Как изменятся цены на недвижимость и условия для ипотеки в 2020 году

Антон Челышев обсуждает с экспертами, чего ждать покупателям в этом году.

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

- Здравствуйте, друзья, вы слушаете Радио «Комсомольская правда», у микрофона Антон Челышев, продолжаем цикл программ «Среда для жизни». Сегодня первый выпуск в 2020 году, дальше, надеюсь, пойдем, что называется, без пауз, ну а сегодня мы сосредоточим свое внимание на ипотеке, потому что сразу очень много решений было принято в начале этого года, которые совершенно точно отразятся на объеме выдачи ипотечных кредитов в 2020 году. Конечно, я в первую очередь имею в виду поручение, данное главой государства в его послании федеральному собранию - значительное расширение программы материнского капитала, который теперь будет выдаваться разу на первого ребенка - 466 тысяч 616 рублей при рождении первенца - с 1 января 2020 года. И еще 150 тысяч при рождении второго ребенка. А при рождении третьего ребенка еще 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита. В общем, довольно значительные суммы начнут получать молодые семьи уже очень скоро. И, безусловно, значительная часть этих денег окажется на рынке недвижимости, в частности, на ипотечном рынке. Сегодня будем прогнозировать вместе с нашими экспертами поведение рынка ипотеки, поведение ставок, поведение цен стоимости недвижимости. Ну, давайте с новостей начнем. По самым скромным прогнозам, в 2020 году материнский капитал смогут получить более миллиона россиян, об этом заявил вице-премьер Татьяна Голикова. Деньги на первого ребенка получат 558 тысяч граждан, на второго - 551 тысяча человек. Владимир Путин разрешил тратить средства материнского капитала сразу после рождения первого ребенка, а не по достижению им определенного возраста. Это тоже снятие определенного барьера для направления этих денег на решение квартирного вопроса.

Ну что ж, вот лишь некоторая часть новостей, другие мы будем уже представлять по ходу общения с нашими экспертами. Давайте начнем.

На прямой связи со студией председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, председатель Совета ассоциации банков России Анатолий Аксаков. Анатолий Геннадьевич, здравствуйте.

Здравствуйте.

- Давайте начнем с вашего прогноза относительно ставок по ипотеке на начало 2020 года, и в целом, ожидаете ли вы того, что рынок ипотеки продолжит расти в 2020 году?

Да, я ожидаю рост ипотеки, процентные ставки действительно снижаются, и, очевидно, ипотечный кредит становится более привлекательным. И плюс рост ипотечных кредитов будет связан с тем, что многие будут рефинансировать кредиты, полученные ранее, по более высоким процентам.

- Анатолий Геннадьевич, как, с вашей точки зрения, повлияют решения, озвученные президентом в ходе послания федеральному собранию, когда глава государства, во-первых, заявил о том, что материнский капитал будет выплачиваться уже при рождении первого ребенка, а, во-вторых, президент разрешил сразу тратить материнский капитал на первого ребенка, естественно, на те установленные законом случаи, среди которых, в том числе, улучшение жилищных условий, вот, возможно, та самая ипотека?

Естественно, это положительно повлияет, поскольку средний чек по ипотечному кредиту составляет около 2 миллионов рублей, соответственно, первоначальный взнос это как раз 400 тысяч рублей. Маткапитал, как известно, при рождении первого ребенка, 466 тысяч рублей. Соответственно, его можно будет использовать на первоначальный взнос и возможности для получения ипотечного кредита у этой части населения возрастают. Тем более, при рождении второго ребенка добавляется еще 150 тысяч рублей к 466 тысячам, сумма увеличивается и можно часть денег потратить уже и на погашение самого ипотечного кредита, либо на увеличение суммы первоначального взноса. Ну, и известно, что при рождении третьего и последующего ребенка, в прошлом году закон был принят, опять же, во исполнение послания президента, на погашение ипотечного кредита можно потратить 450 тысяч рублей. Это сумма, которая при рождении третьего и последующего ребенка позволяет чуть ли не весь кредит погасить.

- Анатолий Геннадьевич, то есть, банки готовы выдавать ипотечные кредиты тем, кто, по оценке банковских аналитиков, способен будет их обслуживать, выплачивать своевременно, а строительный сектор поддержит этот объем, сохранит темпы роста? Не получится ли так, что банки готовы предоставлять кредиты, а строительный рынок не успевает, и предложений на рынке не будет хватать?

Есть запас, который позволяет наращивать строительство и удовлетворять требования, в том числе, ипотечных заемщиков.

