Сектор жилищного строительства держит темп благодаря дешевой ипотеке и технологическим решениям банков и застройщиков

Именно сейчас сложилась ситуация для выгодного решения жилищного вопроса: стоимость ипотеки рекордно низка, цена и ассортимент недвижимости максимально привлекательны. Но надо учитывать: снижение реально располагаемых доходов и рост безработицы могут свести на нет все эти преимущества. К такому выводу пришли участники круглого стола «Срываем маску: поствирусное лицо рынка недвижимости», организованного онлайн АЦ «Эксперт» и журналом «Эксперт-Урал» в рамках проекта Expert Urban Talks.

Окно онлайн

Общий экономический негатив, связанный с девальвацией рубля, не прошел мимо строительных объектов, период полуторамесячного карантина тоже оставил след в виде ломки производственных и логистических цепочек. Однако сильного обвала темпов ввода жилья в Екатеринбурге не произошло, констатирует вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов:

— Пик объемов строительства на рынке жилья Екатеринбурга мы фиксировали в конце 2019 года, тогда было введено 3078 тыс. кв. метров. Это связано с тем, что девелоперы наращивали базу для безболезненного перехода на новую модель финансирования долевого строительства. По итогам второго квартала 2020 года объем строящегося жилья в Екатеринбурге составил 2508 тыс. кв. метров. Большинство компаний выдерживают сроки сдачи, несмотря на сложности и ограничения, связанные с COVID-19.

На Урале массовой остановки строительства в период режима самоизоляции не произошло. Так, в Тюменской области работы на объектах затормозились только на две недели, с 28 марта по 13 апреля: «Как только было выдано разрешение на возобновление строительства, застройщики быстро нагнали отставание. Поэтому мы идем в прежнем графике сдачи объектов. Сейчас у нашей компании в стадии строительства находится 76 тыс. кв. мет­ров», — говорит руководитель PR-службы Группы компаний «ТИС» Алла Власова.

 В условиях самоизоляции застройщикам было критически важно поддержать интерес покупателей. Девелоперы, по словам Анны Власовой, практически сразу начали искать маркетинговые и технологические решения:

— Мы быстро перешли к онлайн-фор­мату совершения сделок, предложили клиентам «карантинную скидку» в 1% на все квартиры и апартаменты — она действовала с 28 марта до конца мая.

К апрелю стоимость ипотеки начала снижаться вслед за ключевой ставкой, а введение льготной государственной программы (ипотека под 6,5% годовых и ипотека для молодых семей) увело ставку ипотечных продуктов на минимум, свидетельствует управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова:

— Ставки на историческом минимуме. Средневзвешенная ставка по данным Банка России составила 7,51% (по данным Банка России), тогда как еще год назад она была на уровне 10% годовых. По собтственным программам ВТБ предложения начинаются от 7,4% годовых, по госпрограммам ставки еще ниже.

Чтобы удовлетворить возросший запрос потребителей в условиях ограничений, игроки рынка ускорили перевод бизнес-процессов и коммуникаций в дистанционный режим. Активизировались и банки. Так, в апреле ВТБ первым из банков, по словам Алины Бусловой, провел полностью дистанционную онлайн-выдачу ипотеки:

— Четыре месяца мы отрабатывали технологию с группой компаний ПИК. За это время клиенты провели более 750 онлайн-сделок почти на 4 млрд рублей, сейчас мы масштабируем этот формат работы.

— Мы вводим партнерский личный кабинет и развиваем дистанционные каналы принятия заявок. Прорабатывается также технология электронной регистрации закладной, — рассказывает заместитель руководителя Центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Свердловской области Юлия Смирнова. — В целом COVID-19 показал значимость скорости реакции банков на внешние изменения и способность к адаптации.

Портрет в интерьере

Запуск государственных программ изменил «лицо» заемщика.

— Снижение ставки и, что особенно важно, первоначального взноса стимулирует приток на рынок новых покупателей. Раньше эти люди, возможно, и не решились бы приобрести недвижимость. К примеру, сейчас многие домохозяйства задумались об отселении взрослых детей, — замечает Алина Буслова.

