Полгода в доме: к июлю плата по ипотеке может вырасти на 21%
Ежемесячная плата по ипотеке за полгода может вырасти на 21%. Такой расчет для «Известий» сделали участники рынка недвижимости. Они учли рост цен на жилье на 5% и повышение средних ипотечных ставок до 12%. Переплата за весь срок пользования кредитом увеличится на 32%, а общая стоимость покупки — сумма кредита вместе с платой по процентам за весь срок — на 19%. Доступность жилья снижается, констатируют участники рынка. Улучшить ситуацию можно, пролонгировав льготную ипотеку после 1 июля или расширив адресные программы с господдержкой, считают эксперты.
Снова в рост
За 2022 год новостройки могут подорожать на 15%, спрогнозировал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. В 2020–2021 годах рост цен на жилье перекрывал инфляцию и нет оснований полагать, что в 2022-м будет иначе, сказал он. Повышение стоимости обусловлено подорожанием стройматериалов, нехваткой рабочей силы, указала директор по маркетингу 3-Red Мария Хурамшина.
В числе других причин — рост ставок по проектному финансированию, отметил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Но даже если влияние этих факторов получится ослабить, цены продолжат расти как минимум в пределах инфляции — в течение первого полугодия средняя стоимость первичного жилья может вырасти на 5%, сказал он. Вслед за новостройками дорожает и вторичка, добавил Андрей Колочинский.
По словам эксперта ипотечного рынка Андрея Бархоты, при условии деэскалации геополитической напряженности и стабилизации финансовых рынков до конца первого полугодия ключевая ставка не поднимется выше 10%, а средние ипотечные — вырастут до 11,5–13%. Если же произойдет эскалация геополитической напряженности, ставки по ипотеке могут превысить 13% из-за непредсказуемых рисков, считает эксперт.
По прогнозу директора департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталия Костюкевича, за первое полугодие средняя ипотечная ставка может вырасти на 1–1,5%, до конца года — на 2–2,5%.
При оптимистичном прогнозе подорожания жилья на 5% за первое полугодие и росте средней ипотечной ставки с 9,9 до 12% ежемесячный платеж по ипотеке с первоначальным взносом 15% на 20 лет вырастет на 21%, подсчитала для «Известий» заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Переплата за весь срок пользования кредитом увеличится на 32%, а общая стоимость покупки (сумма кредита вместе с платой по процентам за весь срок) — на 19%, сказала она.
Например, при средней цене 1 кв. м вторичного жилья в России в 82 605 рублей, площади квартиры 30 «квадратов» за полгода при названных условиях ежемесячный платеж вырастет с 20,188 тыс. рублей до 24,353 тыс., а итоговая стоимость покупки — с 5,2 млн рублей до 6,2 млн, рассказала Татьяна Решетникова.
В Москве при цене средней однушки в новостройке в 10,7 млн рублей (первоначальный взнос 15% на 20 лет) и ставке 9,9% ежемесячный ипотечный платеж составит 87 тыс. рублей. При подорожании квартиры на 5%, до 11,2 млн рублей, и росте ипотечной ставки до 12% платеж увеличится до 105 тыс. рублей, то есть на 21%, привел пример Андрей Колочинский.
По мнению Алексея Новикова, средняя ипотечная ставка за первое полугодие вырастет до 10,5%. Тогда ежемесячный платеж по кредитам станет больше на 15%.
В Минстрое «Известиям» сказали, что воздерживаются от комментариев насчет неподтвержденных прогнозов и показателей, связанных со стоимостью жилья. На цену 1 кв. м влияет ряд факторов — от стоимости стройматериалов до общемировой конъюнктуры рынка, отметили там. Впрочем, в министерстве подчеркнули, что не прогнозируют снижения доступности жилья. Формирование комфортной и безопасной среды для жизни — одна из национальных целей развития России до 2030 года и в рамках ее реализации государство проводит мероприятия, направленные на поддержку людей и улучшение их жилищных условий, подчеркнули в Минстрое.
Падение доступности
Смягчить проблему можно, пролонгировав льготную ипотеку после 1 июля на более длительный срок или расширив адресные программы с господдержкой, полагает Андрей Колочинский.
— Программа льготной ипотеки на первичное жилье показала свою эффективность и с социальной, и с экономической точек зрения. Более 500 тыс. семей улучшили жилищные условия, а строительная и смежные с ней отрасли смогли пережить острый период ограничительных мер, связанных с пандемией, — сказал «Известиям» первый зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
Поэтому, по его мнению, необходимо запустить бессрочную льготную ипотеку на уровне не выше 5% для массовых новостроек.
Программа льготной ипотеки на новостройки под 7% может быть продлена после 1 июля 2022 года, спрос на нее будет сохраняться в регионах, где цены на недвижимость росли менее заметными темпами, считает начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. Также возможен запуск специализированных программ для сотрудников бюджетных организаций, учителей, врачей и т.д., полагает она.
Доступность жилья определяется балансом пяти факторов: платежеспособности населения, ставок по ипотеке, спроса, предложения и качества жилья, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Баланс сложно соблюдать, поскольку спрос может расти взрывными темпами, а предложение — нет. Без роста доходов граждан нелегко говорить о решении вопроса в масштабах всей страны, подчеркнула она.
Один из путей решения проблемы доступности жилья сегодня — расширение программ по строительству и покупке индивидуальных жилых домов, где цена квадратного метра в среднем в 1,5–2 раза ниже, чем в квартирах, добавила Татьяна Решетникова.
Еще сегодня есть возможность сократить нагрузку на бюджет заемщика с помощью дополнительного субсидирования ставок от девелоперов, заметил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
— В связи с повышением ключевой ставки и в борьбе за клиентов банки сами ищут и находят новые варианты кредитования, которые могут заменить льготные программы. В том числе программы с субсидией от застройщика, — согласен управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков.
Переплата зависит не только от ставки и срока кредита, но и первоначального взноса. При его внушительном размере у заемщика больше шансов получить одобрение по кредиту по более привлекательной ставке, а ежемесячный платеж и, соответственно, общая переплата будет ниже, отметила Татьяна Чернышева.