Жилищный рынок вступил в зону опасной нестабильности
На жилищном рынке все больше признаков разворота, который будет сопровождаться снижением цен и замедлением многоквартирного строительства. В стране уже началось падение ввода индивидуальных жилых домов (см. «НГ» от 26.11.23). Цены вторичного рынка жилья также поползли вниз. В Центральном регионе в следующем году цена квадратного метра «вторички» может потерять больше 10%, прогнозируют аналитики. А с учетом инфляции падение цен будет еще более заметным. Период искусственного ажиотажного спроса уже завершился, и за ним последует падение продаж и ценовой откат, как это уже не раз бывало в нашей стране. По итогам октября продажи новостроек в зависимости от локации просели на 12–24%, сообщили во вторник эксперты.
На фоне заградительных ипотечных ставок цены на вторичном рынке жилья могут просесть на 10% и более в течение ближайшего года, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Ситуация на первичном рынке будет в основном зависеть от судьбы льготных ипотечных программ, условия которых могут быть пересмотрены еще до их формального окончания 1 июля 2024 года.
Во второй половине 2023 года рост цен на жилье ускорился благодаря ажиотажному спросу, который некоторые аналитики называют «истерическим». С июля по октябрь 2023 года квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 5% (до 267 тыс. руб. за кв. м). В Новой Москве цены на жилье поднялись также с июля по октябрь – на 2,8% (до 203,3 тыс. руб. за кв. м). А в Подмосковье жилье подорожало за тот же период на 1,4% (до 153 340 руб. за м). Подобные темпы роста цен оказались выше темпов подорожания первого полугодия от полутора до четырех раз в зависимости от региона.
Такие же «истерические» всплески спроса и цен на рынке недвижимости наблюдались и в конце 2014 года или в феврале 2022 года. И подобный искусственный ажиотаж всегда завершался падением продаж и откатом цен назад на фоне дорогой ипотеки и исчерпания спроса будущих периодов, напоминают в IRN.
Причиной ажиотажа второй половины года оказалось не начало украинской спецоперации и не новые антироссийские санкции 2014 года, а угрозы сворачивания льготной ипотеки и увеличение ключевой ставки нашим Цетробанком. В июле ЦБ впервые с февраля 2022-го повысил ключевую ставку и объявил о введении с 1 октября 2023 года запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготную ипотеку. На этом фоне активный спрос превратился в ажиотажный – покупатели поспешили в банки, чтобы успеть в последний вагон уходящего поезда дешевых кредитов, напоминают аналитики.
На первичном рынке признаки охлаждения спроса наметились еще в конце сентября, а по итогам октября продажи новостроек просели на 12–24%. Вторичный рынок держался на «летней» ипотеке до ноября, но уже в октябре темпы роста цен внутри МКАД снизились в два раза, а за МКАД – полностью сошли на нет, отмечают аналитики IRN.
Основное влияние на спрос оказывает ипотечная ставка, соглашаются и другие эксперты. «На первичном рынке ипотечная ставка искусственно удерживается за счет государственных субсидий. И как долго она будет там находиться, пока непонятно», – говорит Валерий Емельянов, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций»..
«На вторичном рынке уже закрыты все сделки по ранее одобренным кредитам со ставками ниже 10%. А новые ипотечные кредиты выдаются сегодня под 15–16% годовых. И это очень дорого. В результате покупка «однушки» в Москве с минимальным взносом в 20% обойдется ежемесячными платежами в 120–130 тыс. рублей в месяц в течение 25 лет», – объясняет Валерий Емельянов. Прогнозы падения цен на 10% в следующем году он называет довольно консервативным сценарием. «На коррекции цен в 2016 году метр жилья дешевел от своего пика более чем на 20%, а в 2009 году рынок проваливался и на 35%, хотя народ считает, что недвижимость всегда в цене. Весьма вероятно, что снижение цен составит в этот раз 15–20%», – прогнозирует Емельянов. Строительным компаниям и банкам придется распродавать избыток накопленных квартир и замораживать новые проекты. Строительство может на какие-то время резко снизить объемы заказов. И далее по цепочке упадет спрос на сталь, бетон, стройматериалы, мебель, технику и все услуги, которые зависят от продаж новостроек, предупреждает аналитик.
Предстоящие катаклизмы на рынке жилья многие эксперты считают позитивными. «Рынок давно оторвался от реалий. Более трех лет цены на жилье сильно опережают рост доходов населения. Часто квартиры покупают одни и те же люди, уже имеющие не одно жилье. Предстоящие изменения сделают жилищный рынок более сбалансированным и здоровым», – считает Емельянов.
Падение цен на вторичном рынке неизбежно создаст проблем и для российских банков, которые выдавали ипотечные кредиты под переоцененное жилье. «Когда покупатели новостроек, взявшие кредиты 2–3 года назад, попытаются их продавать, они обнаружат, что реальная цена квартир сильно ниже, чем у застройщика. Многим будет выгоднее оставить квартиру банку, поскольку даже продажа квартиры не покроет всего долга», – предупреждает аналитик.
В следующем году рынок ожидает снижение активности и в этом уже никто не сомневается, говорит Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании ИНКОМ-Недвижимость. Сейчас мы наблюдаем переход части покупателей «вторички» на рынок новостроек. Это объясняется и отсутствием достаточного выбора вторичного жилья и наличием льготной ипотеки, которую еще можно взять для приобретения новостройки.