— В структуре нашей клиентской базы стало заметно больше семей и детьми. Как известно, сейчас государство выплачивает материнский капитал уже на первого ребенка, и многие используют его в качестве первоначального взноса именно для улучшения жилищных условий, — подтверждает влияние госпрограмм Юлия Смирнова.

Откройте финкошелек

Платежеспособность домохозяйств во многом определяется наличием уже имеющейся недвижимости. Но возможности ее задействования тоже ограничил режим самоизоляции.

По статистике Уральской палаты недвижимости, сегмент вторичного жилья в объемах сделок вырос за второй квартал года только на 0,4%. Сейчас на вторичном рынке в базе Уральской палаты недвижимости предлагается около 7,8 тыс. квартир.

Между тем «вторичный рынок формирует первый взнос для покупки квартир у застройщика — именно так и создается финансовый кошелек, который затем может стать основой для получения ипотеки», говорит директор «Бюро ипотечных технологий» ЦН «Северная казна» Елена Мяло.

— Да, банки совершенствуют отдельные процедуры, риэлторы освоили процессы онлайн-показов квартир, мы научились заключать предварительные договоры и получать деньги дистанционно. Для этого банки предоставляют различные формы аккредитивных расчетов, работает система электронной регистрации через выездные МФЦ. Но до сих пор не решен вопрос электронной подписи такого важного документа, как закладная, мы не можем подписать ее дистанционно, потому что это бумажный носитель, — подчеркивает Елена Мяло.

На уровне отдельных банков проблема прорабатывается. Технологию электронной регистрации закладной, как рассказывала Юлия Смирнова, создают в банке «Открытие». ВТБ, по словам Алины Бусловой, запустил электронную регистрацию нескольких видов закладных: «Сервис реализуется на платформе застройщиков. Она позволяет регистрировать сделки на вторичном рынке без выпуска закладной».

Однако это серьезная проблема, которая волнует все риэлторское сообщество, и такой сервис нужен в масштабах всей банковской системы, считает Елена Мяло:

— Необходимы комплексные технологии коммуникаций между всеми участниками сделки на вторичном рынке. Для этого нам нужно организовать эффективное взаимодействие кредитных организаций и риэлторского сообщества по созданию онлайн-решений на вторичном рынке жилья. Это позволит всему рынку в будущем снимать внешние риски в связи пандемией.

А такие риски могут реализоваться: угроза второй волны распространения вируса вполне реальна, и это один из серьезных вызовов для рынка жилищного строительства на второе полугодие, считают участники рынка.

Без масок

Спрос в первом полугодии во многом поддерживался благодаря накоплениям домохозяйств, но влияние этого фактора может быть исчерпано. Временная остановка сервисного сектора весной этого года отра­зится на платежеспособности немалой части потенциальных покупателей. Пока статистика неутешительная. Во втором квартале реально располагаемые доходы населения снизились на 8% в годовом сравнении. Сопоставимый провал был только в 1999 году. Количество безработных уже выросло в 3,7 раза.

Рынок рассчитывает на продолжение государственных ипотечных программ, однако снижение реально располагаемых доходов и рост безработицы не смогут компенсировать даже самые низкие ставки по ипотеке

Время покупать

Коммерческий директор ГК «FORTIS Development» Руслан Музафаров:

— Июль 2020 года на строительном рынке сильно отличается по многим параметрам. По итогам этого месяца в нашей компании объемы продаж в два с лишним раза превысили плановые показатели. Основной вклад в динамику вносит ипотека. В структуре продаж 75 — 84% сделок совершаются с участием ипотечного кредита. Это говорит о том, что на рынок приходит новая категория покупателей, это люди, которые, может быть, вообще не задумывались о приобретении жилья, но, просчитав все возможности, решили воспользоваться уникальной ситуацией на рынке жилья и кредитования. Как показывают расчеты, средняя экономия за счет низкой ставки ипотеки в рамках государственной программы при приобретении квартиры в новостройке Екатеринбурга составляет около 1 млн рублей. Если использовать материнский капитал, экономия составляет еще 613 тыс. рублей. Кроме того, при покупке первого жилья владелец квартиры имеет возможность получить налоговый вычет и возмещение уплаченного НДФЛ. В совокупности экономия составляет около 2 млн рублей. По моему мнению, государственная политика целенаправленного стимулирования строительного рынка в текущих экономических условиях показывает свою эффективность. По статистике на строительный сектор завязано около 10% ВВП, и это задает основу для развития всей экономики.

