Жизнь после 8,5%: чего ждет рынок недвижимости от Центробанка

В пятницу, 17 декабря, Банк России снова пересмотрит ключевую ставку. В этот раз никакой интриги: все опрошенные эксперты уверены, что сейчас ставка вырастет до 8,5%. А вот бояться ли 2022 года — вопрос.

Повышение ставки стало очевидным уже после публикации Росстатом данных по инфляции. В октябре она составляла 8,1%, в ноябре годовые показатели выросли до 8,4%. Такого в России не видели уже пять лет — и это, видимо, еще не конец.

А помнишь, как всё начиналось…

Ключевая ставка держалась на рекордно низком уровне 4,25% с конца июля 2020 по середину марта 2021 года. Дальше — лестница вверх то на 0,25, то сразу на 1 п.п.

Если консолидированный прогноз экспертов о повышении ставки на 1 п.п. на заседании 17 декабря сбудется, за год она вырастет ровно вдвое.

"В​ общедоступных​ ипотечных программах ставка достигнет 10%​ и может превысить этот параметр. В то же время, психологически​ этот барьер​ очень важен, и двузначную ипотеку постараются, хотя бы и формально,​ сдержать. Кредит для надежных и интересных банку заемщиков​ будет предлагаться по ставке, меньшей 10%, но в случае недостаточного уровня кредитоспособности заемщиков будут применяться повышающие коэффициенты", — считает ​завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Предыдущим психологически важным моментом был рост ключевой ставки до уровня, превышающего ставку по льготным ипотечным кредитам.

В этим прогнозом согласны и в ВТБ.

"Мы не ожидаем смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ в ближайшее время. Поэтому возможно дальнейшее увеличение ценовых параметров по жилищным кредитам на этом фоне и в 2022 году. Очевидно, что рынок будет переживать его с двузначными ставками для потребителей", — сообщили "Интерфаксу" в пресс-службе банка.

Доколе?

Проблема в том, что ожидаемое повышение ставки до 8,5% — вряд ли финал. А в том, что это означает для 2022 года, эксперты разошлись.

"В нашем базовом сценарии в 2022 году ставка достигнет 9% в первом квартале после повышения на 100 б. п. в декабре 2021 и на 50 б. п. в первом квартале 2022 года. К концу года она опустится до 8,25%. Курс доллара на конец 2022 года должен составить 67 рублей. В пессимистичном сценарии после повышения ставки в декабре 2021 года на 100 б. п., ЦБ повысит ее в первом квартале еще на 150 б. п. На конец 2022 года ставка составит 9,25%, а доллар будет стоить 73 рубля", — заявил старший стратег по долговому рынку SberCIB Investment Research Игорь Рапохин

В целом, по его словам, финансовый рынок уже сейчас закладывается на ставку 9,5%. При этом Сбер не теряет оптимизма. Так, Рапохин отметил, что повышение ставки сейчас поддержит рубль и усилит уверенность участников рынка в том, что к концу 2022 года инфляция сможет вернуться к 4%.

А вот в "ВТБ Капитал" ставку 8,5% считают уже финальной, дальше только лучше (но медленно).

"По нашим базовым прогнозам, 8,5% — пик повышения ключевой ставки, на этом уровне она сохранится до конца 2022 года. Если в середине 2022 года инфляция замедлится, (...) мы не исключаем, что Банк России начнет снижение ключевой ставки в четвертом квартале 2022 года", — отметил старший экономист "ВТБ Капитал по России и СНГ" Александр Исаков.

За всё придется платить

Повышение ключевой ставки означает удорожание кредитов. Для застройщиков становится дороже проектное финансирование, для людей — квартиры и ипотека, для государства вырастают затраты на субсидирование ставки по льготным программам.

И чем больше разрыв между рыночной ставкой и фиксированной льготной, тем больше средств из бюджета на это понадобится — и так на 30 лет (срок кредита) вперед.

Впрочем, перспективы пугают не всех.

"Если заемщик подошел к событиям завершающегося года без нарушения финансовых ковенант [условий по кредитам — ИФ], то повышение расходов на обслуживание кредита будет чувствительным, но не критичным: процентные платежи выросли (при этом часть роста будет компенсирована снижением налога на прибыль), но суммы амортизации остались без изменений". — считает финансовый директор инвестора Tactics Group Андрей Новиков.

Для девелоперов и инвесторов складывающиеся условия при этом выглядят сложнее, отметил он.

"Выросшие инвестиционные затраты не находят мгновенного отражения в денежном потоке при запуске объекта — в текущих условиях "раскрутка" проекта и формирование потока требуют большего объема времени и усилий. Именно поэтому по результатам года не наблюдается существенного количества новых торговых объектов, выводимых на рынок", — пояснил Новиков.

Поверь в мечту

"Программы льготной ипотеки сохраняются, они действуют до 1 июля 2022 года, обсуждается и дальнейшее продление. Конечно, это означает субсидирование ставок бюджетом, что вполне уместно в рамках социальной политики, востребованной значительной частью​ российского​ общества, удовлетворяющего таким образом свою мечту о собственной​ большой квартире или доме", — заметил Александр Цыганов.

Как неоднократно напоминал ДОМ.РФ, опросы показывают, что российское общество мечтает не просто о собственном жилье, а именно о доме. Об индивидуальном жилом строении, то есть, хотя вряд ли кто-то формулирует мечту именно так. И спасением для рынка может стать именно ИЖС.

"Стимулировать ипотеку в 2022 году будет сегмент индивидуального жилищного строительства, на который сейчас сместился фокус внимания государства. В частности, расширение условий госпрограммы на такие объекты и планируемое применение технологий эскроу-счетов. Дополнительным импульсом станут специальные программы кредитования ИЖС, которые запустили крупнейшие банки", — сообщила пресс-служба ВТБ.

Пока ситуация выглядит перспективной: с одной стороны, идет активное развитие кредитных продуктов для ИЖС, с другой — пока почти все строят дома "хозспособом", не оформляя льготную ипотеку, так что затраты на субсидирование ставки будут поменьше, чем если бы народ продолжал скупать квартиры в новостройках.

А там и Сибирь застроим. Под 7%.