Жилье нацелилось на рост
Жилищное строительство в 2021 году не просто вышло из кризиса, но и превзошло темпы ввода доковидного 2019 года — такая динамика необходима для реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», одной из ключевых целей которого является наращивание ежегодного объема ввода до 120 млн кв. м жилья к 2030 году. Так, по итогам текущего года в правительстве ожидают ввод порядка 86 млн кв. м, что станет рекордным показателем — обусловлена такая динамика в том числе снятием административных барьеров, а также развитием как действующих механизмов поддержки строительства инфраструктуры, так и появлением новых.
Для исполнения федерального проекта «Жилье» — части масштабного нацпроекта «Жилье и городская среда» — 2021 год стал довольно успешным. Жилищное строительство после замедления роста в 2020 году полностью восстановило свои темпы и, более того, превзошло показатели весьма удачного для всего сектора 2019 года. Так, по итогам 2021 года, как сообщают в аппарате вице-премьера Марата Хуснуллина, ожидается рекордный объем ввода жилья — около 86 млн кв. м (при плане в 78 млн кв. м), что объясняется поддержкой строительной отрасли, «еженедельной штабной работой с главами регионов, а также системной работой по сокращению административных барьеров при строительстве». Напомним, проект направлен на существенное наращивание темпов и объемов ввода жилья: к 2030 году годовой показатель должен достигнуть 120 млн кв. м, что позволит улучшить жилищные условия не менее 5 млн семей в год. Это, по подсчетам Минстроя, означает необходимость построить 1 млрд кв. м жилья к этому сроку.
Пока, по последним данным Росстата, тенденция выглядит весьма обнадеживающей. В январе—октябре в стране введено 72,6 млн кв. м, что на 31,9% больше, чем годом ранее. Такие объемы ввода, как поясняют в Минстрое, позволили улучшить жилищные условия 3,2 млн семей — это уже 93,3% от планового значения на 2021 год. Поясним, этот показатель включает в себя два сегмента: многоквартирные дома и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Девелоперами за январь—октябрь построено 31,8 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 22,6% превышает результаты января—октября 2020 года. Как отмечает президент Национального объединения строителей Антон Глушков, по итогам анализа проектных деклараций можно предположить, что до конца года в этом сегменте может быть введено еще более 17 млн кв. м.
Во многом такая динамика обусловлена высоким спросом за счет программы льготной ипотеки (см. стр. 3) и мерами господдержки самой строительной отрасли — за счет этого даже был задел на последующие годы. Объемы выхода новых проектов строительства многоквартирных домов на рынок росли в течение практически всего года: за январь—ноябрь, по данным ДОМ.РФ, запущено 38,9 млн кв. м жилья, что на 66% больше, чем годом ранее. В общей сложности на текущий момент строится 97,9 млн кв. м многоквартирного жилья.
Рынок ИЖС рос еще динамичнее: по данным Росстата, объемы ввода частных домов в январе—октябре увеличились на 40,2%, до 40,8 млн кв. м, что связано, в частности, с ростом спроса на индивидуальное жилье. С учетом «включения» ИЖС в программы льготного ипотечного кредитования (для этого сегмента теперь доступны сразу несколько продуктов, в частности семейная ипотека под 6% годовых, стоит ожидать, что эта тенденция продолжится — одна из ключевых проблем частного домостроения заключается в том, что банки неохотно выдают на него ипотеку. В этих же целях Минстрой работает над созданием стандартов качества ИЖС, а также готовит меры по запуску массового строительства частных домов застройщиками. Первый шаг в этом направлении уже сделан: ведомство подготовило законопроект, позволяющий строить коттеджи в малоэтажных жилых комплексах с применением механизма эскроу-счетов, что снижает риски как для граждан, которые вкладывают свои средства, так и для банков, которые будут предоставлять застройщикам проектное финансирование.
Впрочем, для удержания положительной динамики и необходимого форсирования темпов ввода жилья требуются снижение себестоимости строительства и ускорение самого процесса — это напрямую влияет и на доступность жилья для граждан. В нынешнем году стоимость создания одного квадратного метра существенно возросла: за три квартала она поднялась на 11,5% в годовом выражении, до 47,9 тыс. руб. Это, впрочем, обусловлено объективными причинами: чувствительным для строителей ростом цен на строительные ресурсы. Однако помимо принятых мер по непосредственному сдерживанию цен на материалы отрасли требуются комплексные решения, в частности сокращение административных барьеров, которое уже реализуется.
Необходимость прохождения длительных и тем более избыточных процедур стала для рынка уже некой болевой точкой — это существенно увеличивает сроки реализации проектов, а заодно приводит к неэффективным затратам. Работа по упрощению процедур в строительстве ведется постоянно: уменьшаются сроки экспертизы проектно-сметной документации, административные процедуры переводятся в формат работы по принципу «одного окна», сокращается перечень обязательных требований в строительстве (только в текущем году — на 3,8 тыс. пунктов).
