«Метриум Групп»: Итоги I полугодия 2017 года на рынке ипотеки

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги I полугодия 2017 года на рынке ипотеки. Основным достижением за этот период можно считать то, что благодаря снижению ставок по кредитам пессимистичные прогнозы на объемы выдачи без господдержки больше не учитываются. Банки бьют рекорды последних трех лет.

В первые два месяца года ипотечный рынок «раскачивался», снижение объема выдачи относительно первых месяцев 2016 года составило 15%, отмечают аналитики «Метриум Групп». Но уже в марте темп прироста настолько ускорился, что существенно превысил показатели 2015-2016 годов, и теперь сопоставим с данными успешного для ипотеки 2014 года, рекордные объемы выдачи которого до сих пор не побиты. Сравним результаты первого полугодия 2017 года с аналогичными периодами 2016 и 2014 годов. Итоги 2015 года в анализе не участвуют в связи с тем, что они гораздо ниже.

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

Источник: ЦБ РФ

По состоянию на 1 июля 2017 года в целом по России количество выданных кредитов составило 426 032 единиц, что выше на 7,95% от количества выданных за этот же период 2016 года с помощью господдержки и на 9,6% ниже, чем в 2014 году. При этом объем выдачи достиг уровня 775 325 миллионов рублей, что на 15,9% выше, чем в прошлом году за этот же период и всего на 1,8% не дотянул до выдачи 2014 года в денежном выражении. То есть по итогам полугодия можно сказать, что ипотека в 2017 году развивается более активно, чем в год субсидирования ставки. Есть все основания полагать, что по итогам всего текущего года рынок ипотеки скорее всего превысит рекорды 2014 года, считают эксперты «Метриум Групп».

При этом, в Московском регионе в I полугодии ипотека также демонстрирует положительную динамику в сравнении с предыдущим годом: всего зарегистрировано 21 713 ипотечных договора, что выше прошлогоднего значения на 16,6% и является максимальным значением с 2013 года. Из прошедших шести месяцев максимальное количество ипотечных сделок зафиксировано в июне – 4 951, в предыдущие годы в этом периоде таких высоких показателей не было.

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рынку ипотеки (первичный и вторичный рынок) продолжает свое снижение: на текущее время она составляет 11,5%, что меньше на 1,24 п.п. к первому полугодию 2016 г. и на 0,72 п.п. к аналогичному периоду 2014 г. В противовес этому растет средний размер кредита: теперь он составляет 1 820 000 рублей, что на 5% больше, чем в I полугодии прошлого года и на 12,4% больше, чем в 2014 году.

С 2014 года наблюдается тенденция к увеличению среднего срока кредитования: если до 2016 года он чаще всего составлял 15 лет (180 месяцев), то по состоянию на 1 июля 2017 году он равен 15,5 года (185,7 месяцев), увеличившись на 5,7 месяцев. Стоит отметить, что срок кредитования в этом году практически на год дольше, чем за первые полгода 2014 г. Несмотря на это, общая банковская статистика говорит о том, что ипотечный кредит в среднем гасится за 5-7 лет. То есть за счет снижения ставок и увеличения срока кредитования, заемщики оформляют кредиты на большие суммы, при этом продолжая активно досрочно погашать, как и в прошлые годы.

Таким образом, уверенно можно говорить о том, что 2017 год установит новый уровень рекордных показателей. Этому благоприятствуют следующие факторы: ключевая ставка находится на уровне 9%, инфляция снижается (сейчас она на уровне 4,2%, плановое значение по итогам года – 4%). Страна адаптировалась к антироссийским санкциям, бизнес перестраивается, наблюдается стабилизация в экономике, вследствие чего оживился спрос на недвижимость и ее кредитование.

«В настоящее время на рынке довольно много предложений от банков, в которых предлагаются ставки ниже 9% (то есть уровня ключевой ставки) – это так называемые "пробные шары" от кредиторов, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Следуя призыву правительства о кредитовании под 6-8%, банки соревнуются если не за фактические 7%, то хотя бы за маркетинговое значение, запуская совместные программы с застройщиками за счет предоставления скидки от продавца».

