Эксперты рассказали, как девелоперы уходят от «нулевой ипотеки»

После критики Банком России широко распространенной практики субсидирования застройщиками жилья ипотечных ставок до экстремально низких значений российские девелоперы начали постепенно отказываться от подобных продуктов, предлагая покупателям в качестве альтернативы траншевую ипотеку, различные виды рассрочек и трейд-ина, рассказали РИА Недвижимость эксперты.

Ранее Центробанк обратил внимание на рост в 2022 году доли рискованных ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки, а также растущую популярность так называемых льготных ипотек от застройщиков со ставками близкими к нулю. Низкая ставка достигается за счет завышения цены квартиры на величину комиссии, которую девелопер выплачивает банку, реинвестирования банком этой комиссии и комбинирования "проспонсированного" кредита с субсидируемой ставкой от государства. По оценке ЦБ, такая схема, не только опасна непосредственно для заемщиков и банков (из-за завышенной цены приобретаемого жилья), но и несет системные угрозы для всего рынка.

Для снижения рисков ЦБ с декабря ввел "ограничительную" макропруденциальную надбавку на выдачу ипотеки на "первичку" по договорам участия в долевом строительстве с первоначальным взносом ниже 10% и пообещал дополнительно ужесточить регулирование в случае сохранения негативных тенденций на ипотечном рынке. Прямых же мер против именно "ипотеки от застройщиков" с нерыночным уровнем ставок пока принято не было.

Однако, по словам эксперта "Циана" Виктории Кирюхиной, многие застройщики стали заранее искать альтернативные инструменты поддержки спроса, постепенно отказываясь от "нулевых" программ. К настоящему времени примерно 30% использовавших такие схемы девелоперов отказались от них, оценил директор управления новостроек "Инком-Недвижимости" Владимир Кочетков.

В качестве альтернативы часть застройщиков предлагают покупателям ипотеку траншами или разнообразные виды рассрочек, отсроченные платежи, трейд-ин с проживанием, рассказал директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования "Метриума" Дмитрий Веселков. По его мнению, именно траншевая ипотека может стать главной альтернативой субсидированным кредитам от застройщика и одним из ключевых драйверов покупательского спроса в ближайшее время.

При траншевой ипотеке деньги выдаются заемщику частями, каждая из которых имеет свою процентную ставку. Ставка чаще всего субсидируется застройщиками до момента ввода объекта в эксплуатацию: платежи на первом этапе в некоторых случаях могут не превышать одного рубля в месяц. Подобные программы существовали и раньше, но не имели широкого распространения и настолько мягких условий, сейчас же этот вид кредитования активно развивается и тоже уже привлек внимание ЦБ. Глава регулятора Эльвира Набиуллина заявила, что здесь есть риски и для покупателей жилья, и для застройщиков, в частности, вероятность роста ставок по проектному финансированию и роста цен на новостройки, и пообещала по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования.

"Но пока нет никаких предпосылок к тому, чтобы ЦБ ограничил выдачу траншевой ипотеки. Главная его претензия к кредитам с околонулевыми ставками заключается в том, что они предполагают значительное удорожание реализуемых квартир. А траншевая ипотека не подразумевает существенных переплат", - считает Веселков. По его словам, для покупателя основное удобство траншевой ипотеки состоит в том, что в период минимальных платежей он может оплачивать съемное жилье или копить средства на досрочное погашение кредита.