Ипотеке от застройщиков грозит запрет. Что будет со ставками?
Центробанк продолжает борьбу с субсидированными ипотечными ставками от застройщиков. Как это отразится на рынке, ценах на жилье и размере ежемесячного взноса, выяснил Циан.Журнал.
Центробанк последовательно борется с субсидированной ипотекой. Сначала регулятор ополчился на программы с околонулевыми ставками, затем под нож пошли программы с кешбэком, а на днях глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила представителям банков, что дешевая ипотека от застройщиков может полностью уйти с рынка.
Околонулевая ипотека (или субсидированная ипотека от застройщиков) — ипотечные программы, которые застройщики массово вводили во второй половине 2022 года для стимуляции спроса. Девелоперы вместе с банками предлагали заемщикам кредиты по ставкам от 0,1% годовых, при этом увеличивая цену квартиры на четверть, а иногда и на треть. В конце 2022 года Центробанк признал такую ипотеку опасной для рынка и экономики.
С 1 мая ЦБ повышает надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом и надбавки к коэффициентам риска, которые коснутся рискованных заемщиков — тех, у кого выплаты по кредиту составляют бо́льшую часть дохода: банкам будет невыгодно работать с рискованными заемщиками.
Если это, по выражению Эльвиры Набиуллиной, «не отрезвит» застройщиков, встанет вопрос о законодательном запрете ипотечных схем от девелоперов. На рынке останутся только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе, заявила глава регулятора. Она уточнила, что ЦБ РФ не хотелось бы, чтобы «эти схемы множились и мы ставили регуляторные барьеры».
Минстрой не поддержал заградительные меры ЦБ по ипотеке от застройщиков. В ведомстве указывают, что это замедлит темпы выдачи ипотеки, но соглашаются, что ставки 0,1% опасны. По мнению Минстроя, надо допустить возможность субсидирования в половину от ключевой ставки.
Почему Центробанк не устраивает дешевая ипотека? И как отразится ее запрет на ценах на жилье и на размере ежемесячного платежа?
Почему ЦБ борется с ипотекой от застройщиков?
Но такая схема создает экономические риски. В залоге у банка оказывается квартира, которая не стоит той суммы, которую банк выдал как ипотечный кредит. Если заемщик не сможет выплачивать кредит, банку не удастся продать жилье по этой цене: она будет стоить как минимум на 25% меньше. Это создает риски для финансовой и социальной стабильности, отметила Эльвира Набиуллина.
Какими теперь будут ипотечные ставки?
По данным Совкомбанка, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по ДДУ, в январе 2023 года выросла на 1,3 п. п., до 4,8%. Причиной стал отказ многих банков от околонулевых ставок.
В выигрыше окажутся смежные сегменты рынка — ИЖС и «вторичка». Именно они перетянут спрос с первичного рынка, а в сегменте готового жилья запрет субсидированной ипотеки для застройщиков способен вызвать рост цен, считает Ольга Магилина, управляющий партнер Nordhus.
Цены на новостройки снизятся?
Но значительного падения ждать не стоит. У застройщиков есть резерв в размере 20–30% стоимости жилья — примерно настолько они подняли цены в марте 2022 года. Именно за счет этого повышения, которое было обусловлено тогда ажиотажным спросом, девелоперы и будут предлагать акции или снижение цены, уверена Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Managment.
Некоторые застройщики, повысив ставки по ипотеке, уже уменьшают стоимость лотов: она приближается к базовой. Так, если при околонулевой ставке они прибавляли к цене около четверти стоимости, то теперь, предлагая ставки 4–6% годовых, они добавляют к цене всего несколько процентов, говорит Натальи Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка.
Новые программы будут выгоднее для покупателей?
ПРИМЕР
Квартира стоит 15 млн рублей, при использовании околонулевой ипотеки — 18 млн рублей. При стоимости 18 млн рублей и околонулевой ставке по кредиту сроком на 10 лет с первоначальным взносом 15% ежемесячный платеж будет равен 128 тыс. рублей. При стоимости квартиры 15 млн рублей и ставке 7,5% годовых (срок и первоначальный взнос без изменений) — 172 тыс. рублей. Разница в ежемесячной долговой нагрузке для заемщика более чем существенная.
Будут ли девелоперы пытаться обойти запрет?
Но государство не даст в обиду застройщиков. Эту важную отрасль будут поддерживать — просто другими инструментами. На стороне девелоперов выступят и банки, которые также заинтересованы в активном кредитовании.
Впрочем, ЦБ принимает ограничения, которые лишь временно закроют основную обеспокоенность, уверена Татьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи». В дальнейшем необходима проработка законодательных инструментов для контроля, нормализации, управляемости и прозрачности ипотечного кредитования.
Какими будут эти решения — пока вопрос. «Очень хотелось бы, чтобы это происходило не при помощи запретов, а при помощи новых инструментов», — уточняет эксперт.
Подытожим. Центробанк борется за качество и надежность ипотечных кредитов и старается минимизировать экономические риски, к которым ведет околонулевая ипотека. И хотя ставки 6–8% — очень гуманные для сегодняшнего рынка, рядовым покупателям жилья станет сложнее обслуживать кредит: ежемесячный платеж по сравнению с платежом при субсидированной ипотеке от застройщика ощутимо вырастет.