- Еще один вопрос, он касается условий выставления ипотечного договора. Центробанк обяжет банки с 30 января указывать наиболее значимые условия ипотечного договора в табличной форме. С точки зрения регулятора, это позволит неподготовленному в финансовом плане или, скажем, непрофессионалу от финансов, то есть, любому гражданину, лучше понимать смысл того, что его ждет. Вот смысл всех тех условий, на которых он ипотечный кредит берет. С вашей точки зрения, повлияет ли это позитивным образом на число кредитов проблемных, станет ли их меньше? То есть, будут ли люди действительно лучше понимать и отказываться, если вдруг они поймут, что это действительно они не потянут?

Отчасти снижение темпов роста ипотечного кредитования связано как раз с этим решением Банка России. Мы заметили, что в прошлом году темпы ипотечного кредитования снижались, и в этом году этот фактор так же будет влиять, поскольку банки будут обязаны отслеживать платежеспособность заемщиков и, исходя из этого, выдавать ипотечные кредиты. Если они будут выдавать ипотечные кредиты рискованным заемщикам, по той формуле, которая сейчас прописана в законодательстве, в нормативных документах Банка России, они должны будут формировать повышенный резерв. Очевидно, таким заемщикам рискованным будут давать реже кредиты. Но это имеет и положительную сторону. То, что проблемных заемщиков будет становиться меньше, и у тех, кто мог где-то непродуманный шаг совершить по прежней формуле, когда таких требований не было, не будут возникать в том числе социальные проблемы, поскольку, ну, проявив определенную «безответственность», какую-то опрометчивость, эти люди могут взять кредит обременительный, а выполнять обязательства по нему не смогут и потом возникают большие сложности, в том числе, даже внутрисемейные. Поскольку зарплаты не хватает для того, чтобы текущие вопросы закрывать, а еще надо платить по ипотечному кредиту, потом возникают зачастую судебные иски, забирают жилье, приобретенное по ипотечному кредиту - это тоже неприятные все вещи. То есть, чтобы этих стрессов не было, лучше, если нет возможности обслуживать кредит, его и не брать.

- Анатолий Геннадьевич, спасибо вам большое.

Своей оценкой ближайшего будущего рынка ипотеки в России со слушателями радио «Комсомольская правда» поделился председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, председатель совета ассоциации банков России Анатолий Аксаков.

Мы продолжаем. Вы слушаете программу «Среда для жизни», у микрофона Антон Челышев. На прямой связи со студией руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг. Михаил, здравствуйте.

Добрый день.

- Хотелось бы теперь вашу точку зрения услышать, представителя института развития Дом.РФ. Насколько, с вашей точки зрения, успешно будет развиваться рынок ипотеки? Как с точки зрения банковской своей части, так и с точки зрения строительной.

Конечно, мы прогнозируем достаточно серьезный рост ипотечного рынка в следующем году. Прежде всего, это будет обусловлено рекордно низкими ставками, которые установились сейчас на рынке. Напомню, что в течение всего прошлого года ставки по ипотеке снижались и, если в начале 2019 года они составляли 10-11%, то сейчас, в январе 2020-го, ипотеку по стандартному продукту, подчеркну, по стандартному рыночному продукту, можно получить по ставке 9% и ниже. Такого не было никогда еще в истории Российской Федерации, в истории ипотечного рынка. Конечно, это значимым образом увеличивает доступность и спрос на ипотечные кредиты.

Вторым фактором, который поддержит не только рынок ипотеки в целом, но и спрос на жилье в новостройках, является реализуемая сейчас программа субсидирования ипотеки для семей с двумя детьми, увеличение материнского капитала, выплата 450 тысяч на погашение ипотечного кредита при рождении третьего ребенка и т.д. По оценке, которую недавно провел аналитический центр, в общей сложности все эти меры поддержки с учетом налоговых вычетов при приобретении жилья и погашения процентов по ипотеке, позволяют экономить семье с двумя детьми порядка 2 миллионов рублей на приобретение жилья и обслуживание ипотечного кредита. Конечно, спрос на такие продукты будет возрастать, уже сейчас мы видим, что они занимают примерно 20% от всей выдачи кредитов на новостройки, мы думаем, что эта тенденция продолжится и окажет самое позитивное влияние на строительный сектор. Кроме этого, снижение ставок само по себе увеличивает доступность ипотеки, снижает размер ежемесячного платежа и таким образом приводит в рынок недвижимости новый платежеспособный спрос, новую группу населения. Этот фактор так же будет оказывать существенное влияние на рынок жилья и ипотеки, и станет одним из определяющих в течение начавшегося года.

