Главная ставка: жилье в России стали продавать в рассрочку без банков
Внезапный подъем ключевой ставки регулятором до 15% ударил по рынку ипотечного кредитования. Банки начали отказывать россиянам в кредитах, одобренных еще в августе-сентябре. Намечается и новый тренд: продажа недвижимости физлицами и застройщиками без участия банков в рассрочку. Защищены ли такие сделки, чем рискуют продавец и покупатель и какие нюансы учесть при составлении договора, выясняли «Известия».
Продажа в рассрочку
— Тренд на продажу недвижимости в рассрочку от собственника без оформления ипотеки мы наблюдали в 2014–2016 годах, когда ипотечные ставки были высокими, спрос — низким и те, кто хотел продать недвижимость, были готовы рассматривать альтернативные варианты продажи недвижимости, — сообщила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Что за объекты
В рассрочку, по ее словам, нередко оформляются и готовые загородные дома — продавцом может выступать как застройщик, так и частное лицо. Это касается случаев, когда объект стоит очень дорого или он простоял на рынке более шести-семи месяцев и не нашел покупателей.
— Такая схема чаще используется при продаже проблемных объектов: устаревших квартир, квартир с неузаконенными перепланировками, с юридическими изъянами. Банки неохотно выдают на них ипотеку, — говорит Илья Русяев, директор юридической компании «Илюмжинов, Русяев и партнеры».
Риски покупателя
— Если сделка заключается как предварительный договор с условием о рассрочке и заключении основного договора купли-продажи после полного расчета, то в этом случае покупатель рискует, что продавец может утратить правовую возможность совершить сделку. Например, в случае ареста имущества продавца либо заключения им с третьими лицами договора об отчуждении объекта. Риск в данном случае обусловлен тем, что право собственности у покупателя возникнет только с момента регистрации права в Росреестре на основании основного, а не предварительного договора купли-продажи, — пояснил «Известиям» Юрий Аванесов, ведущий юрист Европейской юридической службы.
В этой связи расчеты лучше производить, если в рассрочку, то обязательно после регистрации права, рекомендует эксперт.
— Покупатель рискует тем, что процесс оформления квартиры в полную собственность может затянуться. После погашения долга продавец может намеренно или вследствие других причин откладывать отправку заявления в Росреестр для снятия обременения с жилья, — подтверждает Юлия Усачева.
Как добавляет операционный директор компании Ox Capital Сервер Муртазаев, в зависимости от условий сделки цена недвижимости при продаже в рассрочку может быть выше, чем при покупке сразу. Кроме того, важно убедиться в том, что продавец имеет чистое право собственности на недвижимость и что она не имеет каких-либо обременений.
Риски продавца
— Продавец рискует тем, что если покупатель выплатит более половины стоимости, то продавец не сможет заявить требование о расторжении договора, если покупатель не исполнит своевременно обязательства по оплате. Продавец будет иметь право требовать взыскать неполученные средства, неустойку и убытки, если таковые будут иметь место. Однако распорядиться объектом до полного исполнения обязательств по оплате покупатель не сможет ввиду регистрации обременения, связанного с оплатой в рассрочку, если иное стороны не предусмотрят в договоре, — уточняет Юрий Аванесов.
— Риски таких сделок для продавца заключаются в возможной неоплате квартиры покупателем и сложности возврата недвижимости обратно. Эти риски минимизируются оформлением квартиры в залог до полной оплаты и прописыванием штрафных санкций в договоре, — поясняет Илья Русяев, директор юридической компании «Илюмжинов, Русяев и партнеры».
Объективный риск для продавца — инфляционный. Если стороны договорились о рассрочке на несколько лет, инфляция может уменьшить реальную стоимость будущих платежей.
Правильный договор
— Если жилье передается покупателю только после погашения всей суммы, то в договоре нужно прописать гарантии и обязательства продавца по сохранению объекта недвижимости до полной оплаты, — поясняет Юлия Усачева.
Если квартира передается покупателю уже после первого платежа, но остается под залогом продавца, юрист рекомендует ее застраховать, так как в случае порчи имущества, например в результате пожара, может возникнуть спор, чья это ответственность.
По словам Илья Русяева, чтобы снизить риски неполучения права собственности на жилье после оплаты, нужно предусмотреть в договоре штрафы для продавца за несвоевременное снятие обременения, а также заверять платежи у нотариуса. В договоре также следует прописать, что платежи будут перечисляться безналично, либо заверять расписки о получении наличных средств у нотариуса. Это позволит покупателю в случае спора доказать факт оплаты.