Под крышей дома своего: как будет развиваться рынок ИЖС в ближайшей перспективе

Как показывают исследования рынка недвижимости, интерес россиян к индивидуальному жилищному строительству в последние годы заметно увеличился. Что способствует развитию этого крупного сегмента жилищного рынка, а сегодня примерно половина всего ввода жилья приходится на ИЖС, каковы его перспективы и насколько устойчивым может быть тренд интереса к нему, — в материале «Известий».

Старый новый интерес

— В первую очередь этому способствуют программы льготного кредитования ИЖС-сектора и банковские продукты. Мы видим, что наши покупатели все чаще хотят переселиться в собственный дом, за город, в более экологически чисто место. В большинстве это работающие, семейные люди с детьми, использующие такие продукты, как «Семейная», «Льготная» ипотека. Для них определяющим фактором становится строительство вблизи города, недалеко от места работы и учебы, — отмечает финансовый директор компании «Ин-Строй» Сергей Ахраменков.

Развитие сегмента ранее во многом тормозилось из-за низкого проникновения ипотеки — до недавнего времени ее доля на рынке ИЖС составляла около 1%. Это было связано с высокими ставками на рынке, а ставки — с отсутствием стандартизации в сегменте и, как правило, низким качеством строительства.

Так, Банк ДОМ.РФ в 2023 году выдал порядка 8000 ипотечных кредитов на ИЖС в объеме 38 млрд рублей, увеличив выдачу в 1,4 раза по сравнению с прошлым годом.

По словам директора по стратегическому развитию группы компаний «Слово Девелопмент» Глеба Иванова, интерес к этому рынку у россиян был всегда. Но ИЖС до 2019 года было в серой зоне с точки зрения регулирования. Как только рынок привлек к себе внимание законодателей, ситуация стала меняться.

— Стала возможной ипотека, на рынке возникла ликвидность, это потянуло за собой подрядчиков и застройщиков. Это был первый шаг — у людей появились деньги, чтобы строить дома. — отмечает Иванов. — Когда ввели субсидированные процентные ставки — семейная ипотека, ипотека с господдержкой, они тоже дали огромный стимул к увеличению спроса.

Придать импульс

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков считает, что строительный рынок ждал такой возможности, поскольку ИЖС стало самым востребованным вариантом улучшения жилищных условий для россиян с разным уровнем доходов и составом семьи.

— Более того, рынок в данном сегменте понятен как для кредитных организаций и застройщиков, так и конечных заказчиков. В целом данный механизм направлен на снижение себестоимости ИЖС и, как следствие, на повышение доступности возведения таких объектов, — отмечает эксперт.

Ипотека с эскроу

— Счета эскроу уже доказали свою эффективность с точки зрения сохранности средств покупателя жилья на рынке многоквартирного строительства. Важно и то, что банк работает с проверенными подрядчиками, реализующими проекты качественно и в срок. Мы ожидаем высокий спрос на новый продукт на фоне предложенной клиентам дополнительной скидки по любой из ипотечных программ в размере 1 п.п., — отмечает заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.

Новая эра ипотеки в ИЖС

Глеб Иванов уверен, что на рынке ИЖС внедрение механизма эскроу нужно провести быстрее, чем на рынке МКД, потому что огромный спрос в этом сегменте, может спровоцировать появление множества недобросовестных подрядчиков.

— Эскроу — очень правильный механизм, с точки зрения защиты покупателя. И мы осознанно пошли первыми по этому пути вместе с Банком ДОМ.РФ и с удовольствием это делаем, потому что понимаем, куда идет рынок, понимаем, что его надо делать более прозрачным, повышать оборачиваемость капитала, — объясняет девелопер.

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Андрей Бахмутов подчеркивает, что полный переход на механизм цивилизованного ИЖС позволит сделать качественный рывок в развитии частного домостроения.

— Подрядчики смогут рассчитывать на бесперебойное банковское финансирование, что будет способствовать росту их бизнеса, а для людей исключается риск потерять свои деньги, — подчеркивает Бахмутов.

Эксперты уверены, что механизм эскроу «прокачает» тот сегмент рынка, который ждал безопасных сделок и гарантированного качества. Использование в расчетах счетов эскроу повышает доверие и интерес покупателя, который знает, что, если строительство пойдет по негативному сценарию, он сможет вернуть свои деньги.

— Мы понимаем, что рано или поздно все придут к этому механизму, поэтому мы в числе первых уже используем его в Челябинской области на наших проектах, чтобы оценить его, понять все минусы и плюсы и быть готовыми к внедрению его на постоянной основе, — подчеркивает финансовый директор компании «Ин-Строй» Сергей Ахраменков.

Комплексное строительство

— Мы тоже переходим к комплексной застройке и рассматриваем в ее рамках строительство таких социальных объектов, как школы и детские сады, чтобы наши покупатели могли получить полный спектр социальной инфраструктуры для жизни в этом поселке, — рассказывает Сергей Ахраменков.

За комплексной застройкой будущее, уверен директор по стратегическому развитию группы компаний «Слово Девелопмент» Глеб Иванов.

— Типовые комплексные проекты, на мой взгляд, лучшее решение, потому что все хотят не только дом, но и развитую инфраструктуру. Комплексные проекты позволят, по сути, строить вокруг больших городов «спутники» со всей инфраструктурой, необходимой для автономной жизни, — говорит эксперт.

Трансформация рынка ИЖС стала возможна в том числе благодаря распространению на него норм долевого строительства. У застройщиков появились возможности в полной мере использовать механизм проектного финансирования, уже хорошо зарекомендовавший себя на рынке строительства многоквартирных домов.

В ближайшей перспективе, по оценке экспертов, почти все проекты комплексного освоения территорий ИЖС с участием проектного финансирования перейдут на эскроу, соответственно, увеличится и количество таких проектов. Будет расти и спрос. Но до насыщения рынка еще как минимум несколько лет. Благодаря механизму эскроу в комплексном ИЖС можно ждать, что сработают те же стимулы, что и на рынке строительства многоквартирных домов: безопасность для покупателей и кредиторов, стабильность девелоперов.

Перспективы рынка

— Это, во-первых, упростило бы «клиентский путь» для гражданина, который хочет построить свой индивидуальный жилой дом, а во-вторых, облегчило бы ситуацию с оценкой ликвидности для кредитных учреждений, так как основная проблематика неразвитости ипотеки под ИЖС — это сложная система оценки залога индивидуальных земельных участков, — объясняет Антон Глушков.

Объемы ИЖС в 2023 году составили более 50% от общего объема квадратных метров, введенных в эксплуатацию. Глушков считает, что для увеличения этого показателя есть смысл обратить внимание на технологии индустриального домостроения.

— При производстве готовых модулей в условиях ДСК обеспечивается 100% гарантия соблюдения технологии производства. Это дает возможность ускорить процесс строительства не в ущерб качеству, в этом главное преимущество модульной концепции, — подчеркивает президент НОСТРОЙ.

Эксперты сходятся в том, что интерес к покупке собственного дома будет долгосрочным устойчивым трендом.

— Рынок ИЖС будет расти гораздо более быстрыми темпами, чем рынок МКД. В регионах нашего присутствия мы видим, что потребность в ИЖС колоссальная, — подчеркивает Глеб Иванов. — Народосбережение, а эту задачу ставят и президент, и государство, невозможно в рамках МКД. И я с этим согласен, ИЖС — это тот самый способ, который может позаботиться о том, чтоб у нас появились большие семьи с тремя-шестью детьми.