В общей массе кредиторов, выдающих ипотеку, средние значения ипотечных ставок следующие: 10,9% – на первичном рынке и 11,5% – на вторичном. У ведущих ипотечных банков – 10,2% для приобретения новостройки (минимально – 9,5% по программе АИЖК и 10% в Сбербанке и Газпромбанке) и 10,9% – на готовые квартиры (минимальные значения предлагают Интерпрогрессбанк – от 9,75%, Газпробанк и Россельхозбанк – 10%), что является своеобразным рекордом по минимальным ставкам в рублях. Ранее уровень 8-10% мы видели только в специальных программах, например, у Сбербанка «8-8-8», под критерии которой подходило очень малое количество заемщиков.

На фоне выгодных условий кредитования нового жилья продолжается рост заключенных договоров долевого участия: в Московском регионе в I полугодии зарегистрировано 23 862 договора, что на 66% больше, чем в аналогичный период 2016 года. Рынок вторичного жилья также постоянен в своем тренде на снижение: в I полугодии этого года заключена 54 661 сделка по переходу прав, что на 12,87% ниже, чем в прошлом году.

Как отмечают эксперты «Метриум Групп», на текущий момент разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком как никогда минимальна. В результате, при прочих равных условиях покупатели отдают предпочтение строящемуся жилью. С другой стороны, прослеживается явное увеличение спроса на объекты в пределах старой Москвы и в районах Новой Москвы, приближенных к МКАД.

По данным «Метриум Групп», распределение ипотечных сделок по сегментам на первичном рынке в I полугодии 2017 года произошло следующим образом. В Московском регионе в квартирах массового сегмента доля ипотеки составила 47,35%, в сегменте бизнес-класса ипотека присутствует в 35% сделок, а в отдельных объектах премиум-класса доля ипотеки в анализируемом периоде составила более 38,5%. Средняя доля ипотечных сделок в анализируемый период по Московскому рынку новостроек составила 45,25%. С одной стороны, это говорит о высокой зависимости застройщиков от ипотеки. С другой стороны, подтверждает, что ипотека развивается и без помощи государственной поддержки, являясь одним из драйверов роста экономики.

По мнению экспертов «Метриум Групп», низкая доля длительной (свыше 90 дней) просроченной задолженности в размере 2,6% говорит о хорошем качестве ипотечных портфелей кредиторов и стимулирует их к запуску более рискованных продуктов. Так, уже 8 ипотечных банков выдают ипотеку без первоначального взноса. Общая статистика ипотеки за эти годы говорит о том, что чем меньше вложил заемщик собственных средств в покупку квартиры, тем больше вероятность того, что он перестанет платить по кредиту в случае чрезвычайной ситуации. И наоборот – чем больше размер своих средств, тем надежнее заемщик. Однако, такое предложение компенсируется более высокой ставкой от 12,95%, чтобы не привлекать большое количество желающих "бесплатного сыра".

«Ипотечный рынок сейчас находится на подъеме: создавая новые и развивая ранее существующие, но малоиспользуемые инструменты работы с клиентами, – резюмирует Мария Литинецкая. – Уже сейчас кредиторы активно переманивают добросовестных клиентов друг у друга, предлагая им более низкую ставку при рефинансировании. Вместе с тем, остаётся вероятность того, что свои ипотечные клиенты также могут уйти в другой банк. Таким образом, мы наблюдаем обостряющуюся конкуренцию между кредиторами не только за новые выдачи, но и за уже действующих заемщиков. При этом для клиента на передний план в выборе кредитора выходит не только размер ипотечной ставки, но и уровень его сервиса, удобство взаимодействия и индивидуальный подход. Поэтому во II полугодии ожидаемо дальнейшее снижение ставок и появление новых дополнительных опций в ипотеке для клиентов – как от банков-гигантов, так и от более маневренных середнячков».