Безусловно, много будет зависеть от способности строительного сектора удовлетворить разные запросы потребителя. В последние два месяца мы видим тенденцию вымывания ассортимента квартир на рынке. У каждого застройщика в этом направлении своя стратегия. «FORTIS Development» ориентируется на жилье класса «Комфорт плюс», это не столь массовая застройка, мы специализируемся на реализации интересных проектов в уже освоенных районах города. Сейчас в стадии реализации проект жилого комплекса «Основа», в проработке еще больше пяти разных проектов. База для долгосрочного роста в этом направлении заложена: многие наши проекты будут выходить в следующем году. Поэтому мы рассчитываем на рост продаж.

Кардинальное изменение продукта и продуктовые инновации

Заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РГС-Академическое» Павел Петриченко:

— Мы придерживаемся принятых бизнес-планов. На этот год заложен существенный рост и по объему продаж, и по количеству сделок. И для этого есть основания. За последние три года объем продаж в нашей компании вырос в два раза, средняя цена квадратного метра увеличилась на 7,5%.

Это связано прежде всего с кардинальным изменением продукта в Академическом, который учитывает современные тенденции, предпочтения и финансовые возможности покупателей. Немаловажную роль играет и государственная поддержка ипотеки. Сегодня среди наших покупателей, которые используют заемные средства, около 80% выбирают семейную и ипотеку с господдержкой.

Продуктовые инновации глубже, и их влияние на потребительское поведение также ощутимо. Сегодня в Академическом можно приобрести любое жилье — от компактной студии до просторной двух­уровневой квартиры. Оборудование дворов, благоустройство — все это также вышло на совершенно новый уровень.

После успешного запуска в одной из локаций района квартир, меблированных кухнями мирового бренда Nolte Kuchen, мы двигаемся дальше и планируем предложить покупателям полностью меблированные квартиры. Именно этот запрос сейчас все чаще предъявляет потребитель.

Кроме этого, механизм частно-государст­венного партнерства позволяет обеспечивать одновременное строительство в Академическом жилья и социальной инфраструктуры, что также привлекательно для покупателей.

Все эти факторы говорят о том, что именно сейчас можно и нужно решать жилищный вопрос: стоимость ипотечных продуктов низкая, цена и ассортимент недвижимости максимально привлекательные, Банк России снижает ключевую ставку.

Таким образом государство, застройщики, банковский сектор решают одну из сложнейших социальных проблем — обеспечить жильем население страны. Кроме того, строительный сектор является локомотивом экономики и обеспечивает рабочие места во многих других отраслях.

Мы полагаем, что у компании есть потенциал для роста как минимум на 100 тыс. кв. метров каждый год. Для регионального рынка это очень высокий темп. Безусловно, мы не исключаем влияния форс-мажорных обстоятельств, в мире сейчас много неопределенностей. Но объективных экономических факторов для разворота тренда на рынке жилья мы не видим.

Пандемия стартапам не мешает

Начальник отдела маркетинга уральского филиала компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Юлия Широкова:

— В период пандемии мы завершили сразу несколько крупных проектов: в марте открыли продажи квартир во второй очереди жилого комплекса «Suomen ranta» рядом с парком им. Маяковского и в двух домах в жилом районе «Балтым-Парк»; в апреле стартовали продажи нового жилого комплекса «Vektori» в Железнодорожном районе; в мае — нового дома в жилом квартале «Рифей» в Верхней Пышме. Кроме того, в апреле были введены в эксплуатацию два очередных жилых дома в «Балтым-Парке».

