Ипотеке на вторичку не подняться с низкого старта
Всё чаще участники рынка жилой недвижимости нехотя признают, что продажи практически встали. Субсидируемая государством ипотека на первичку способна оживить спрос. Но без аналогичных инструментов на вторичном рынке это оживление вряд ли окажется достаточным.
По переулочку пройду, зайду в «Девяточку»
С 1 мая банки начали выдавать на новостройки ипотеку с господдержкой вместо 12% под 9% годовых. Под условия программы подходит существенная часть новостроек – около 70% площадок страны.
Напомним, максимальный размер кредита ограничивается 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн руб. – в остальных регионах. (Если дороже, возникла возможность взять гибридную ипотеку: сумма, выходящая за пределы лимита в 12 млн руб., может субсидироваться банком за счет комиссионного вознаграждения от застройщиков-партнеров. Или гаситься по рыночным ипотечным ставкам.)
Участники рынка вздохнули с некоторым облегчением. Ведь еще в середине апреля глава НОСТРОЙ Антон Глушков был вынужден публично признать, что «количество ипотечных сделок за последние две недели остается практически нулевым».
При этом очередное снижение ключевой ставки 29 апреля до 14% годовых вызвало соответствующее снижение средневзвешенных процентных ставок по не льготным ипотечным продуктам. И этот процесс растянулся на первую половину мая.
Для справки: согласно подсчетам КА «Русипотека», на 6 мая по первичке этот показатель составлял 17,02%, для вторички – 16,55%. Иначе говоря, даже с учетом бонусов, которые принесет ипотечному рынку следующее, июньское снижение ключевой ставки, процентные ставки на вторичку останутся заградительными.
Добавим: все предыдущие старты субсидируемых ипотечных программ в минувшие годы сопровождались стандартными комментариями экспертов. Дескать, государство не столько поддерживает население, сколько отрасль жилищного строительства.
Это же происходит и сегодня, и ипотека на вторичку остается бесприютной сироткой.
Без вторички ты – букашка
Конечно, можно только гадать, насколько продажи на рынке первички способны расти в отрыве от продаж вторички. Уже замелькали реплики мало кому известных экспертов, что рынок взовьется ввысь на 30%.
На 30% от плинтуса?
Между тем, констатирует гендиректор АН «Вишня» Сергей Вишняков, для того чтобы что-то купить, часто нужно что-то продать. «Люди продают вторичку, чтобы заплатить за новостройку плюс добавить недостающее ипотекой. И чтобы продать вторичку, продавец должен найти покупателя с живыми деньгами», – поясняет эксперт. Или отыскать заинтересованное лицо, готовое взять ипотеку. Но ведь не под 17% же годовых!
«Поэтому, – считает Сергей Вишняков, – мера по поддержке застройщиков субсидированием ставки хороша, но сильно конечна!»
И если кто-то из застройщиков не видит проблемы в стагнации вторичного рынка, добавляет глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, то это далеко не так. Во-первых, действительно существенный объем первички традиционно держится на встречных продажах.
А кроме прочего, значительная доля продаж в новостройках традиционно приходилась на инвесторов – по разным объектам 15–40% от объема продаж.
«Их число явно уменьшится, особенно при сопоставлении цены в новостройках с такими же объектами на вторичке, только с мебелью и ремонтом, – поясняет эксперт. – Дельта между новостройками и жильем в собственности будет увеличиваться, одновременно сдерживая перераспределение капитала из вторичного рынка».
Осень, ты на грусть мою похожа?
Собственно, проблему понимают и в министерских кабинетах. И 5 апреля вице-премьер Марат Хуснуллин рассказал, что, если будет недостаточно принятых мер по выводу из кризиса рынка новостроек, появится и госипотека на вторичку.
«Если этих мер будет не хватать, будем предлагать меры по расширению, возможно, и на вторичке», – сказал вице-премьер.
Но, во-первых, само обещание достаточно неконкретное, во-вторых, это обещание буквально вытянули из высокопоставленного чиновника журналисты.
А в-третьих, под конец апреля Министерство финансов РФ поделилось прогнозом, что бюджет России в 2022 году будет исполнен с дефицитом как минимум в 1,6 трлн руб. Как уточнил министр финансов России Антон Силуанов, министерство сохраняет планы обойтись без заимствований на внутреннем рынке на протяжении всего 2022 года. Но для того, чтобы это стало реальностью, приходится отказываться от новых трат. Режим жесткой экономии неизбежен.
Соответственно, государство предпочтет решать более злободневные задачи. Так что минимум лето рынок вторичного жилья обречен на подвешенное состояние.
«Ипотека на вторичном рынке, очевидно, встала на паузу. Сейчас заключаются единичные сделки, которые были начаты ранее и которые надо завершить, – написала в своем блоге территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка „Открытие“ Татьяна Хоботова. – В дальнейшем клиенты будут ждать снижения ключевой ставки и, соответственно, процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке. Поэтому оживление в сфере ипотеки на вторичном рынке недвижимости начнется в сентябре».
Короче, доживем до 1 сентября, а там посмотрим.
При этом сегодня вряд ли кто-то из уважающих себя экспертов ипотечного рынка решится дать прогноз на более отдаленный период. Тем серьезней причина вернуться к обсуждению этой темы в начале осени.