Как «квартирный вопрос» решается в Англии и Австралии, и почему у нас не получается
Мы уже писали о непомерно высоких доходах государства на субсидирование ипотеки («Стройка-пылесос»): по нашим оценкам по итогам 2024 года эти расходы превысят полтриллиона рублей.
А жилье при этом доступнее не становится, поскольку вся эта бюджетная поддержка почти полностью транслируется в рост цен на жилье.
Так, выступая на минувшей неделе в Госдуме, глава ЦБ Эльвира Набиуллина привела такую статистику: за три года существования программы льготной ипотеки цены на новостройки в среднем по стране увеличились на 90%, что в два раза превышает рост средней зарплаты за те же три года.
В настоящее время разрыв между ценами в новостройках и на вторичном рынке составляет 42%, в то время как в 2020 году он составлял всего лишь 10%.
Набиуллина еще раз высказала позицию регулятора по вопросу льготной ипотеки: широкие программы такого типа хороши как краткосрочная антикризисная мера (как это и задумывалось изначально в 2020 году, когда льготная ипотека вводилась для поддержки застройщиков в ковидный кризис), но долгосрочные программы должны быть более точечными и адресными.
Нужно, чтобы эти программы действительно помогали тем категориям граждан, на которые они нацелены, а не транслировались в рост цен, который полностью нивелирует выгоду от льготной ставки.
В ответ на это спикер Госдумы Вячеслав Володин сообщил, что в Думе уже идет дискуссия о том, что надо делать, чтобы повысить доступность жилья. Одно из предложений — это дифференцированные ставки льготной ипотеки в зависимости от региона, например, в зависимости от средней зарплаты по региону.
Трудно сказать, что именно имели в виду депутаты, которые предложили эту идею. Если речь идет о повышении льготной ставки (или даже отмене льготной ипотеки вообще) хотя бы для регионов, где наблюдается строительный бум (а это в первую очередь Москва и Московская область, а также Краснодарский край), то такая дифференциация — это шаг в правильном направлении.
Если же речь идет о том, чтобы сделать льготную ставку для каких-то регионов еще ниже, оставив ставки в московском регионе на прежнем уровне, то это будет ошибкой: расходы государства станут расти еще быстрее, так же, как и цены на жилье там, где льготная ставка будет снижена.
Если уж делать дифференциацию, то надо учитывать не столько регион, сколько тип поселения и профессию (или место работы) потенциального покупателя. Так, на мой взгляд, сельская ипотека — это хорошая идея: нужно стимулировать людей оставаться в небольших городах и на селе, иначе через несколько десятилетий мы получим несколько переполненных мегаполисов (а может быть, даже один — Москву), а на всей остальной территории будет полное безлюдие. Вообще, политика господдержки доступности жилья должна быть жестко увязана с государственной стратегией развития территорий.
Кроме того, если наша цель — повышение доступности жилья, а не обеспечение сверхприбылей застройщиков, то государственная поддержка (в какой бы форме она ни была) должна распространяться только на жилье эконом класса.
А покупатели элитного жилья пусть позаботятся о себе сами. К сожалению, нынешняя льготная ипотека распространяется на любое жилье, даже самое элитное (ограничен только размер льготного кредита, а не общая стоимость недвижимости), и это одна из причин столь высоких расходов государства на эту программу.
Что еще можно сделать, чтобы исправить ситуацию с доступностью жилья? Обратимся к опыту зарубежных стран, в первую очередь, западных, поскольку они уже много лет занимаются решением задачи обеспечения населения доступным жильем в условиях рыночной экономики. Зачем изобретать велосипед, если другие страны уже его изобрели: они придумали решения, которые, может быть, и неидеальны, но уж точно работают лучше нашей массовой льготной ипотеки.
В большинстве западных стран (за исключением США) упор делается на поддержку доступности жилья в первую очередь через льготную аренду. Почти везде льготная и социальная аренда — это адресные программы, но из этого правила есть и исключения: Швеция и Дания, где у граждан независимо от уровня дохода есть право жить в государственном арендном жилье.
В Швеции из 10 миллионов человек 3 миллиона живут в арендном жилье, причем половина из них — в государственном. Система несколько напоминает советскую систему, где у всех было право на получение жилья от государства, но не в собственность, а в долгосрочную аренду на неопределенный срок.