Поскольку передача этих квартир пришлась на период жестких ограничений, связанных с пандемией, мы оперативно находили новые технические решения для выполнения стандартных процедур. К примеру, провели информационное собрание для наших дольщиков посредством Microsoft Teams. Более 50% общего числа клиентов приняли в нем участие. Передача квартир, конечно, в основном проходила традиционным образом, но и здесь мы нашли новый подход: для дольщиков нескольких квартир была организована дистанционная приемка с использованием видеозаписи, одну квартиру мы даже передали в режиме онлайн.

Процессы диджитализации мы настраивали давно, но, может быть, не слишком смело их внедряли. Изоляция и переход на удаленный режим работы ускорили запуск новых технологий. Мы очень быстро реализовали многие идеи и продолжаем их совершенствовать, в частности активно используем электронную регистрацию, клиентов принимаем по онлайн-записи, проводим видеоконсультации. 

Программа господдержки жилищного сектора полностью себя оправдала

Руководитель ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов:

— Мы не увидели падения интереса к ипотеке даже в самые сложные периоды жестких ограничений. Это связано прежде всего с формированием востребованной продуктовой линейки. Банк ПСБ одним из первых запустил ипотеку с государственной поддержкой. В рамках этой программы ставка по кредиту составляет 5,85% годовых. Это позволило нам не только сохранить текущие объемы предоставления ипотечных кредитов, но и увеличить выдачу. По сравнению с прошлым годом объем выдач в первом полугодии 2020 года вырос на 20%.

Безусловно, в период пандемии клиенты столк­нулись с определенными сложностями, в частности с ограничением передвижения. Кроме того, банк был вынужден пересмотреть риск-модели, что помогло сохранить качество кредитного портфеля и не увеличивать рост просроченной задолженности.

Государство уверенно держит курс на поддержку рынка новостроек, и это позволяет нам постоянно совершенствовать продуктовую линейку. Уже после запуска государственной ипотечной программы ПСБ увеличил максимальный размер лимита кредитования на одного заемщика. Для Екатеринбурга он ранее составлял 3 млн рублей, сейчас — 6 млн рублей. Еще одна очень важная новация, расширяющая доступность ипотеки, — снижение первоначального взноса с 20% до 15%. По всем экспертным оценкам, программа государственной поддержки жилищного сектора себя полностью оправдала, и все участники рынка рассчитывают на ее продление. Это позволит ПСБ в партнерстве с ведущими строительными компаниями и дальше участвовать в развитии рынка жилья региона.

Первичное vs вторичное = ипотечное

Директор сети офисов Райффайзенбанка в Екатеринбурге Ольга Маутер:

— Будущее и строительного, и ипотечного рынков зависит в числе прочего от предпочтений россиян при выборе квартир. Мы проанализировали, что думают о приобретении новостройки 68% россиян.

Главными причинами выбора нового жилого фонда для респондентов стали психологический фактор новизны (важно, что в квартире до них никто не жил), планировка и более выгодная цена. Приверженцы старого фонда считают самым значимым фактором выбора цену, удобное расположение района, а также проживание рядом с родителями и друзьями.

При этом большее количество выбравших новое жилье отдают предпочтение просторным квартирам: в трешках собирается жить 37% любителей новостроек в сравнении с 34% тех, кто намерен купить квартиру во вторичке.

Квартира будущего должна быть площадью более 50 кв. метров, но для четверти респондентов достаточны и меньшие размеры жилья — 30 — 50 кв. м. В форматах отделки квартир покупатели предпочитают предчистовую и чистовую. Недвижимость совсем без ремонта или полностью обставленные квартиры интересуют меньшинство.

Не менее значима, чем планировка, для будущих владельцев новых квартир инфраструктура дома. Для тех, кто выбирает новостройку, намного более важны закрытый двор без машин (29% vs 23%) и наличие парковки (54% vs 43%). Люди, выбирающие вторичку, внимательнее к школе и детскому саду у дома (66% vs 55%), а также удаленности от транспортных магистралей (31% vs 26%).

Помимо классических требований ко двору собственного дома, многие участники опроса отмечали высокие требования к функциональности и экологичности пpидoмoвой территории. Так, в топ-5 пунктов попали концепции «двор без машин» и «зеленый двор». Для каждого десятого оказались важны пункты раздельного сбора мусора.

