Станислав Данелян: Мелкие застройщики однозначно уйдут с рынка

Через три дня — с 1 июля 2018 года — вступают в силу изменения в законодательстве, регулирующие работу девелоперов со средствами дольщиков. В ближайшие же два года привлекать средства дольщиков в стройки планируется и вовсе запретить — по крайней мере, по ныне действующим схемам. Корреспондент BG Роман Масленников опросил представителей строительного сообщества о том, как нововведения повлияют на отрасль. Оптимистов среди отвечающих было крайне мало.

Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:

— На реальный строительный сектор 214-ФЗ в новой редакции окажет прямое воздействие: на сложном рынке станет еще сложнее. Для небольших компаний могут стать невозможными реализация проектов и вход на этот рынок. При этом привлечение банковских кредитов — «дорогие деньги» для всех, поэтому и у оставшихся монополистов могут возникнуть проблемы и взлететь цены. В происходящем мы также видим подтекст государственных гарантий для банковского сектора. Чьи интересы реально защищает этот закон — остается вопросом.

Эдуард Тиктинский, президент группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

— Не секрет, что изменения в законодательство, регулирующее строительную отрасль, у нас зачастую принимаются без должного обсуждения с участниками рынка. Полноценного диалога, к сожалению, нет. В условиях, когда правила игры меняются непредсказуемо, сложно говорить об экономическом планировании в долгосрочной перспективе, и это, конечно, проблема для девелоперов.

Новые требования к застройщикам достаточно жесткие. Фактически они означают рост финансового давления и контроля со стороны государства и банков. Даже добросовестные компании лишаются возможности гибкого управления экономикой проектов. В первую очередь проблемы испытают некрупные и финансово неустойчивые компании. Возможно, кто-то будет вынужден уйти с рынка. Таким образом, законодательные нововведения могут привести и к сокращению объема предложения на рынке, и к росту издержек, связанных с реализацией проектов. И то, и другое отразится на повышении стоимости квадратного метра — хотя, вероятно, не в ближайшие месяцы.

Владимир Набокин, генеральный директор ЗАО «Стройкомплекс XXI»:

— В преддверии изменений к 214-ФЗ девелоперы стараются приобрести еще большее количество земельных участков. Ожидается, что банки будут снижать годовые ставки. Если ставки понижаться не будут, то цена за квадратный метр существенно возрастет. На эту тему уже ведутся переговоры между банкирами и девелоперами. 
По ипотечному кредитованию будут ужесточаться требования, а также увеличится число отказов в выдаче ипотеки. После 1 июля деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах. Если строительство по какой-либо причине будет приостановлено, то клиенты смогут забрать свои средства из банка. Хочется отметить, что на клиентах элитной недвижимости ЖК «Аллегро-Парк» какие-либо изменения в закон не отразятся.

Александра Мартьянова, ведущий аналитик по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА»:

— Если говорить о том, скажутся ли новые изменения в законодательстве на объемах предложения, то, возможно, мы увидим отложенное снижение строящихся квадратных метров в 2019 году, связанное с трудностями перехода на новые законодательные «рельсы» у всех крупных застройщиков. Некоторые из них уже сейчас понимают, что с учетом всех внесенных поправок в 218-ФЗ и 214-ФЗ строить, не нарушая их, невозможно, поэтому весьма вероятно, что в течение 2018 года крупнейшие игроки рынка аккумулируют и направят свои предложения к федеральным законам в Минстрой, АИЖК и Совет федерации. Однако, на мой взгляд, снижение предложения будет незначительным, более ярко выраженным оно будет на рынке столичного региона.

Что касается сворачивания деятельности застройщиков, то такие примеры, безусловно, существуют. Как правило, это либо те компании, которые изначально создавались для вывода денежных средств, либо застройщики, не сумевшие расплатиться по своим обязательствам, в результате чего их бизнес был закрыт, а объекты отданы на достройку другим девелоперам.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development:

— Одной из причин последних законодательных инициатив я вижу желание затормозить темпы строительства и скорректировать спрос на рынке жилья в сторону «вторички». Зачем это делают? Возможно, потому, что мы наблюдаем пресыщение рынка, слишком большой объем нераспроданных квартир накопился в сданных домах. Ограничивая развитие первичного рынка, законодатель пытается исправить возникший перекос.

