Новая льготная: как ипотека ликвидирует диспропорции на рынке жилья
Автор: Андрей Бархота,
руководитель проектов в УК ФКБС
В последние пять лет в России наблюдался ипотечный бум. Среднегодовой темп роста ипотечного кредитного портфеля превысил 20%, а его доля в ВВП страны за этот период увеличилась с 6 до 10%. С одной стороны, масштабное решение жилищных вопросов и поддержка строительного сектора являются очевидным успехом жилищной политики и национального проекта «Жилье и городская среда». С другой стороны, опережающая динамика ипотечного кредитования при отсутствии соответствующего роста доходов населения создала условия для поддержания спекулятивного спроса на жилищные активы и рост цен последних.
Доступность приобретаемого жилья наиболее часто связывалась со ставками по ипотеке. Широко известна ипотечная арифметика: при стоимости ипотечного кредита в 10,75% за 15 лет объем платежей ипотечного заемщика превысит сумму кредита в 2 раза. Если же ставка по кредиту опустится до 6,0%, то за 15 лет суммарный объем выплат превысит первоначально взятый кредит лишь в 1,5 раза. Результаты подобных вычислений стимулировали население не откладывать покупку жилья на потом, а пользоваться благоприятной конъюнктурой.
Нередко из поля зрения упускался такой важный фактор как стоимость самого жилья. Так, за последние пять лет стоимость стандартных строящихся квартир выросла не менее, чем на 70%. Если в 2018 году рост цен на типовые квартиры в целом соответствовал потребительской инфляции, то по итогам 2021 года, по предварительным оценкам, этот рост составил 25-30%. В результате по меньшей мере каждая четвертая продаваемая в кредит квартира была куплена в инвестиционных целях.
Сегодня в финансово-экономической сфере страны вне сомнения наблюдается «идеальный шторм». Беспрецедентное санкционное давление обусловливает кардинальную смену торговых и экономических отношений, а накопленные и частично реализовавшиеся риски российской экономики возвращают нас к ситуации на рубеже 2014 и 2015 гг., когда уровень процентных ставок не позволял обеспечивать кредитование реального сектора и граждан. Тем не менее, ситуация в жилищно-ипотечной сфере остается сравнительно устойчивой.
Для такой стабильности есть по крайней мере три предпосылки. Во-первых, спрос на жилье носит непреходящий характер, а в периоды нестабильности жилье выступает зачастую в качестве защитного актива. Во-вторых, ипотечные процессы носят, как правило, долгосрочный и предсказуемый характер: краткосрочные колебания финансовых рынков не оказывают кардинальное влияние на экономику ипотечных кредитов. В-третьих, естественными стабилизаторами выступают ранее реализованные инструменты жилищной политики: ипотечные ценные бумаги, механизмы эскроу-счетов и проектного финансирования, а также гибко настраиваемые в соответствии с жилищной и рыночной конъюнктурой механизмы льготных ипотечных программ. На последних необходимо остановиться дополнительно.
С ростом ключевой ставки Банка России до 20% процентные ставки по ипотечным кредитам достигли уровней 18-25%. Очевидно, что верхняя граница представленного диапазона учитывает не только двукратный рост стоимости фондирования, но и возросшие кредитные и операционные риски. Отметим, что, если мы возьмем ипотечный кредит на 15 лет по ставке 21%, то к концу срока обслуживания этого кредита суммарный объем выплат превысит первоначальную сумму кредита в 3,3 раза! Как и ранее, новые условия льготной ипотечной программы были откалиброваны с учетом рыночных реалий. Теперь с 1 апреля 2022 года максимальная процентная ставка по льготной ипотечной программе составляет 12%. В этой связи условия программы отчасти напоминают те, которые действовали в 2015-2017 гг. При этом процентная ставка по льготным ипотечным кредитам едва ли не в 2 раза ниже рыночного уровня.
Напомним, что до 1 апреля 2022 года лимит программы ограничивался лишь 3 млн руб., тогда как темпы роста цен на жилье в 2021 году оказались близки к 30%. Новые условия ипотечной программы с государственной поддержкой предполагают увеличение предельного размера кредита до 12 и 6 млн руб. в столичном и прочих регионах соответственно. Расширение предельного размера кредита значительно расширяет потенциальный объем покупателей жилья и во многом компенсирует рост процентной ставки с точки зрения объема предоставленной ипотеки. Так, в случае повышения процентной ставки по ипотеке с 6 до 12% ежемесячный платеж растет более чем на 40%, тогда как увеличение предельного размера льготного кредита увеличивает потенциал доступного для такого кредитования жилья на 30-50%.
Новая программа в значительной мере поддержит строительную отрасль. Отметим, что при полной отмене льготной программы падение выдач ипотеки в новых условиях составило бы 80%, а при сохранении более ранних небольших лимитов (3 млн руб.) и ставке 12% выпадение выдач составило бы 30-50%. В условиях новых параметров льготной программы можно ожидать смягчения последствий снижения инвестиций в жилищное строительство, как результат — падение рынка не на 50-70%, а на 20-30%.
Важнейшим положительным эффектом от новой льготной программы «12%» выступает замедление жилищной инфляции. Рост цен на жилье в этом году будет более умеренным, чем в прошлом и будет вероятно на уровне или даже ниже потребительской инфляции — 15-20% при отсутствии новых экономических шоков.
В то же время столь резкие вспышки рыночной волатильности и процентных ставок наталкивают на мысль о необходимости внедрения естественных стабилизаторов льготных ипотечных программ. Ведь одна группа граждан успела купить жилье с использованием ипотеки под 6%, при этом стоимость самой квартиры на момент приобретения была ниже текущей на 30%. Другие же могут рассчитывать на ипотеку под 12%, да и то после роста жилищных цен. Очевидно, что речь идет о некоем арбитраже, мало совместимом с государственной жилищной политикой.
В этом случае полезным бы оказалось внедрение механизма плавающих процентных ставок для ипотечных кредитов с государственной поддержкой. Плавающая процентная ставка может быть привязана к таким индикаторам, как инфляция, доходность ОФЗ или даже доходность вкладов и учитывать обязательный дисконт к рыночным ставкам ипотечного предложения. В случае роста процентных ставок ставка по льготной ипотеке увеличивается, тогда как ежемесячный платеж заемщика не меняется, а растет срок обслуживания кредита. Этот механизм призван действовать зеркально и в случае падения ставок.