Метриум Групп: Итоги 1 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы. Объем предложения увеличился на 11,9%. Квадратный метр в новостройках премиум-класса снизился в цене на 3,9%, элитного – на 0,1%.

В первом квартале 2017 года первичные продажи квартир премиум- и элитного классов велись в 54 проектах. Суммарный объем предложения составил около 3 050 лотов (361,5 тыс. кв. м).

Премиум-класс

По данным «Метриум Групп», в премиум-классе в 1 квартале было представлено 27 комплексов, в которых экспонировалось 2 330 квартир (249,0 тыс. кв. м). С начала года число продаваемых лотов увеличилось на 14,9%. Рост предложения объясняется стартом продаж квартир в трех новых проектах. Кроме того, в ЖК «Садовые кварталы» (девелопер – «Интеко») в открытую продажу поступили квартиры в четвертой очереди строительства.

В распределении объема предложения лидерскую позицию по количеству реализуемых квартир сохранил за собой Пресненский район (22,8%). При этом, его доля за квартал уменьшилась на 13,1 п.п. за счет сокращения выборки в ЖК CITY PARK. Второе место занял район Марьина Роща – 12,7%. Выход нового проекта добавил район в локацию жилья премиум-класса. Далее следуют районы Донской (10,7%) и Хамовники (10,4%). За счет старта продаж крупного ЖК «Нескучный HOME &SPA» доля Донского района увеличилась сразу на 10,5 п.п. Новый объем квартир в ЖК «Садовые кварталы» привел к росту предложения в Хамовниках на 5,2 п.п.

Практически в равных долях представлено предложение по типологии квартир. Двух- и трехкомнатные лоты заняли 28,8% (+2,1 п.п.) и 25,5% (+1,2 п.п.) рынка соответственно. Оставшуюся часть поделили одно- и многокомнатные квартиры – 23,0% (-2,1 п.п.) и 22,7% (-1,2 п.п.).

Наибольшая часть реализуемых квартир (43,9%, +17,3 п.п.) находилась в корпусах на начальном этапе строительства. Также высокую долю (36,2%, -7 п.п.) занимали лоты в домах на стадии отделочных работ. Оставшаяся часть поделена между квартирами в домах, введенных в эксплуатацию (10,9%, - 5,4 п.п.) и в корпусах на этапе монтажа этажей (9,0%, -4,9 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена кв. м в объектах премиум-класса по итогам 1 квартала 2017 года составила 413 220 руб. ($7 010). С начала года ценовой показатель в рублевом эквиваленте снизился на 3,9%. За счет укрепления национальной валюты средняя долларовая цена выросла на 4%.

Прямое повышение цен в среднем на 2-7% было отмечено в четверти проектов. В строящихся комплексах рост цен обусловлен повышением стадии строительства. В нескольких объектах девелоперы увеличили стоимость последних лотов. Снижение цен на квартиры (на 6-11%) зафиксировано в одном комплексе.

При этом выход новых проектов с весомым объемом предложения по стартовым ценам привел к отрицательной динамике в отдельных районах и в целом по рынку. В Донском районе снижение составило 52,5%, в Таганском – 35,2%, в Хамовниках – 12,3%.

Средний бюджет квартиры премиум-класса составил в 1 квартале 44,17 млн руб., за отчетный период он снизился на 5,3%. Средняя стоимость лотов в разрезе типологий:

- однокомнатных – 18,73 млн руб. (-4,3%);
- двухкомнатных – 33,63 млн руб. (+2,8%);
- трехкомнатных – 47,67 млн руб. (-2,6%);
- многокомнатных – 83,49 млн руб. (-5,8%).

По итогам марта 2017 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:

- Jazz (СВАО/ район Марьина Роща): однокомнатная квартира площадью 34,2 кв. м за 8,8 млн руб.;
- CITY PARK (ЦАО/ район Пресненский): студия площадью 33,5 кв. м за 8,8 млн руб.;
- «Дом Серебряный Бор» (СЗАО/ район Хорошёво-Мневники): однокомнатная квартира площадью 39,8 кв. м за 10,1 млн руб.

Самые дорогие квартиры премиум-класса предлагались в проектах:

- «Монэ» (ЦАО/ район Пресненский): пентхаус площадью 280,2 кв. м за 284,1 млн руб.;
- «Шоколад» (ЦАО/ район Таганский): пентхаус площадью 395,0 кв. м за 282,3 млн руб.;
- «Английский квартал» (ЦАО/ Замоскворечье): пентхаус площадью 288,8 кв. м за 216,0 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум Групп», на первичном рынке элитных квартир в реализации находилось 720 лотов (112,5 тыс. кв. м) в 27 комплексах. За квартал объем предложения вырос на 3%. За отчетный период отмечен старт продаж трех новых проектов.