71% любителей новой недвижимости и 61% — вторичной планируют приобретать ее в ипотеку. 

Ипотека на готовое жилье

На вопросы отвечает Светлана Ковалева, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге.

— Будет ли в Свердловской области расти доля ипотечных сделок с вторичной недвижимостью после завершения ипотеки с господдержкой?

— Уже в начале августа доля выдач ипотеки на новостройки стала снижаться. Ряд банков уже «закрыл» прием новых заявок по госпрограмме и выдает только одобренные ранее кредиты. Одновременно с этим «оживает» рынок готового жилья. В этом случае влияют фактор «отложенного спроса» и тренд на снижение ставок. Так, Абсолют Банк недавно снизил ставки по стандартным ипотечным программам до 8,1% годовых, поскольку мы последовательно развиваем свои собственные программы и улучшаем условия по ним. У готового жилья несколько важных преимуществ перед новостройками. Это жилье в формате «здесь и сейчас», заселиться в квартиру можно практически сразу после сделки. Ключей от новостройки в среднем приходится ждать около года, а в это время надо и где-то жить, и одновременно выплачивать ипотеку.

Готовую квартиру гораздо проще найти в районе с развитой инфраструктурой. Наконец, «цена вопроса». Средняя цена квадратного метра в екатеринбургских новостройках существенно выше, чем в готовых квартирах, — 73 тыс. рублей и 82 тыс. рублей соответственно. Поэтому на одну и ту же сумму на вторичном рынке можно купить квартиру большей площади, чем на первичном. Кроме того, бОльшая часть квартир в строящихся домах продается с чистовой отделкой, а не «под ключ». Это значит, что придется дополнительно потратиться на покупку отделочных материалов для стен, пола, потолка, на межкомнатные двери и сантехнику. На монтажные и отделочные работы тоже. По нашим прогнозам, после официального завершения программы ипотеки с господдержкой доля ипотечных сделок на вторичном рынке увеличится до 70 — 75% от общего числа.     

— Какие сейчас условия по ипотечным программам вне госпрограммы? Минимальные ставки? Минимальный размер первоначального взноса? Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок?

— Абсолют Банк снизил ставки по собственным ипотечным программам до 8,1% годовых. Максимальный срок, на который можно оформить ипотеку – 30 лет. Минимальный размер первоначального взноса – 20% от стоимости жилья. Абсолют Банк один из немногих в регионе разрешает «закрыть» половину минимального первоначального взноса средствами маткапитала. Таким образом, при его наличии доля собственных средств может быть уменьшена до 10%.

На мой взгляд, тем, кто и так планирует покупать квартиру и накопил хотя бы 20% от будущего жилья, не стоит ждать лучших условий по ипотеке. Предпосылок для резкого существенного снижения ставок по стандартным программам нет. Вероятнее всего, оно будет медленным и плавным. Наш опыт показывает, что на финансовую нагрузку заемщика влияет не только ставка, но и стоимость квадратного метра. Надо учитывать: впереди – «высокий сезон» на рынке недвижимости. В сентябре-октябре спрос на жилье традиционно увеличивается на 10-15% по сравнению с августом, а в ноябре-декабре – и на 20-30%. Поэтому владельцы ликвидной недвижимости – не старше 30 лет, в хороших локациях, с продуманной планировкой, просторными кухней и прихожей – могут увеличить цены. И в любом случае они будут «уходить» первыми.

— Приведет ли снижение ставок по ипотеке к тому, что банки ужесточат требования к заемщикам, чтобы не допустить роста просроченной задолженности?

— Абсолют Банк не планирует повышать требования к заемщикам. Более того, в начале лета мы одними из первых на рынке стали принимать заявки на ипотеку по госпрограмме «Детская ипотека» с минимальным первоначальным взносом 15%. Мы не ожидаем увеличения числа «проблемных» кредитов в целом по рынку. Ипотека была и остается наиболее благополучным направлением розничного кредитования. В Свердловской области доля просроченных жилищных кредитов практически не изменилась за время пандемии и составляет менее 0,9%.