Еще одна тенденция, о которой хотелось бы сказать, будет являться спрос на кредиты с целью рефинансирования ранее полученных ипотечных кредитов, таким образом, выгоду от снижения ставок получат не только новые, но и действующие заемщики, которые смогут снизить размеры ежемесячных платежей по уже существующим ипотечным кредитам. Это будет способствовать не только снижению нагрузки на домохозяйства, но и повышению качества ипотечного портфеля.

- Учитывая все вышесказанное, учитывая то, что спрос на жилье в ипотеку резко возрастет в 2020 году, не возникнет ли дефицит объектов, если мы говорим, например, о новостройках? И, соответственно, не приведет ли это к росту стоимости квадратного метра, с вашей точки зрения?

Если говорить о рынке недвижимости, то спрос зависит от баланса, цены на жилье зависят от баланса спроса и предложения в каждой конкретной локации. Мы видим, что там, куда направляется значительный спрос населения, объемы строительства со временем так же возрастают и балансируют вот этот прирост спроса. Если вы хотите поговорить о прогнозе цен на жилье, то в целом я прогнозирую сбалансированный рост цен в перспективе одного-трех лет, суммарный накопленный рост цен на жилье будет примерно соответствовать росту реальных зарплат населения. Таким образом, ситуация будет благоприятной как для граждан, так и для строительного сектора.

- Михаил, спасибо вам большое. На прямой связи со студией был руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг. Теперь поговорим о том, насколько строительный рынок готов к 2020 году, какие там цели и насколько они совпадают с прогнозами, которые дают представители финансового сектора. На связи со студией директор по маркетингу и разработке продукта Группы Компаний А101 Дмитрий Цветов. Дмитрий, здравствуйте.

Здравствуйте.

- Понятно, что планы на 2020-й отрасль формировала еще в конце прошлого года, а, может быть, и раньше. А тут у нас 2020 год начался с послания президента, который расширил программу материнского капитала на те семьи, у которых появится первый ребенок, и сразу же эту сумму разрешили тратить, в том числе, на улучшение жилищных условий. То есть, скорее всего, спрос на квартиры, в том числе, на квартиры в первичном звене, на квартиры в новых домах, возрастет. Вот насколько эта возможная дельта, этот всплеск, сможет отрасль покрыть? Не слишком ли сильно разнятся планы отрасли на 2020 год с возможным ростом спроса на недвижимость?

Отрасль, наверное, сможет поглотить любой спрос, который будет. Лучше больше спроса, чем меньше. А что касается материнского капитала, действительно, там в целом для российского рынка это существенная поддержка. Но, если посчитать некоторые цифры, если взять среднюю стоимость квартиры в 3 миллиона рублей, при еще в недавнем времени актуальных ставках ипотечных в 10% и сроки кредитов в 30 лет, ежемесячный платеж составлял 21000 рублей. Сегодня уже можно брать ипотеку по ставке 8% годовых, многие банки уже предлагают. В этом случае ежемесячный платеж снижается почти на 20% - с 21 до 17,5 тысяч рублей. Дальше, если за первого ребенка 460 тысяч пустить на погашение части ипотечного кредита, то ипотечный платеж ежемесячный дальше снижается до 14 тысяч, то есть, практически на треть от первоначальной суммы. И, если повезло и появился второй ребенок, 616 тысяч рублей, соответственно, ежемесячный платеж падает до 13 тысяч рублей - почти на 40%. На мой взгляд, это более, чем существенная поддержка строительного рынка и, конечно же, стоит ожидать увеличения спроса. Здесь еще хочется отметить, что клиенты, зачастую, те, которые уже отважились на ипотеку и входят в этот рынок, этими субсидиями пользуются не с точки зрения снижения ежемесячного платежа, они оставляют ежемесячный платеж на том же уровне, но покупают квартиру либо большего размера, либо с отделкой, либо в лучшем районе - то есть, идут на улучшение качеств квартиры, на улучшение комфортной среды.

- Дмитрий, если говорить о стоимости квартиры в новостройках, то какой сейчас прогнозируется рост цен? Вот в начале года и в целом за 2020 год, насколько цены могут вырасти?

Конечно же, в основном зависимость цены будет от соотношения спроса и предложения. Спрос действительно растет. И за счет снижения ставки, если предположить, что ипотечная ставка опустится на один процент, это даст еще примерно около 10% спроса и, соответственно, если предложение будет оставаться на том же уровне, не увеличиваться, то это может привести к росту цен на 3-4%, а если предложение будет увеличиваться пропорционально спросу, то роста цен может и не быть.

- Дмитрий, спасибо вам большое. На прямой связи со студией был директор по маркетингу и разработке продукта Группы Компаний А101 Дмитрий Цветов.