Еще один комплекс – Cloud Nine (район – Якиманка, девелопер – Vesper) – пополнил сегмент в результате смены статуса апартаментов на квартиры.

Основной объем предложения распределился между четырьмя районами: Хамовники (42,1%), Замоскворечье (23,3%), Якиманка (15,4%) и Таганский (14,9%). Доли всех лидирующих локаций, за исключением Хамовников (-14,5 п.п.), выросли. Максимальный прирост (+12,4 п.п.) отмечен в Замоскворечье, где в продажу вышло два новых проекта. На все остальные локации пришлось менее 5% предложения.

Структура предложения смещена в сторону трех- (37,8%) и многокомнатных (36,6%) квартир. Доли этих типологий увеличились за квартал на 2,7 и 2,5 п.п. соответственно. Значительно меньшую часть экспозиции составили двухкомнатные лоты (-6,0 п.п.). Однокомнатные – заняли всего 7,4% рынка (+0,8 п.п.).

Превалирующая часть квартир в проектах элитного класса реализовывалась в домах на начальном этапе строительства (35,2%, +6,7 п.п) и в домах, введенных в эксплуатацию (30,5%, -11,2 п.п.). Доля предложения в корпусах на стадии отделочных работ составила 25,5% (+10,5 п.п.). Оставшаяся часть (8,8%, - 6 п.п.) пришлась на лоты в новостройках на этапе монтажа этажей.

По данным аналитиков «Метриум Групп», к концу первого квартала средний уровень цен на квартиры в элитных новостройках Москвы составил 884 515 руб. ($15 000). С начала года рублевый показатель практически не изменился (-0,1%), в долларовом – увеличился на 8,1%.

По большинству проектов девелоперы сохранили цены на квартиры на уровне прошлого года. Всего в четырех комплексах отмечено повышение цен, в двух – снижение. Новые проекты вышли без дисконта к рынку. В результате именно в районах, где появились новые объекты, средняя цена показала наибольшую прибавку: +21,7% – в Замоскворечье, +12,4% – в Якиманке.

По итогам марта 2017 года средний бюджет элитной квартиры составил 137,87 млн руб. (+1,4% к декабрю 2016). Ранжирование средней стоимости предложения по типологиям:

- однокомнатных – 44,21 млн руб. (-9,8%);
- двухкомнатных – 75,52 млн руб. (-8,7%);
- трехкомнатных – 114,20 млн руб. (-2,6%);
- многокомнатных – 226,10 млн руб. (+7,8%).

В первом квартале 2017 года самые доступные предложения жилья элитного класса были представлены в следующих комплексах:

- «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО/ Замоскворечье): однокомнатная квартира площадью 45 кв. м за 25,2 млн руб.;
- «Котельнический» (ЦАО/ район Таганский): однокомнатная квартира площадью 59,7 кв. м за $597,0 тыс.;
- «Полянка/44» (ЦАО/ район Якиманка) однокомнатная квартира площадью 48,5 кв. м за 34,9 млн руб.

Самые дорогие квартиры отмечены в проектах:

- Knightsbridge Private park (ЦАО/ район Хамовники) многокомнатная квартира площадью 481,2 кв. м за $ 14,7 млн;
- «Кленовый DOM» (ЦАО/ район Хамовники) пентхаус площадью 456,0 кв. м за 740,2 млн руб;
- NOVEL HOUSE (ЦАО/ район Якиманка) пентхаус площадью 511,7 кв. м за $ 9,7 млн.

Основные тенденции

«В первом квартале 2017 года первичный рынок высокобюджетных квартир (премиум- и элитного классов) пополнился сразу шестью новыми проектами, в т.ч. «премьерами», которые уже очевидно, станут знаковыми для рынка, – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Любопытно, что из шести комплексов в двух предлагаются квартиры с финишной отделкой, в одном – лоты будут передаваться в состоянии white box. В результате отдельно в элитном сегменте доля квартир с отделкой увеличилась за три месяца с 3% до 21%.

Новинки конца 2016 – начала 2017 гг. пользовались популярностью у покупателей. Однако в прошедшем квартале отмечен интерес и к уже готовым объектам. Введенные в эксплуатацию комплексы являются хорошей альтернативой вторичному рынку, где сейчас наблюдается дефицит ликвидного предложения.

В целом, на рынке отмечается стабильно высокий уровень спроса. Объем предложения при этом увеличивается. По итогам квартала число реализуемых квартир выросло на 11,9%. Если в краткосрочной перспективе девелоперская активность сохранится на том же уровне, на рынке образуется переизбыток предложения, что в свою очередь, потянет средний уровень цен вниз. По итогам первого квартала квадратный метр в новостройках премиум-класса снизился в цене на 3,9%, элитного – на 0,1%».