Поддержка спроса и пересмотр цен: как девелоперы реагируют на рост ставок

Центробанк России резко повысил ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых. Решение неминуемо отразится на российском рынке недвижимости и на величине ставок по ипотечным кредитам.

Риелторы согласились поделиться информацией, как рынок жилья реагирует на такие кардинальные изменения, что происходит со спросом. Также «РБК-Недвижимость» совместно с порталом ЕРЗ.РФ опросила девелоперов о планах по пересмотру цен на новостройки, скидочных программах и планах по стимулированию спроса.

Что будет с ценами: мнение риелторов и застройщиков

В феврале 2022 года, по данным bnMAP.pro, средняя цена 1 кв. м в новостройках (квартиры + апартаменты) в Старой Москве выросла во всех сегментах. Комфорт-класс подорожал до 292 тыс. руб. (+3%) за «квадрат», бизнес-класс — до 432,5 тыс. руб. (+2,5%), премиум-класс — до 899,4 тыс. руб. (+2,6%), а элитный — до 1,54 млн руб. (+6%).

Но после повышения ключевой ставки многое изменится, отмечают в компании «Бест-Новострой». «Сейчас будет очень активный, но очень непродолжительный период избавления от рублевых накоплений, и в этих условиях корректировать цены и откладывать сделки — бессмысленное решение. Зачем завтра сидеть с высокой ценой, но без покупателя?» — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По мнению экспертов агентства недвижимости «Метр», действия Центробанка — это возможность нейтрализовать панику на рынке недвижимости и не дать ему разогнаться. Ажиотаж в отделах продаж, похожий на тот, что был в 2014 году, может продлиться от нескольких недель до нескольких месяцев. В агентстве предполагают, что в течение 2022 года ситуация стабилизируется, но сейчас скидок быть не может. Рассрочка — разумный способ продажи квартир и достройки объектов, а в качестве рабочего инструмента могут выступить обмен и программы трейд-ин, считают эксперты.

На рынке первичного жилья в Москве риелторы и застройщики пока не отмечают ажиотажного спроса, а ситуация на рынке ипотеки тормозит покупателей, даже если у них есть желание приобрести квартиру для себя или в целях сохранения сбережений. Больше возможностей имеют покупатели и инвесторы со сбережениями в наличных. На рынке столичных новостроек 70–80% сделок проходит с использованием жилищных кредитов, поэтому спрос будет ограничен.

По данным компании «Метриум», доля проектов, где пересматриваются цены, сейчас не превышает 10%. Пока девелоперы взяли паузу и смотрят на развитие ситуации в экономике, а также оценивают спрос на новостройки. Ажиотажного роста спроса на рынке также не отмечается.

Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин утверждает, что, помимо мартовского планового повышения цен примерно на 1%, изменений пока не планируется. Генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева добавляет, что компания повысит цены на новостройки раньше, чем планировалось изначально. В ГК «Гранель» также отметили, что повышение цен из-за роста ключевой ставки возможно уже в ближайшее время.

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев говорит, что пересмотр цен пока не планируется. По его словам, премиальный сегмент в отличие от массовых новостроек и проектов бизнес-класса менее подвержен влиянию дорожающей ипотеки. Сейчас наблюдается высокий уровень спроса, в условиях неопределенности клиенты стремятся вложить средства в надежный актив, которым и является недвижимость, отмечает девелопер.

В пресс-службе «Первый Трест» (Башкортостан) утверждают, что понижения цен также ждать не стоит, к тому же поставщики стройматериалов уже начали повышать цены из-за введенных санкций. Есть большая вероятность, что могут возникнуть проблемы с поставками материалов и комплектующих из-за рубежа, а все эти факторы обязательно скажутся на цене «квадрата», отмечает эксперт.

В компании «Полис Групп» убеждены, что цены ниже не станут. А в компаниях GloraX, «Самолет» и Neva пока не меняют ценовую политику и готовы гибко реагировать на события. Опрошенные эксперты пришли к общему мнению, что строительная отрасль — один из драйверов развития страны и должна попасть в список приоритетных для оказания государственной поддержки.

В компаниях ПИК, «Донстрой», «А101», MR Group, «Инград», ЛСР, «Кортрос» и «Эталон» на запрос «РБК-Недвижимости» о планах изменения цен на новостройки не ответили.

Как застройщики будут стимулировать спрос

Повышение цен из-за роста ключевой ставки, а также увеличение стоимости кредитов до 22–23% годовых приведет к падению спроса на рынке жилья. По этой причине застройщики собираются поддерживать спрос с помощью собственных программ субсидирования ставок по ипотеке и прямых скидок.

У большинства девелоперов уже действуют различные программы субсидирования ставки по ипотеке, разработанные совместно с банками — партнерами проектов. Но при резком росте ставок эти программы хоть и привлекательны, но все равно не очень доступны. Скорее всего, размер субсидирования по этим ипотечным программам потребует пересмотра, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек.

В компании «Родина» отметили, что, помимо программ субсидирования ипотеки, у девелоперов есть и программы рассрочки по оплате квартир. Также в компании не менее 10% спроса формируется благодаря программе трейд-ин, на которую работает партнерская сеть. «В текущих условиях главная стратегия для девелоперов — это сохранение качества и темпов строительства. Именно эти факторы минимизируют риски покупателей, которые все еще готовы вкладываться в жилье», — считает Владимир Щекин.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— На сегодняшний день все скидочные программы, которые действовали на рынке, пока сохраняются. Однако такой стремительный подъем ключевой ставки будет иметь последствия уже в самое ближайшее время. В ситуации, когда рыночные ставки станут практически неподъемными для покупателей, с учетом, что ипотека в массовом сегменте составляет сегодня порядка 70% сделок, размер и варианты скидок при реализации уже не будут играть ключевую роль. Скидки могут быть выгодны только тем клиентам, которые уже выходят на сделку и им необходим для покупки дополнительный стимул. В перспективе же скидочные программы будут восприниматься как маркетинговый инструмент в условиях стабилизации экономической обстановки.

По словам Валерия Малышевой, для поддержания покупательской активности вместе с банками компания разработала программы субсидирования части кредита. Они позволяют существенно снизить ставку для клиента, и ежемесячный платеж становится комфортным. К тому же у девелоперов есть такие инструменты, как обычные прямые скидки и рассрочки, добавляет эксперт.

Также у некоторых застройщиков есть собственные программы трейд-ин, с помощью которых можно поддерживать спрос. При покупке в зачет стоимости идет цена старого жилья клиента, при этом покупатель может жить в нем до момента сдачи нового дома, пояснили в девелоперской группе компаний «Инград».

Российские банки повышают ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой Центробанка. Она прямо влияет на условия по новым кредитам — за исключением субсидированных программ. Банки всегда устанавливают ставки выше стоимости заемных денег ЦБ.