В 2021 году власти подготовили нормативную базу для запуска реформы администрирования строительства. В июле были внесены изменения в Градостроительный кодекс, устанавливающие пять этапов реализации проекта, охватывающих весь строительный цикл: от оформления земельного участка до регистрации построенного объекта, и исчерпывающие перечни строительных процедур для каждого из них. Если ранее, как уточняют в Минстрое, требовалось прохождение порядка 100 процедур, то теперь законом закреплено 32. Правительство же установит перечень документов и согласований при реализации строительных проектов — не попавшие в него бумаги ни одна из инстанций требовать не сможет. Как отмечает Антон Глушков, исчерпывающий перечень мероприятий в сфере строительства закрепляется на уровне федерального закона впервые — по сути, меняется сам подход к порядку определения перечня административных процедур.
Такие нововведения, добавляет он, принимаются в том числе в рамках создания цифрового суперсервиса в области строительства, который свяжет всех участников рынка и все обязательные процедуры: «Это серьезным образом повлияет на сокращение сроков прохождения всех процедур и сделает процессы более объективными и прозрачными». Ожидаемый результат от таких мер — сокращение на 30% инвестиционно-строительного цикла, что, по оценкам Марата Хуснуллина, позволит привлечь в строительную отрасль до 2 трлн руб. в год дополнительных средств за счет экономии и ускорения оборачиваемости средств.
Другой фактор сокращения временных и финансовых издержек девелоперов — поддержка создания социальной и инженерной инфраструктуры. В федеральном проекте «Жилье» для этого предусмотрена программа «Стимул», запущенная еще в 2011 году. Ее суть заключается в субсидировании в рамках комплексных застроек инфраструктурных объектов в новых строящихся районах: школ, детских садов, медучреждений, автомобильных дорог, а также инженерных коммуникаций. Государство, таким образом, берет на себя часть расходов по строительству таких объектов, высвобождая застройщикам дополнительные средства. Такая конструкция создает не только экономические эффекты в виде сокращения затрат застройщиков и, соответственно, снижения конечной стоимости жилья, но и социальные: повышается доступность таких объектов для населения, поскольку они возводятся рядом и параллельно с новостройками, что делает новые микрорайоны существенно комфортнее для проживания. До конца 2024 года программа «Стимул» должна поспособствовать вводу 32,8 млн кв. м жилья, а также строительству 632 объектов, включая 57 социальных, 280 дорог и 295 объектов инженерной инфраструктуры.
Средства на эту программу выделяются весьма значительные — например, в прошлом году в федеральном бюджете было предусмотрено 34,38 млрд руб., включая 7 млрд руб. из резервного фонда. Эти деньги не направляются застройщиками напрямую — они распределяются между регионами, участвующими в программе, которые уже софинансируют те или иные объекты. В 2020 году речь шла о софинансировании 222 объектов социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры.
По итогам прошлого года в рамках федерального проекта «Жилье» в эксплуатацию было введено 110 млн кв. м, из них благодаря программе «Стимул» простимулировано строительство 8,1 млн кв. м, что превысило на 12,5% плановый объем.
В текущем году в рамках программы «Стимул» предусмотрено порядка 30,2 млрд руб. на софинансирование 188 объектов, осенью также были выделены дополнительные 3,4 млрд руб. В Минстрое поясняют, что увеличение финансирования программы позволит предоставить поддержку для досрочного строительства объектов в десяти регионах.
До конца года планируется ввести 118 объектов: 56 дорог протяженностью 94,7 км), 25 объектов инженерной инфраструктуры, 18 школ на 18 189 мест, 17 детских садов на 4450 мест, а также две поликлиники (они рассчитаны на 482 посещения). Как сообщают в Минстрое, с начала года уже полностью завершены и введены в эксплуатацию 33 таких объекта — некоторые из них даже с опережением графика: девять дорог протяженностью 9,88 км, шесть объектов инженерной инфраструктуры, восемь школ на 7425 мест, девять детских садов на 2470 мест), а также одна поликлиника на 132 места. Также в настоящее время ведется оформление ввода еще по 42 объектам капитального строительства. По итогам 11 месяцев 2021 года программа «Стимул» позволила ввести в эксплуатацию 3,1 млн кв. м жилья, а в общей сложности до конца года данный показатель составит 4,5 млн кв. м.
Профессиональное сообщество ранее уже предлагало расширить действие программы, однако с появлением новых инструментов это уже не требуется. Например, в нынешнем году запущен механизм инфраструктурных облигаций, за счет которых к 2023 году планируется привлечь около 150 млрд руб.— эти средства предоставят застройщикам в виде льготных кредитов по ставке до 4% под гарантию регионов. Такие займы компании смогут потратить, в частности, на инфраструктуру для строительства жилья.
Также среди новых механизмов поддержки — льготные кредиты под 3% для застройщиков, которые взяли на себя обязательства досрочно завершить строительство объектов капитального строительства по госконтрактам. На реализацию этой программы в 2021 году из бюджета предусмотрено 608,1 млн руб. для возмещения недополученных доходов банков. В связи с востребованностью программы на 2022–2023 годы предусмотрено выделение по 900 млн руб. ежегодно. Впрочем, поскольку эти программы стали для рынка новыми, оценивать эффекты от их реализации еще предстоит в будущем.