Снижение цен и рост ставок: к чему привел запрет на нулевую ипотеку
Популярная в 2022 году ипотека по околонулевым ставкам в этом году из-за ограничений ЦБ сошла на нет. Если летом прошлого года, по оценкам регулятора, на ее долю приходилось почти 70% выданных на новостройки кредитов, то сейчас на рынке остались единичные варианты таких программ.
Как запрет на экстремально низкие ставки по ипотеке сказался на рынке жилья — разбираемся вместе с экспертами.
Цены пошли вниз
«Ипотека от застройщика с околонулевыми ставками становится возможной за счет увеличения стоимости объекта недвижимости. Так, стоимость квартиры, которая покупается с применением такой программы, увеличивается на 20%, а иногда даже и на 30%», — отметили в пресс-службе Сбербанка. По данным пресс-службы, сейчас ставки по субсидированным программам на 1,2 п.п. ниже базовой ставки.
В связи с уходом от нулевой ипотеки отпала необходимость «зашивать» в продукт доплату за низкую ставку в стоимость квартиры. Это в свою очередь привело к снижению цен на новостройки. По данным «Домклик», если средняя цена «квадрата» новостроек в конце прошлого года составляла 119-120 тыс. руб., то в февраля 2023 года цена опустилась до 117 тыс. руб. и остается на этом уровне. «Сегодня цены на первичном рынке можно назвать устойчивыми: с февраля месячные колебания стоимости квадратного метра не превышают 2,5% (в прошлом году величина изменений за месяц достигала 12,6%)», — рассказали в пресс-службе «Сбера» со ссылкой на данные аналитиков «Домклик».
Директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка Дмитрий Чернов в интервью «РБК-Недвижимости» подтверждал эту тенденцию. «Если сравнить с уровнем цен в августе, когда наблюдалась пиковая доля субсидированных программ, то с того момента средняя стоимость жилья на первичном рынке уже снизилась на 16%. Это произошло в том числе потому, что застройщики перестали включать «доплату» за низкую ставку в стоимость квартиры. Сейчас ипотечные ставки чуть выше, зато квартира приобретается по рыночной цене», — отмечал Дмитрий Чернов.
Похожий тренд в 2023 году наблюдают аналитики «Росбанк Дом», говорит главный аналитик управления ипотечных продуктов компании Ирина Бабина. «Исходя из фактических сделок, средняя стоимость квадратного метра в марте 2023 года в России снизилась на 0,69% к показателю февраля до значения 133,6 тыс. руб», — привела данные «Росбанк Дом» Ирина Бабина.
Снижение среднего чека по ипотеке
«За первый квартал средний размер ипотеки в нашем банке сократился на 6%, до 5 млн руб. Такая динамика обусловлена в том числе снижением стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости из-за ухода от околонулевой ипотеки», — пояснял заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
«Средняя сумма ипотечного кредита на первичном рынке столице в марте снизилась на 7,6% и составила 7,6 млн руб. по сравнению с 8 млн и 8,2 млн руб, соответственно, в январе и феврале», — говорит генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. По ее словам, снижение среднего размера кредита частично связано с отказом от околонулевой ипотеки. Кроме того, значительную роль в этом сыграли скидки, которые в реальности достигают 10-15%, добавила Наталия Кузнецова.
В 2022 году была противоположная тенденция: из-за завышения цен на новостройки в рамках субсидированных программ заемщики брали большие кредиты. Например, в июле прошлого года средний размер ипотечного кредита в России вырос на 40% в годовом выражении и составил 4,2 млн руб.
Рост ставок по ипотеке
«Запрет на околонулевые ставки ожидаемо потянул за собой рост средних ставок по ипотеке на первичном рынке. По данным ЦБ, в марте 2023 года в среднем по России на первичном рынке ставка составила 5,57% годовых, это максимальное значения с мая 2022 года», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом». «В апреле и мае тенденция на повышение ставок сохраняется», — добавила эксперт.
Следствием снижения выдач ипотеки с околонулевыми ставками стали рост средних ставок, а также повышение ежемесячного платежа, добавила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Негативным последствием для заемщиков является рост среднего размера платежа, который все-таки выше при классической ипотеке, что может сделать ипотечные кредиты менее доступными для населения», — добавила Якушкина.
О похожей тенденции говорит глава «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Из-за отказа от околонулевой ипотеки средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке выросла на 2,5 п.п. и составила 5,93% годовых. Значение ипотечной ставки вернулось на позиции апреля 2022 года», — сказала эксперт. По ее мнению, при росте ипотечной ставки на первичном рынке спрос начнет постепенно смещаться в сторону готового жилья.
Повышение средней ставки по ипотеке на фоне ухода от нулевой ипотеки зафиксировали и в ВТБ. Согласно расчетам банка, по итогам первого квартала средняя ставка по ипотеке в России увеличилась на 1,65 п.п. и достигла 8,3% годовых. Это связано с завершением околонулевых программ и с изменением условий по некоторым программам с господдержкой. Тем не менее, именно на первичном рынке по-прежнему сохраняются самые низкие ипотечные ставки. В марте, по оценке ВТБ, средняя ставка по ипотеке на новостройки составила 5,5–5,7%, а на вторичном рынке — 10,3%.