Проблемой советской системы были очереди на получение жилья, и ожидание могло занять несколько лет. Эта же проблема имеет место и в Швеции; это другая сторона отказа от адресности господдержки.
Купить жилье в ипотеку можно, но очень дорого, поэтому государство предложило другую альтернативу — программу массового кооперативного жилищного строительства (в СССР строительные кооперативы тоже были, но были распространены гораздо меньше). Кооперативное жилье выходит существенно дешевле, чем рыночное, так как в его стоимость не закладываются прибыли застройщиков (в случае России — это сверхприбыли).
В остальных странах социальная аренда — сугубо адресная. Суть наиболее типичных из подобных программ состоит в следующем.
Государство формирует требования к жилью, которое может быть использовано для сдачи в льготную аренду.
Зачастую государство (или муниципалитеты) посредством грантов и регуляторных послаблений стимулирует строительство жилья, предназначенного для этой цели и удовлетворяющего нужным требованиям. Также в некоторых странах от застройщиков требуют выделять определённую долю квартир в строящихся домах в фонд льготной аренды.
Владельцы такого жилья (это могут быть муниципалитеты, некоммерческие организации или даже частные компании, зарегистрированные в соответствующей программе) сдают жилье в аренду жильцам, которые также должны удовлетворять установленным государством критериям адресности.
Наиболее типичными из таких критериев являются ограничения на доход и объём сбережений. Цена льготной аренды регулируется государством и всегда заметно ниже рыночной; при этом арендодатели получают от государства определенную компенсацию.
Что касается программ государственной поддержки покупки жилья, то в развитых странах они тоже существуют, только в гораздо более адресном и гораздо менее затратном для государства виде, чем субсидирование процентной ставки по ипотеке.
Типичными требованиями к потенциальным покупателям являются ограничения на доход и имущество; кроме того, многие программы доступны только для тех, кто покупает жилье впервые. И не всякое жилье можно купить с господдержкой: в таких программах обычно есть ограничения на тип жилья и ограничения на его полную стоимость.
Один из возможных типов программ — это государственная поддержка при формировании накоплений на первоначальный взнос. Так, в некоторых странах есть специальный тип банковского депозита, взносы на который вычитаются из налоговой базы для расчета подоходного налога. Если средства затем используются для покупки квартиры, то и при снятии их с депозита налог платить не надо. Если же средства, снятые с депозита, пошли на что-то другое, то надо будет доплатить неуплаченный ранее подоходный налог.
Однако наиболее перспективным решением мне представляются программы типа «Совместное владение» (Shared Ownership), существующие в Великобритании и, с 2024 года, в Австралии.
Суть в том, что при покупке жилья покупатель платит не полную стоимость, а только ее часть, а оставшуюся часть за него платит государство, тем самым становясь совладельцем этой квартиры. Покупатель затем как бы арендует долю государства, причем в Великобритании он ее арендует по ставкам, зачастую ниже рыночных (они зависят от уровня дохода, это тоже элемент адресности господдержки), а в Австралии — вообще бесплатно.
Через какое-то время, покупатель может выкупить эту долю у государства (возможно, в несколько этапов), но уже по рыночным ценам на момент выкупа. Первоначальная доля государства в этой схеме в Великобритании берется в диапазоне 25−75%, а в Австралии — 40% для новостроек и 30% для уже готовых домов.
Эти программы тоже адресные. В Великобритании для доступа есть целый список условий, основным из которых является ограничение на доход покупателя: он не должен превышать 80 тыс. фунтов в год. Также при рассмотрении заявок преимущество получают те, кто покупает свое первое жилье.
В Австралии участниками программы могут стать покупатели с годовым доходом не более 90 тыс. австралийских долларов до уплаты налогов (в случае супружеской пары — не более 120 тыс. австралийских долларов на двоих), не владеющие ни землей, ни прочей недвижимостью ни в Австралии, ни за ее пределами.
В общем, идей много. Надо только изучать международный опыт и смотреть на проблему доступности жилья шире, не зацикливаясь только лишь на льготной ипотеке и ее разновидностях. Принципиально неработающую схему нельзя наладить с помощью небольших модификаций параметров.