Это программа «Среда для жизни», мы продолжаем. Антон Челышев у микрофона.

На этой неделе «Коммерсант» со ссылкой на бюро кредитных историй Эквифакс опубликовал вот какую цифру. Оказалось, что в четвертом квартале 2019 года рост выдач ипотеки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил всего 3%. Почему три? Потому что в 2017-м и в 2018-м годах прирост объема выдач составлял десятки процентов. А если говорить конкретно о четвертом квартале, речь шла о 50 процентах. В общем, как-то остановился народ в своем стремлении во что бы то ни стало получить ипотеку. Но если говорить о прогнозе на 2020 год, то все эксперты сходятся в одном - стоит ожидать роста выдачи. Прямо сейчас попробуем еще один прогноз составить, на связи со студией заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости финансового университета при правительстве Российской Федерации, доктор экономических наук, профессор Александр Цыганов. Александр Андреевич, здравствуйте.

Добрый день.

- Прошу вас пояснить, почему в четвертом квартале 2019 года этот рост выдач ипотеки, так скажем, замедлился слегка?

Я бы на что обратил внимание? Первое, что потенциальный спрос, подчеркиваю, потенциальный спрос, достаточно большой и сформирован давно. Он сформирован еще в советское время, сформирован тем, что у большинства россиян, у большинства жителей России…

- …квартирный вопрос стоит.

Квартирный вопрос описан классиками, он стоял, стоит и, я так подозреваю, будет еще долго стоять. Почему мы можем некоторое замедление наблюдать? В 2019 году были какие тенденция? Достаточно много людей занималось реструктуризацией, перекредитованием. Когда могли найти себе ипотечную программу более дешевую, чем та, которая у них была на момент заключения договора. В статистику они, естественно, попадали. Плюс были некоторые опасения по поводу эскроу-счетов. Плюс шло, и продолжает на самом деле идти, снижение ипотечных ставок с некоторыми опасениями, как бы не вернулось обратно, и люди тоже торопились. Много чего, может быть, какие-то вещи я упустил, тем не менее, они явно сказывались, и, когда мы видим такие вот снижения темпов, это не говорит о том, что потенциальный спрос исчерпался. Это говорит не более чем о том, что у нас далеко не каждый гражданин России может себе позволить ипотеку, может себе позволить ипотечный кредит. И это правильно. Потому что ипотечный кредит все-таки не для каждого потребителя, не для каждого гражданина. История и практика зарубежных стран, развитых стран, показывает, что ипотека все-таки для среднего класса, многим гражданам нужно решать жилищный вопрос все-таки по-другому - это через социальное жилье, через арендные программы. И я бы отметил, что этими программами сегодня государство занимается. Они тоже развиваются.

- Давайте тогда перейдем к прогнозу на 2020 год. Все эксперты сходятся в том, что объемы выдачи ипотеки вырастут и так достаточно бодро начнут расти уже с начала года, при этом часть экспертов, достаточно большая, которая считает, что Центробанк уже в феврале может ключевую ставку опустить еще на четверть процентного пункта и она составит 6% годовых. А это значит, что у ипотечных ставок есть потенциал к снижению там до 8,5-8,7 - это вот у среднего значения этой ставки, ну и, дескать, люди могут ждать этого. Стоит ли ждать, с вашей точки зрения?

Я поясню, с вашего позволения, чуть подробнее.

- Да, конечно.

Бесспорно, ипотечная ставка зависит от ключевой ставки ЦБ. И, если она будет снижаться, ключевая ставка ЦБ, то, естественно, ипотечная ставка пойдет за ней. Но на ипотечную ставку, среднюю по России, оказывают влияние и программы, которые сейчас реализуются. Я имею в виду, к примеру, дальневосточную ипотеку, которая существенно дешевле, чем эти 8%, и она оказывает влияние, как на Дальнем Востоке, так и в целом по России, влияя на предложения у банков. Это к вопросу об ожиданиях, какие могут быть у наших потребителей. Они видят, что на Дальнем Востоке два, они видят, что есть тенденция к понижению, и могут тоже ждать. В принципе, позиция понятная, но все-таки до конца неоправданная. Не забываем по поводу того, что, если квартира нравится, то второго такого же дома в этом месте может уже и не быть, он просто не поместится. Если ты живешь сегодня, то хочется все-таки жить комфортно именно сегодня, а не ждать бесконечно завтра. И финансово, если мы берем ипотеку сегодня, и видим, что через год ставки понизились, то всегда можно сделать программу рефинансирования и оплачивать в дальнейшем ипотеку по текущему действующему проценту. Поэтому в случае, если есть реальная жилищная проблема, в случае, если вполне устраивают те предложения на рынке недвижимости, какие каждый из нас мониторит, и позволяют финансовые условия, то ждать я бы не рекомендовал.

