Исследования рынка недвижимости: оглядываясь назад
За год несколько изменился портрет российского ипотечного заемщика. За три года в Казани, Нижнем Новгороде, Омске кардинально снизилась доля жилья, которое можно купить в льготную ипотеку. За пять лет в Москве средняя цена квадратного метра в сделке выросла в премиум-классе в 2,1 раза, а в элитном — в 2,6 раза. Оглядываясь назад, эксперты приходят к любопытным выводам.
Аналитики настаивают, что в оценке того или иного сегмента (рынка недвижимости, в частности) важен не столько уровень, сколько динамика. Поэтому всегда особо интересны данные, охватывающие не месяц или квартал, а более продолжительный период: как же там все менялось-то за последний год, или три, или пять? А вот как.
Например, за последний год в Москве в полтора раза увеличился общий объем открытых гибких офисов, и теперь этот показатель находится на отметке 381 780 квадратных метров (55 569 рабочих мест), говорят в NF Group*. Отдельную благодарность за такой скачок надо адресовать пяти площадкам, открывшимся в первом квартале 2023 года: их вклад в общую копилку составил 23 895 «квадратов».
А эксперты сберовского подразделения «Домклик»*, проанализировав сделки последнего времени, выяснили, как изменился за год портрет ипотечного заемщика. В частности, по их наблюдениям, заметные перемены произошли с точки зрения пола: семейную и дальневосточную ипотеку начали активно брать женщины — сделок, заключенных россиянками, стало больше на 12,8% и 8,1% соответственно.
А в меняющемся портрете жителя России, который покупает жилье по семейной ипотеке, аналитики выделили три важных момента. Во-первых, семейную ипотеку по-прежнему чаще получают мужчины, но, как уже было сказано, доля квартир, купленных женщинами, увеличилась по сравнению с прошлым годом на 12,8%. Во-вторых, наибольший прирост доли сделок с марта 2022 года зафиксирован в южных регионах страны: в Краснодарском крае параметр увеличился на 2,8%, в Ростовской области — на 1,4%, в Ставропольском крае — на 1,1%. В-третьих, сократилась доля покупателей, состоящих в браке (-4,5%), при этом выросла доля холостых и незамужних (+2,5%) и разведенных людей (+1,9%). Любопытная статистика, учитывая, что речь все-таки идет о семейной ипотеке.
Кстати, аналитики ЦИАН изучили изменения*, которые произошли за три года действия льготной ипотеки, анонсированной 16 апреля 2020 года. Если вкратце, то, согласно их подсчетам, за этот период цены на жилье выросли на 82%, ежемесячный платеж по кредиту — в два раза.
Одновременно доля доступного по программе жилья в целом снизилась с 77% на старте до 70% в апреле 2023 года. Хотя в отдельных городах ситуация куда более серьезная. В частности, в Казани в апреле 2022 года доля такого жилья составляла 86%, а год спустя только 31%. В Краснодаре зафиксировано падение с 98% до 61%, в Нижнем Новгороде — с 89% до 55%, в Омске — со 100% до 70%. Что касается Москвы и Санкт-Петербурга, тут никакой драмы: падение на 16 и 20 процентных пунктов соответственно. Подмосковье ушло в минус совсем немножко — со 100% до 96%, а Ленинградская область так и вовсе показала выдающуюся нулевую стабильность.
«За три года произошли несколько этапов адаптации первоначальной версии льготной ипотеки к рыночным условиям, и, несмотря на это, сократилась возможность использования данного инструмента», — отмечает руководитель подразделения «ЦИАН. Аналитика» Алексей Попов. Но подчеркивает, что, даже несмотря на рост цен, программа субсидирования позволила показать рекордные продажи на первичном рынке (+18% в 2021 году), а также быстро перейти от падения рынка к восстановлению весной 2022 года.
И раз уж мы заговорили про цены, то вот: эксперты аналитической платформы bnMAP.pro* изучили основные показатели рынка высокобюджетных новостроек «старой» Москвы в динамике с 2017 года по 2023 год. Получается, что за этот период средняя цена квадратного метра в сделке выросла в премиум-классе в 2,1 раза, а в элитном — в 2,6 раза.
Объем предложения новостроек премиум-класса существенно увеличился за эти годы, что вызвало заметный разрыв в числе сделок по сравнению с элитным классом, отмечают в компании. Если в 2017 году в сделки вошло только в два раза больше премиальных лотов, чем элитных, то к 2023 году превосходство было уже десятикратным.
При этом площадь элитного лота в сделке стабильно в 1,5 раза больше, чем в премиум-сегменте. «За прошедшие шесть лет средняя площадь лота в сделке в премиум-классе выросла на 8,5%, до 96,3 квадратного метра, а в элитном на 23,4%, до 157,2 «квадрата», в отличие от массового сегмента и бизнес-класса, где фиксируется сокращение средней площади лота. Общая площадь лотов в сделках в премиум-классе была максимальной в 2020 году (120 тысяч квадратных метров), в элитном сегменте — в 2021 году (51 тысяча «квадратов»), при этом пиковые значения валовой выручки по обоим сегментам наблюдались в 2021 году (80 млрд рублей в премиальном, 50 млрд рублей в элитном)», — гласят данные bnMAP.pro.
Возвращаясь к ценам, аналитики отмечают, что средний бюджет лота в сделке за тот же период увеличился в премиальных проектах в 2,4 раза (до 83,8 млн рублей), а в элитных — в 3,3 раза (до 293,9 млн рублей).