Марк Лернер, президент ЗАО «Петрополь»:

— Долевое строительство — это история про доверие. Сегодня мы видим резкую перемену правил и искусственный подрыв доверия. Стратегически защита дольщиков — это хорошая идея. Можно ли достичь этой цели запретами — другой вопрос. Появлению поправок способствовал всплеск интереса к рынку долевого строительства со стороны СМИ, которые последние два года активно обсуждали проблемы дольщиков, в первую очередь — пострадавших от недобросовестных застройщиков. Это и явилось одной из причин популистских решений властей в предвыборный период. Они были приняты жестко, быстро, без анализа и прогноза последствий. За последние пять лет обманутых дольщиков меньше не стало. Главным двигателем развития городов являются застройщики, но последнее время все их силы и энергия уходят на то, чтобы приспособиться к изменениям и пытаться удержать проекты в рамках положительной рентабельности, не сильно ухудшая их потребительские свойства.

Что касается будущего, то рынок продолжит работать по старым правилам. Новых объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будут считаные единицы. По ним будут работать или мелкие и средние застройщики, которые не смогли сделать большие запасы, или землевладельцы, не успевшие получить разрешительную документацию. Они будут вынуждены вместе с банками принимать и совершенствовать новые правила игры на рынке. И кто раньше начнет, тот и выиграет.

Часть компаний занята завершением начатых проектов, другие готовятся «на выход». В Петербурге крупные игроки рынка стараются до 1 июля получить максимальное количество «пятен» под строительство, чтобы еще некоторое время работать по-старому. Следствием такой скупки станет превышение предложения над спросом и снижение маржи девелоперов.

Есть опасения, что крупные застройщики не будут «мариновать» разрешения, полученные на два-три года. Такие объекты окажутся на рынке, что повлечет за собой колоссальное затоваривание. С учетом низкой платежеспособности (до 20% приходящих к нам покупателей вообще не имеют денег на первоначальный взнос) превышение предложения над спросом в ближайший год будет огромным. Если раньше на одну квартиру был один покупатель, то сейчас один покупатель на две квартиры. Покупатель имеет возможность ходить, выбирать, думать и не торопиться с приобретением жилья, потому что предложений много, цены не растут, а ставки по ипотеке падают. В ближайшие год-два скорость принятия решений будет уменьшаться, а финансовое положение застройщиков ухудшаться. Это приведет к тому, что сильные выживут, а слабые уйдут.

Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы «Эталон»:

— Правительство РФ представило новые предложения по корректировке 214-ФЗ, так что хотя бы правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» перестанет быть головной болью девелоперов. Но вопросов все еще очень много, поэтому и застройщики, и банки ждут разъяснений. Девелоперы получили множество разрешений на строительство, так что пока новые проекты будут реализовываться по старым правилам, у законодателей, застройщиков и банков будет время урегулировать спорные моменты.

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость»:

— Если говорить о рынке в целом, то, вероятнее всего, поправки в законодательстве приведут к замедлению темпов строительства и меньшему объему вводу жилья в конце года. Это связано в первую очередь с тем, что всем участникам — и застройщикам, и банкам — необходимо время на адаптацию к новым реалиям. Банковское финансирование, на которое должны будут перейти все застройщики, безусловно, повысит себестоимость строительства и приведет к росту цен на квартиры.

Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:

— О грядущих изменениях в силу процедуры принятия законов было известно давно, поэтому бизнес-сообщество, несмотря на критику, приняло превентивные меры. Говорить о сворачивании деятельности застройщиков несвоевременно. От своих планов по строительству нового жилья мы не отказываемся: строим начатое, готовим к выводу новое. Как отразится нововведение на рынке жилья, покажет время. Бизнес инертен, бросить проект нельзя. Кто-то мог не войти в новый проект, но закончить начатый обязан.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Я полагаю, что влияние новой редакции закона на строительный сектор будет противоречивым. Если мы говорим о крупных регионах с уже сложившимся кругом системообразующих девелоперов, то я полагаю, что большинство из них сумеет адаптироваться к новым условиям работы. Более того, многие из них, скорее всего, уже успели подготовиться к вступлению в силу поправок в 214-ФЗ, так как о них было известно еще год назад. За это время они перестроили свой бизнес, пересмотрели некоторые подходы. Вместе с тем нужно понимать, что строительный сектор России представлен большим числом девелоперов, которые занимаются мелкомасштабным строительством. Около 40% девелоперов одновременно возводят не более одного жилого комплекса с одним многоквартирным домом. Такие девелоперы очень зависят от потока денежных средств, поступающих от продаж, их собственные ресурсы крайне ограничены, чтобы закладывать дополнительные деньги на повышение издержек от выполнения новых требований закона. Однако я предполагаю, что даже они подготовились к переходному периоду, но не исключаю, что немалое число девелоперов, особенно в регионах, имеет четкое понимание того, что их текущие проекты, возможно, будут для них последними, а после их реализации они могут покинуть отрасль. Если говорить о текущей ситуации, то индекс предпринимательской уверенности в строительстве (ИПУ) в первом квартале 2018 года ухудшился, по данным НИУ ВШЭ. Строители отмечают ухудшение ситуации с платежеспособностью заказчиков строительных работ, а также низкую платежеспособность корпоративного сектора и потребителей. Полагаю, что негативная оценка ситуации связана еще и с подготовкой к вступлению в силу новых требований к застройщикам. Учитывая продолжающуюся макроэкономическую стабилизацию, такое ухудшение настроений в отрасли — это тревожный сигнал. Неудивительно, ведь по итогам 2017 года среди всех базовых отраслей экономики строительство занимало предпоследнюю позицию по уровню рентабельности — 7,2% (хуже только в торговле — 4,6%). Поэтому в будущем действительно многие застройщики, особенно в провинции, уйдут с рынка.

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:

— Несмотря на активное обсуждение переносов сроков вступления в силу новых поправок, дата 1 июля 2018 года остается актуальным. Правильность выбранного пути подстегивается негативными событиями на рынке новостроек Московской области, а именно с ситуацией в Urban Group. Отсрочка в связи с этим чревата дальнейшими подобными событиями, что стимулирует власть придерживаться обозначенных сроков. Также сегодня в очередной раз были обозначены стремления уйти в принципе от продажи квартир на стадии строительства и к 2020 году прийти к продаже готового жилья, а достижение этой цели невозможно без первого шага, который должен состояться 1 июля 2018 года. Изменения в отрасли, связанные с поправками в 214-ФЗ и 218-ФЗ, отказом от реализации по ДДУ и введением проектного финансирования, будут способствовать укрупнению игроков и повышению цен на недвижимость. Положительные перспективы будут иметь те компании, которые ближе всего находятся к банковским структурам. Реализацию без продаж по ДДУ смогут себе позволить только крупные компании, обладающие существенной финансовой поддержкой. Программа реновации, в свою очередь, также идет в основном ключе реструктуризации отрасли — продажа уже готового жилья. Масштаб изменений в сфере недвижимости станет понятен, когда будут приняты конкретные законодательные нормы, пока же еще остается время для корректировок.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

— Результаты будут понятны позже, пока говорить о них преждевременно. Есть три группы девелоперов: одни приложили максимум усилий, чтобы запустить новые проекты до начала действия закона, что под силу только крупным игрокам, другие настолько уверены в приобретенных земельных участках, что 1 июля и его последствия их не пугают, третьи воздерживаются от принятия каких-либо решений.

