно отличаются от прошлогодних. Я считаю, что мы исчерпали возможности рынка за счет тактических мер (снижение ставок, вовлечение новых слоев населения, субсидирование отдельных заемщиков, нервозность от перехода на эскро). Реальные доходы населения не растут. Наблюдаем сильный рост кредитов с минимальным первым взносом». По его словам, для развития ипотечного рынка нужны системные изменения в экономике – как только люди увидят перспективы роста доходов, они и при текущих ставках будут активно брать ипотеку. «Логичные, но, к сожалению, тактические (не стратегические) действия по поддержке ипотеки (семейная ипотека, 450 тыс. для семей с 3+ ребенком, 2% для Дальнего востока, льготы бюджетникам и т.д.) позволяют лишь поддерживать прошлогодний уровень выдачи. Замещая выдачу кредитов, которые в прошлом году брали без допподдержки. Общая тенденция – люди вынуждены брать ипотеку там где раньше, вероятно, покупали бы за живые деньги», – считает эксперт.
«В структуре продаж компании «Красная стрела» доля ипотечных сделок в 2019 году выросла по сравнению с прошлым годом и составляет почти 70%. Если в прошлом году была существенна доля рассрочек, то в этом году это инструмент у нас почти не работает. Рост доли ипотеки в наших продажах не идет в разрез с общим трендом на снижение спроса на ипотеку, а лишь констатирует, что собственных средств у покупателей становится все меньше, и их замещают кредитными», – говорит Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела».
Где искать точки роста
Вовлечение все большего числа заемщиков, у которых нет собственных средств для покупки недвижимости, до поры до времени устраивает банки, пока просрочки не превысят критичный уровень. Глава Центробанка уверяет, что пока беспокоится не о чем. Кому верить, если не главе ЦБ? Летом этого года глава Минэкономразвития Максим Орешкин заявил, что текущая ситуация в сегменте потребительского кредитования в России приобретает черты социальной проблемы. По его словам, более 70% дохода уходит на выплату долгов у 15% российских заемщиков. Закредитованность россиян может привести к снижению покупательной способности, в том числе и на рынке жилья. Более того, сами банки все чаще отказывают в предоставлении кредита. Доля потребителей, которые могут без проблем получить кредит в российских банках, за первые шесть месяцев 2019 года сократилась до 10,8%,подсчитали в одном из крупнейших российских бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс».
«Мы всеми силами заполняем существующий объём возможностей заемщиков. Если реальные доходы не будут расти, то в два следующих года мы получим обратную реакцию – закредитованность населения не позволит ему брать большие объемы кредитов даже при более выгодных ставках, а все свободные (не направляемые на текущее потребление) средства будут уходить на погашение займов. Это касается и ипотеки, и вообще потребкредитования. Ресурс роста экономики за счет потребительского кредитования уже себя исчерпал и теперь начинает работать против роста», – уверен Максим Ельцов.
«Спрос на кредиты в первую очередь зависит от общего настроения людей в контексте макроэкономических и политических реалий и перспектив. К сожалению, в последние лет 5 эти настроения сложно назвать позитивными. В перспективе еще 5 лет вряд ли кто-то из потенциальных покупателей квартир ожидает экономического роста и бума финансового благополучия. В связи с этим на ипотеку решаются меньше покупателей, чем раньше, – отмечает Марина Агеева. – В 2018 году главную роль на рынке ипотечного кредитования сыграли низкие ставки, которые снова выросли зимой, и ожидания роста цен в связи с изменениями в 214 ФЗ. Эти факторы определили повышенную активность покупателей. Но этот ресурс исчерпан, и новое снижение ставок уже не даст прошлогоднего результата».
На этот фоне логичным выглядит решение Сбербанка о снижении первоначального взноса по ипотеке с 15% до 10% для зарплатных клиентов, о котором было объявлено в сентябре. Крупнейший ипотечный кредитор объяснил свой поступок тем, что именно сумма первоначального взноса тормозит многих заемщиков, тем самым просто понизив порог входа в ипотеку. И это при том, что Центральный банк объявил войну ипотеке с низким первоначальным взносом, полагая, что это – одна из причин ипотечного кризиса в США, который потом перерос в мировой. По оценкам ЦБ, вероятность дефолта по ипотеке с низким первоначальным взносом (10–20%) в 1,5–2 раза выше, чем в случае, когда заемщик готов внести 20–40% от стоимости жилья. Но Сбербанк, видимо, не согласен с аналитикой ЦБ и решил пополнить ряды армии заемщиков новобранцами с более низкими доходами. К слову сказать, в первом полугодии российские банки заработали более 1 трлн рублей, это рекорд (за весь прошлый год столько же), в том числе на потребительских и ипотечных кредитах. Так что банкам, как и застройщикам терять ипотечных заемщиков никак нельзя – покупателей, которые могут заплатить всю сумму из собственных средств за квартиру, становится все меньше.