Долевая панихида. Решатся ли жилищные проблемы россиян благодаря реформам

Автор: Ирина Радченко,
вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)

Достраивать объекты обанкротившейся Urban Group будут в том числе на деньги федерального бюджета и бюджета Московской области. Как теперь будут строить в России и кто возьмет на себя риски? Застройщики, которые привыкли работать по принципу: «утром деньги, вечером — квартиры», доживают последние дни

Турбулентность на рынке новостроек в Подмосковье продолжается. Арбитражный суд Московской области признал банкротами пять строительных компаний, входящих в Urban Group и занимающихся строительством жилых комплексов в Подмосковье. Более 20 000 дольщиков оказались в состоянии неопределенности. Согласно Единому реестру застройщиков, объем обязательств компании составляет более 1 млн кв. м жилья, по 75-ти адресам работы в настоящее время не ведутся.

Как сообщило РИА Новости со ссылкой на вице-премьера Виталия Мутко, сумма обязательств дефолтного застройщика примерно 58-60 млрд руб. Очевидно, что у Фонда защиты прав дольщиков, который создан не так давно, не хватит средств для достройки объектов. Мутко заверил, что фонду помогут — выделят средства из федерального бюджета для решения проблем девелоперской компании.

Никогда такого не было и вот опять

Банкротство крупного застройщика — увы, не новость в последнее время. По данным Минстроя на май 2018 года в России числится 842 объекта в 69 регионах по которым оформлено 80 325 проблемных договоров долевого участия (ДДУ).

Однако Союз обманутых дольщиков насчитывает таковых гораздо больше — до 1 миллиона человек. Разница — в методике признания дома проблемным и в том, что официальная статистика не учитывает договоры, заключенные не в рамках ДДУ (вексельные схемы, договоры предварительной купли-продажи, ЖСК и т.д.)

Родовая травма жилищного строительства

Финансирование строительства многоквартирных домов в России изначально велось по принципу пирамиды: новые дольщики оплачивали очередной этап работ. Но других вариантов не было — банки в большинстве своем считали строительный рынок жилья весьма рискованным и в подобную «русскую рулетку» не играли. И правильно делали, так как при малейшем колебании спроса, стройка останавливалась, и не каждый застройщик находил в себе силы и средства на достройку объектов.

Резкие колебания спроса и остановка хода строительства в виду отсутствия финансирования — одна из самых распространенных причин появления обманутых дольщиков.

Жилье от жулья

Однако это не единственная причина для огорчения несостоявшихся новоселов.

Не секрет, что строительный рынок является коррупционным во многих странах. Но в России объемы коррупции поистине колоссальны. Любое разрешение на строительство или подключение к сетям требует мзды. Причем чиновники иногда «выкручивают строителям руки», когда стройка ведется полным ходом.

Одним из ярких примеров борьбы «чиновник vs застройщик», была история с «красногорским стрелком»: девелопер расстрелял в кабинете чиновников, которые отказались возвращать взятку за отозванное разрешение на строительство.

Есть примеры, когда застройщики испытывали временные трудности, но все же имели намерение достроить дом и выполнить обязательства.

А сколько было проходимцев, которые огораживали кусок земли забором, вывешивали плакат с ценами ниже рынка и просто «гребли деньги лопатой», не удосуживаясь даже вырыть котлован.

Двойные и тройные продажи одной и той же квартиры тоже были повсеместны.

Кто будет крайним?

Желая защитить права граждан, инвестирующих деньги в котлован, государство неоднократно пыталось менять правила игры. В частности, одна из поправок в многострадальный ФЗ №214 предполагала обязательное страхование ответственности застройщика. Большинство экспертов считало эту идею «мертворожденной», так как без перестрахования в крупнейших зарубежных компаниях эта идея была изначально обречена на провал. Западные финансовые санкции и резкое обрушение спроса на квартиры лишь ускорило финал «мертворожденной идеи».

Следующей попыткой защитить дольщиков была идея создания Государственного компенсационного фонда, в который сейчас отчисляется по 1,2% от суммы каждого договора. Однако пройдет немало лет, прежде чем фонд накопит достаточно средств, чтобы достраивать брошенные дома.

Собственно идея с этим фондом — лишь разновидность борьбы с последствиями, а не с причинами. Правильнее было бы регулировать рынок превентивно, чтобы не допускать массовых банкротств.

Храните деньги в банках

Очередным крайним, который должен нести ответственность за обманутых дольщиков, должен стать банковский сектор. Согласно логике законодателя, банкирам вменяется сбор и хранение денежных средств дольщиков и финансирование застройщиков.

Суть счетов «эскроу» заключается в том, что гражданин, покупающий новостройку на стадии строительства, вносит свои средства на специальный счета. Банк блокирует эти средства на период стройки, но при этом он открывает девелоперу проектное финансирование. В случае банкротства застройщика, средства граждан остаются сохраненными и подлежат возврату. Все риски принимает на себя банк.

Такая схема мотивирует банк осуществлять жесткий контроль за ходом строительства, выделяя финансирование частями. Эта практика распространена во многих странах. Например, во Франции покупатель оплачивает будущую квартиру строго поэтапно, согласно графику выполнения застройщиком работ.

Привлечение банка в виде посредника однозначно приведет к удорожанию процесса строительства: помимо собственно стоимости кредитных ресурсов, в себестоимости квадратного метра будет еще включаться анализ бизнес-планов застройщиков, контроль за ходом строительства, регулярный мониторинг расходования средств строительной компанией и так далее.

Рынок недвижимости в России третий год подряд продолжает находится в стадии стагнации — на сегодняшний день с трудом найден баланс между доходами граждан и стоимостью квадратного метра жилья. Повышение стоимости квадратного метра в новостройках за счет дополнительной маржи банков приведет к еще большей затоваренности рынка.

И снижение ипотечной ставки, которое было драйвером на рынке жилья в последние годы, вряд ли способно будет компенсировать разрыв между все уменьшающимися доходами граждан и потенциальным ростом цен на жилье.

Меняйся или умри

Эту фразу, которую приписывают Чарльзу Дарвину, можно порекомендовать всем, кто, так или иначе связан со строительством в России.

Девелоперы, посылавшие всех, у кого нет миллиарда оказались сами там, куда они всех посылали. Истории про 200-300% доходности бизнеса застройщикам и удорожании квартир на 30-40% после сдачи дома частным инвесторам, вряд и повторятся.

Застройщики, которые привыкли работать по принципу: «утром деньги, вечером — квартиры», доживают последние дни.

Рынок поменялся — причем кардинально: в ближайшее время роста не предвидится, а это значит, что нужно менять подход государства к решению жилищных проблем своих граждан.

На банковских депозитах находится 23 трлн рублей частных сбережений. Если хотя бы часть из этих денег задействовать в стройке, проблема с финансированием могла бы быть решена. Для этого необходимо дать возможность частным инвесторам быть совладельцем квадратных метров. Но уже не квартир, как было раньше, а например некоторого количества токенов, которые бы выпускал девелопер под свой проект.

Для этого необходима всего лишь законодательная воля и умение смотреть в будущее, которое стремительно меняется.