Ипотека выстрелила и заглохла: новые цены на жилье и материалы шокируют покупателей

В июле, после изменения условий государственной программы крупные банки зафиксировали снижение спроса россиян на льготную ипотеку в 2,5 раза.

После роста ставок и снижения максимальной суммы для программы льготной ипотеки спрос россиян на нее резко снизился, сообщает РБК со ссылкой на данные «Дом.РФ» и крупных банков. В первую очередь ее популярность упала в Москве и Петербурге

Как известно, программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера. Выдачи кредитов по ставке до 6,5% должны были завершиться 1 июля 2021 года, но президент Владимир Путин предложил продлить программу — уже во второй раз, но с новыми условиями. Максимальная ставка по кредиту выросла до 7%, а предельный размер кредита радикально снизился — до 3 млн руб. для всех регионов России. Раньше в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн руб., а во всех остальных субъектах — до 6 млн руб. Изменение условий льготной ипотеки «снизит ажиотажный спрос на жилье», она не будет так сильно влиять на стоимость недвижимости, говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина.

До этого снижения, к примеру, в Москве картина выглядела так:

- Основной спрос сосредоточен в новостройках: 851 квартира была куплена в новостройках, еще 127 — на рынке вторичного жилья.

- Больше всего жилой недвижимости покупали на западе города — 380 объектов.

- Cредняя конкуренция в первом полугодии составила чуть больше 18 человек за лот. Это в 2.2 раза больше, чем за тот же период прошлого года.

Успехи этой программы отметил даже экономист Владислав Иноземцев, известный своими оппозиционными взглядами:

«1 июля в России изменились условия льготной ипотеки, а через несколько дней вышла статистика по первому полугодию, показавшая сразу ряд рекордов – и по числу одобренных кредитов (936 тыс., +44% к показателю прошлого года), и по их объёму (2,69 трлн. руб., +74%). Треть этих кредитов была оформлена по льготным программам, а июнь стал рекордным даже на фоне впечатляющих достижений всего полугодия.

Таким образом, в экономику за 6 месяцев через ипотеку поступило около 5% ВВП, созданного за соответствующий период (в США, где пока имеются данные за первый квартал, сумма составляет около 7,2% ВВП, если считать только новые кредиты, и более 20%, если учитывать рефинансирование старых. Иначе говоря, по выданным новым кредитам Россия приблизилась к Америке и серьёзно опередила большинство европейских стран.

В такой ситуации возникает два вопроса.

Первый – не слишком ли велика кредитная нагрузка на россиян: не так давно Банк России опубликовал данные о том, что на обслуживание кредитов люди в среднем тратят 11,9% своих доходов против 9,4% в США? Я думаю, что ипотека является самым безопасным и для граждан, и для государства вариантом наращивания кредитования: процентная ставка тут ниже, чем в других секторах рынка; недвижимость растёт в цене и поэтому в случае неплатежей власти могут поддержать банки, а те – реструктурировать платежи, имея первоклассный залог; и, наконец, проблемными сегодня являются только 0,7% ипотечных займов. На мой взгляд, запустив льготную ипотеку, власти сделали правильный выбор.

Второй – что дала ипотечная «накачка» экономике? Тут ответ менее ясен. Несмотря на огромные вливания, строительная отрасль только начала «раскачиваться»: по итогам 2020 г., когда льготная ипотека была запущена, стройка упала на 1,8% (после недавнего пересчёта показатель «вырос» на 0,2% за счёт учёта строительства на дачных участках) – но начиная с августа фиксировался быстрый рост ввода в действие жилых домов. В этом году показатели намного лучше прошлогодних – рост в 1 кв. составил 15,4% к прошлому году, а за январь-май – на 28,4%, но для отрасли, которая сама создаёт 5,1% ВВП, и при таких объёмах дополнительного финансирования это не слишком много.

Ипотека действительно «выстрелила» так, как хотели власти. Но строители не дали на это адекватного ответа. Повышение совокупной стоимости российской жилой недвижимости в прошлом году менее чем на 7% было обеспечено увеличением её объёма и более чем на 93% – ростом цен (в США пропорция составила 26:74, а рост стоимости среднего дома составил между 1 кв. 2020 и 1 кв. 2021 года 5,6%.

Собственно, в этом нет ничего удивительного: у нас исторически главным показателем был объём «освоенных» средств – он им и остаётся. Задачей же ближайшего времени является повышение конкуренции между строителями, либерализация рынка земли и строительных норм, снижение налоговой нагрузки на сектор – в случае, если ничего этого не случится, шанс на прорыв «в отдельно взятой отрасли» будет упущен...»

Впрочем, один из анонимных телеграм-экспертов вносит изрядную ложку дегтя в рассуждения Иноземцева:

«Владислав Иноземцев отдает должное "отдельно взятому" проекту власти, который у нее таки "выстрелил" - ипотеке. Но при этом приводит три необходимых условия, без которых прорыв в отрасли будет упущен. Это либерализация рынка земли и строительных норм, снижение налоговой нагрузки и повышение конкуренции. А ведь речь идет о строительной отрасли, а не какой-то другой. Подорожание материалов в ней совершенно чудовищно, по ряду позиций уже достигает 300%. Более того, некоторых на складах нет. Хотели вот приобрести пиломатериалы - на стеллажах голяк. Приходящие фуры даже не разгружаются, а выкупаются на корню на колесах и разворачиваются "куда надо". Поэтому, полагаем, что рост цен способен угробить все перечисленные Иноземцевым условия, которые и без того не торопятся выполнять. Да и сам экономист приводит цифру в 93% (рост цен) как решающую в увеличении совокупной стоимости жилой недвижимости. Квартиры и дома в России - это теперь не просто дорого, а очень дорого…»

И это мнение нашло косвенное подтверждение в публикации РБК, в которой, в том числе, говорится:

«Крупные банки в июле зафиксировали снижение спроса россиян на льготную ипотеку после изменения условий государственной программы, а в целом темпы роста числа новых заявок на ипотеку с господдержкой сократились в 2,5 раза, следует из комментариев банков и данных оператора программы, института развития «Дом.РФ».

По данным «Дом.РФ», на 15 июля банки приняли 1,74 млн заявок на льготную ипотеку с момента старта программы в апреле 2020 года. За первую неделю действия обновленной программы было подано около 10 тыс. заявок, за вторую — 11 тыс. Для сравнения: за последнюю неделю действия старой льготной программы таких заявок было 28 тыс., а, например, прошлой осенью подавалось по 30–35 тыс. заявок в неделю. В крупнейших городах падение было более сильным: в Москве за первую неделю июля было подано 852 заявки, за вторую — 469 против 4,7 тыс. в конце июня; а в Санкт-Петербурге — 464 и 1087 соответственно против 3,2 тыс.

Всего, по данным на 15 июля, банки выдали 578,1 тыс. льготных кредитов на покупку жилья, их общий объем составил 1,8 трлн руб….»