- Тем не менее, у нас процент по ипотеке сейчас пусть плавно, ну и хорошо, наверное, что плавно, а не резко, снижается. Чего, наверное, все-таки нельзя сказать о стоимости квадратного метра. С вашей точки зрения, как будут выглядеть кривые, соотношение кривых стоимости ипотечного кредита и стоимости квадратного метра в 2020 году? И в этом графике не видите ли вы каких-то серьезных противоречий, которые могут как-то негативно повлиять на рынок?

Вы имеете в виду, не может ли ипотека потянуть за собой рост цен на недвижимость?

- Да. Ну, там создание искусственного дефицита квадратного метра и прочее, прочее… Мы знаем, что хитер на выдумку бизнес.

Спору нет. В этом его и предназначение - увеличивать свою прибыль. Но я бы отметил, что на сегодня есть достаточно взвешенная политика государства, взвешенная политика Дом.РФ, которая отслеживает ситуацию с застройщиками, там много разных инструментов такого отслеживания, и в большинстве случаев, в подавляющем большинстве случаев, ну, не наблюдается такой тенденции, какая, в принципе, теоретически вполне могла бы быть. На практике все-таки учитываются предложения по ипотеке с предложением рынка, вторичных квартир, первичных квартир и т.д. Не забываем, что достаточно много сейчас в России достраивается домов-долгостроев, это реально много, при помощи того же фонда защиты прав дольщиков, в большинстве регионов такие дома сдаются. Это тоже увеличит предложение на рынке недвижимости. Поэтому, если говорить про тенденции по ценам на квартиры, то я бы сказал так. Все-таки Россия большая страна и здесь, наверное, не вполне правильно говорить за каждый город. Но умеренный рост, подчеркну, умеренный рост на востребованные предложения будет вне зависимости от ипотеки, просто-напросто потому что приличных предложений никогда не бывает много, и сдерживается здесь рост не только ипотекой, но в целом спросом на недвижимость, это не дешевое удовольствие . И даже могут быть варианты снижения стоимости квартир, но в тех случаях, когда какая-то неудобная локация, неудобная инфраструктура и т.д. - это мы можем наблюдать в некоторых районах Подмосковья, в других регионах России. Есть даже регионы, где квартиры держатся на стабильно низком уровне, из-за того, что их достаточно сложно продать - нет востребованности.

- И еще один вопрос хотелось бы попросить вас прокомментировать. Это ситуация с главным новшеством, с которым мы столкнулись в 2019 году. Ну, как столкнулись? Мы подготовлено столкнулись. Переход строительного рынка на эскроу-счета. Вот полгода уже прошло - есть ли какие-то системные проблемы, системные сбои в работе этого механизма, с вашей точки зрения?

Я бы не сказал о системных сбоях. Этого не наблюдается. Даже мало того, есть любопытные исследования того же Дом.РФ, которые показывают, что пока каких-либо эффектов негативных не выявлено. Я даже вот так аккуратно сказал пока, хотя, думаю, что их в значительном объеме не будет выявлено и далее. Где могло бы быть и где нужно быть аккуратным, на уровне регионов, ну или на уровне профильных министерств и ведомств, - это небольшие застройщики, в основном региональные, которые могут испытывать проблемы с ведением таких эскроу-счетов в банках, которым не всегда интересны такие потребители, такие контрагенты. Тем не менее, на сегодня, вот если мы говорим по итогам все-таки прошедшего времени, значительного негатива нет. Какие-то небольшие негативные моменты, конечно, могут быть, это всегда такое при внедрении новшества, но я бы все-таки подчеркнул, что эскроу-счет - это вещь крайне позитивная для потребителя, который получает гарантию не только в лице банка, но все-таки в лице агентства по страхованию вкладов, по поводу сохранности своих средств. Что увеличивает доверие к системе, увеличивает спокойствие и даже, если мы наблюдаем некоторый рост цен на первичную недвижимость из затрат именно ведения эскроу-счетов, это вполне компенсируется повышением уровня надежности.

- Александр Андреевич, спасибо вам большое. На прямой связи со студией был доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости финансовой академии при правительстве Российской Федерации Александр Цыганов.

На этом на сегодня все, друзья. Антон Челышев, программа «Среда для жизни». Следующий выпуск ровно через неделю.

Скачать передачу [mp3, 30.7 МБ]