Изменения в «Семейной ипотеке»: что будет с ценами на новостройки

10 июля Минфин опубликовал новые параметры программы «Семейная ипотека». Теперь ставка в 6% годовых будет доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Также субсидированная ставка распространяется на отдельные регионы. Расспросили экспертов о том, как нововведение скажется на ценах на новостройки.

Кто теперь может взять кредит по семейной госпрограмме

Как следует из опубликованных Минфином параметров программы, ставка по ней составит 6%, максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн руб. — для остальных регионов. Взять кредит можно и на большую сумму: до 30 млн в столичных регионах и до 15 млн руб. — в остальных субъектах федерации. Но в этом случае ипотека будет комбинированной: ставка в 6% распространится только на вышеуказанные лимиты в 12 млн и 6 млн руб., а оставшаяся сумма будет кредитоваться по рыночной ставке, которая, по статистике «Дом.РФ», составляет для банков из топ-20 по выдаче 19,46% (данные на 1-7 июля 2024 г.),

Первый взнос по семейной ипотеке составит от 20% стоимости приобретаемой недвижимости, срок кредита — до 30 лет.

Воспользоваться обновленной семейной ипотекой смогут следующие категории заемщиков:

• семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет;
  
• семьи, где есть ребенок-инвалид;
  
• семьи из малых городов (до 50 тыс. жителей), где есть двое или более несовершеннолетних детей;
  
• семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития;
  

«При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит», — отмечается в сообщении Минфина. Как и прежде, программа распространяется не только на многоквартирные дома, но и на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но построить дом или купить его в рамках семейной ипотеки можно только в том случае, если строительство ведется по 214-ФЗ или по договору подряда с обязательным открытием эскроу-счета. Еще одно важное условие — воспользоваться семейной ипотекой можно только один раз.

«В целом, можно сказать, что семейная ипотека осталась в том же виде, как и была ранее. При первом запуске семейной ипотеки, она предоставлялась семьям с детьми, рожденными в период с 2018 по 31.12.2023 года (т.е. дети младше 6 лет) — что в целом сохранилось, — говорит руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER Юрий Никитчук. — Семьи с детьми с ограниченными физическими возможностями, как были в данной программе, так и остались. Единственная корректировка, которая коснется Московского и Ленинградского регионов, — семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, возраст которых более 7 лет (включительно). С данным сегментом клиентов рынок новостроек работал на рубеже полутора лет».

Старые правила семейной программы прекратили действовать с 1 июля 2024 года. Раньше льготный кредит был доступен семьям при рождении первого ребенка и если в семье уже есть двое и более несовершеннолетних детей. С 1 июля также завершила действие льготная ипотека на новостройки со ставкой 8%.

Крупные банки уже отреагировали на обновление параметров семейной ипотеки. На момент публикации о начале приема заявок по новым правилам сообщили Сбербанк, ВТБ и банк «Дом.РФ». «Все поданные до сегодняшнего дня заявки нашими клиентами по программе «Семейная ипотека», будут пересмотрены банком по новым условиям», — рассказал первый заместитель председателя правления Сбербанка Кирилл Царев.

Как изменения в программе скажутся на ценах на новостройки

Основные пользователи семейной госпрограммы, как отмечает Юрий Никитчук, — это именно семьи с маленькими детьми. «Другими словами, внесенные корректировки несущественно скажутся на количестве выдач по семейным ипотекам в больших городах», — заключает эксперт.

«Влияние изменения параметров семейной ипотеки не будет столь значительным, как прекращение действия ипотечной госпрограммы, так как последнюю выдавали массово — и объективно нуждающимся, и тем, кто просто хотел заработать на росте цен», — отмечает и старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Топ-брокер Whitewill Оксана Романовская оценивает долю семей с детьми в возрасте до шести лет примерно в 30% от всей целевой аудитории рынка новостроек.

«Безусловно, новые условия благотворно будут влиять на продажи в малых городах и регионах с низким объемом строительства, — считает Романовская. — Однако не думаю, что это сильно активизирует рост цен и строительство в целом именно в регионах, потому что сегмент покупателей, которые могут воспользоваться текущими условиями, ограничен».

О том, что спрос на новостройки в малых городах сейчас невелик, говорят и другие эксперты. Так, по оценке ЦИАН, в 2024 году на такие города пришлось не более 1,7% всех сделок с новостройками в стране. Предложение новостроек сейчас представлено только в 71 малом городе из 809 — при том, что в целом на этот тип населенных пунктов приходится более 70% российских городов.

В рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) по запросу «РБК Недвижимости» подсчитали, как растет присутствие застройщиков в российских городах. По их оценке, если в 2021 году городов, где идет строительство, было 305 (27,3% от общего количества), то в 2024-м — уже 346 (30,9%).

Корректировка параметров семейной ипотеки может способствовать частичному перетоку спроса именно в малые города, особенно в столичных регионах и там, где есть города-миллионники, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «В малых городах численностью до 50 тысяч человек условия кредитования остались прежними. Учитывая ужесточение параметров в более крупных населенных пунктах, можно ожидать притока клиентов в эти локации — прежде всего, для строительства коттеджей», — прогнозирует эксперт.

Строительство жилой недвижимости в малых городах в течение последних 30-35 лет практически отсутствует, поэтому потенциал для застройщиков там есть, говорит и Ирина Носова из АКРА. «Цены на жилье в малых городах будут подрастать, однако не теми темпами, что в миллионниках», — считает эксперт.

Цены в столицах, по мнению Руслана Сырцова, на фоне корректировки программы могут и снизиться. «В Москве ужесточение параметров семейной ипотеки повлияет на рынок более серьезно, чем непродление льготных кредитов под 8%. В первом полугодии 2024 года более 40% заемщиков в столице использовали именно семейную ипотеку, — поясняет Сырцов. — Не менее половины из них смогли оформить кредит благодаря наличию двух и более несовершеннолетних детей старше шести лет. Теперь эта категория клиентов остается без поддержки. В результате возможен временный спад продаж в массовом сегменте, наиболее зависимом от льготных программ». В результате, прогнозирует эксперт, девелоперы новостроек комфорт- и даже бизнес-класса могут скорректировать цены вниз. Скорее всего, считает он, снижения будут происходить за счет дисконтов.

Спецпредложения и скидки от застройщиков

«Существует большая вероятность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании ЦБ. Из-за высокой ставки большая часть граждан, которая не может воспользоваться льготной ипотекой, отложат процесс приобретения недвижимости, — рассуждает Юрий Никитчук. — Другими словами, основной драйвер продаж в ближайшие шесть месяцев будет за счет сохраненной семейной и ИТ-ипотеки». Из этого следует, что девелоперы должны будут задуматься над поддержанием спроса, заключает эксперт.

«Что касается больших городов, крупных регионов и столиц, на мой взгляд, застройщики сейчас будут активно прорабатывать программы рассрочек, все более комфортные, с выплатой основной суммы до момента завершения строительства, то есть когда надежда на снижение ставок будет гораздо выше, — делится прогнозом Оксана Романовская. — Это будет основной тенденцией развития до конца этого года».

«Уже сейчас застройщики совместно с банками разрабатывают программы с более доступной ставкой и комфортным платежом для клиентов», — говорит и генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. Ирина Носова также прогнозирует более широкое распространение дисконтов на новостройки.

Об этом говорит и Руслан Сырцов: «Уверен, застройщики массового сегмента, наиболее зависимого от семейной ипотеки, в ближайшее время будут чаще прибегать к скидкам и иным акциям, — прогнозирует эксперт. — Ситуация изменится только в случае снижения ключевой ставки ЦБ или внедрения новых адресных госпрограмм: для учителей, врачей, сотрудников ОПК и т.д.».

Вместе с тем, считают опрошенные редакцией эксперты, корректировки семейной госпрограммы, скорее всего, приведут к определенному перетоку спроса в сегмент аренды жилья — особенно в крупных городах с высокими ценами на жилье. «Аренда будет пользоваться большим спросом, тк для населения доступность жилья в результате действия льготных программ ощутимо снизилась», — подчеркивает Ирина Носова.

«Если предлагать клиентам только рыночные программы, конечно, потенциальный покупатель продолжит арендовать недвижимость. Предоставить комфортные условия для приобретения недвижимости в новостройках, если речь про рыночную ипотеку, возможно только за счет специальных программ», — отмечает и руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER Юрий Никитчук.

Оксана Романовская отмечает, что на вторичном рынке корректировка госпрограммы значимым образом не скажется, в отличие от арендного. «Скорее всего, вторичный рынок будет заметно снижаться, и будет продавать тот продавец, кто будет готов предложить наибольшую скидку, — говорит эксперт. — А что касается аренды жилья, то, безусловно, этот сегмент сейчас будет все более активно расти, так как остается большой процент покупателей, кто откладывает покупку до лучших времен, а именно до снижения ставки Центробанка». На этот тренд указывает и Руслан Сырцов. «В связи с этим почти наверняка вырастут арендные ставки», — заключает эксперт.