Закон касается в первую очередь сделок с земельными участками и ограничений на распоряжение деньгами застройщика. В частности, регламентируются затраты компании в собственных целях, включая расходы на зарплату и рекламу. Конечно, никто не тратит на рекламу 10%, но в ряде случаев у крупных компаний есть определенный накопительный эффект за счет выхода нескольких проектов, который позволяет уменьшить рекламный бюджет. Теперь в случае работы правила «один объект — один застройщик — один бюджет» для обеспечения нужного уровня затрат в рамках проекта застройщик может столкнуться либо с необходимостью продавать позже, либо — увеличивать бюджет. В первом случае застройщик лишается инвестиционных сделок, а также всех клиентов, кто хочет воспользоваться рассрочкой, и не может рассчитывать на привлеченные от продаж средства. Во втором случае застройщик будет вынужден повышать цену. В обоих вариантах понадобится декларировать большую сумму, а соответственно, и увеличивать сумму запаса на разрешение на строительство, минимальный размер которого тоже строго регламентирован.

Сложно сказать, кому из девелоперов придется тяжелее: не только мелкие и средние игроки отсеются, но и не всем крупным будет легко. Как всегда, успех будет зависеть от финансовой устойчивости, имиджа застройщика, а также от качества выбранного земельного участка и концепции проекта. Сложные, низколиквидные проекты, которые требуют дополнительных рекламных вложений, могут стать нерентабельными.

Сергей Исаков, руководитель отдела новостроек «Юринфо Недвижимость»:

— Конечно, нужна была бы отсрочка введения поправок, однако разговоры на рынке о введении изменений ведутся уже не первый день. При отсрочке большинство девелоперов успело бы подготовиться ко всем нововведениям на строительном рынке. После вступления новых изменений покупательская активность возрастет не сильно, а льготные ставки по ипотеке могли бы спасти положение.

Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI:

— После вступления в силу поправок, во-первых, с рынка уйдут небольшие и средние строительные компании, которые не смогут работать в новых условиях. По оценкам аналитиков, до конца 2018 года рынок могут покинуть до 20% строительных компаний.

Во-вторых, скорее всего, произойдет объединение или поглощение некоторых компаний, что, в свою очередь, со временем приведет к монополизации рынка несколькими большими компаниями, имеющими в партнерах крупные финансовые учреждения и располагающими значительными финансовыми и административными ресурсами.

В-третьих, мы ожидаем повышения цен на жилье. Однако в существующих условиях это очень негативно скажется на покупательском спросе, который и так находится на низком уровне. По нашим исследованиям, сегодня девелоперы предлагают в три-четыре раза больше жилья, чем покупается. Предлагаемая схема взаимодействия застройщиков и покупателей, безусловно, защищает интересы последних, но из-за различных ограничений и дополнений ставит девелоперов в очень невыгодные финансовые условия, что неминуемо приведет к повышению цен на жилье.

Станислав Данелян, генеральный директор компании «Евроинвест Девелопмент»:

— Все поправки так или иначе приведут к укрупнению бизнеса. На рынке останутся только крупные девелоперы, у которых есть существенные преимущества перед другими игроками рынка. Стоит отметить, у многих застройщиков уже сформирован земельный банк в рамках действующего закона. Данных территорий, и новых проектов, выведенных в конце прошлого года — в начале этого, хватит на два-три года точно. Мелкие застройщики однозначно уйдут с рынка.

Анастасия Осипова, директор по продажам холдинга AAG:

— Слабым застройщикам, не имеющим продуманной стратегии развития, предложенная схема действительно может перечеркнуть планы. Однако ведущие строительные компании Петербурга заранее озаботились переходом на новые правила и получили разрешения с запасом. Таким образом, в ближайшие два-три года на рынке будут преобладать проекты, реализуемые в рамках 214-ФЗ. При этом цена квадратного метра вырастет на 10–15%, поскольку девелоперам придется нести дополнительные издержки, связанные с проектным финансированием.