Как изменится ипотека с повышением ключевой ставки
главного контрольного управления города Москвы
Ипотечное жилищное кредитование продолжает набирать обороты. Что изменится на этом рынке в связи с недавним повышением ключевой ставки до 12 процентов?
По данным Центробанка в июне 2023 года российские банки выдали 160 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 626,7 миллиарда рублей, что на восемь процентов больше, чем за май. В том числе на ипотеку по договорам долевого участия - 221,8 миллиарда. Средний размер кредита на ДДУ - 4,9 миллиона рублей.
Общий объем ипотечных кредитов физическим лицам в июне достиг 2202,4 миллиарда рублей. Их доля ипотечных кредитов в общем объеме выдачи физическим лицам увеличилась до 28,5 процента (в мае - 27,1). Кроме того, задолженность по ипотечному кредитованию на 1 июля составила 15,4 триллиона рублей (без учета приобретенных кредитными организациями прав требования), увеличившись по сравнению с предыдущим месяцем на 2,4 процента.
В тройку регионов-лидеров по объемам выданной ипотеки вошли Москва, Московская область и Санкт-Петербург, по ипотеке на строящееся жилье с ДДУ - Москва, Московская область и Краснодарский край.
Рост активности был обеспечен за счет увеличения выдач как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. При этом наибольший вклад в прирост объема кредитования внесла ипотека на приобретение готового жилья. Объемы выдачи по ней достигли максимального значения с декабря 2021 года. На первичном рынке динамика, как и раньше, была обеспечена преимущественно программами государственной поддержки ипотечного кредитования. Объем выдачи по ним в июне увеличился до 320,9 миллиарда рублей (на 5,2 процента по сравнению с маем).
В августе на фоне увеличения ключевой ставки ситуация начала ощутимо меняться в пользу рынка новостроек. Некоторые банки уже увеличили ставки по ипотечным рыночным программам в среднем до 12-12,5 процента годовых.
В целом цены и на новостройки, и на вторичное жилье в России снижаются в сезон отпусков - из-за низкого спроса на недвижимость летом. В перспективе застройщики будут нацелены на скидки. Но, несмотря на затоваренность рынка новостройками, массового падения цен на этом рынке не ожидается.
В период до конца 2023 года положительная динамика цен в сегменте "нового жилья" сохранится в пределах 10-12 процентов, а вот рост стоимости сегмента "квадратный метр" будет зависит от темпов инфляции и стоимости строительных материалов. На рынке вторичного жилья собственники квартир будут вынуждены делать скидки с целью вернуть покупателя после повышения ключевой ставки. Эти факторы будут формировать рынок ипотечного кредитования.
Из-за нехватки денег основная часть россиян покупает недвижимость в ипотеку. Рынок будет в большей степени зависеть от накоплений людей на первоначальный взнос, так как требования со стороны ЦБ ужесточаются.
Сегодня, учитывая повышение ключевой ставки, рост интереса к покупке жилья у граждан будет складываться с учетом их потребительских предпочтений, которые направлены в большей степени в сторону сегмента "нового жилья" из-за инвестиционной привлекательности и льготных ставок.
В перспективе рынок ипотечного кредитования будет набирать обороты. Учитывая повышение ключевой ставки, в этом помогут заманчивые программы как от застройщиков, так и от банков-партнеров. Кроме того, ставки по ипотеке на вторичном рынке, скорее всего, вырастут до 16-18 процентов в отличие от ставок на первичном рынке, поскольку там значительная часть предложений попадает под льготные кредиты, которые продолжают действовать до 1 июля 2024 года. Поэтому основная доля сделок с новостройками будет идти по льготным ипотечным программам с господдержкой, где ставки пока не изменились.
Центробанк продолжает принимать эффективные меры по ограничению "ипотеки от застройщика" с околонулевыми ставками и с минимальными первоначальными взносами.
Регулятор встревожен ростом заложенности по ипотечному кредитованию: расширение ипотеки идет за счет самых рискованных клиентов с высокой долговой нагрузкой. Этот показатель зависит от того, какой процент доходов заемщик тратит на погашение своих долгов. По данным ЦБ во втором квартале 2023 года доля заемщиков с показателем долговой нагрузки свыше 80 процентов в общем объеме выдаваемой ипотеки выросла до 39 процентов на первичном рынке недвижимости и до 43 - на вторичном.
То есть банки стали выдавать ипотечные кредиты всем подряд, даже не задумываясь, сможет ли заемщик его погасить. Чтобы ситуация не вышла из-под контроля, ЦБ ввел ограничительные меры, которые понуждают грамотно отбирать заемщиков.
Для многих банков будет невыгодно выдавать ипотеку заемщику, если первоначальный взнос по ней меньше 30 процентов. Напомню, что ЦБ требует, чтобы минимальный первоначальный взнос составлял до 30 процентов на первичное жилье и до 15 - на вторичное. Плюс к этому банкам придется еще и более внимательно изучать показатель долговой нагрузки клиента. Если он будет высоким, то ипотеку, скорее всего, не одобрят.
Ограничительные меры ЦБ начнут работать с 1 октября 2023 года, чтобы замедлить рост ипотечного портфеля и охладить рынок недвижимости. В итоге заемщики будут меньше брать ипотеку, объемы продаж снизятся в среднем на 20 процентов, после чего, возможно, начнется снижение цен в среднем на 10 процентов.