С оглядкой на ставки: как могут измениться цены на недвижимость в России до конца года
Средний рыночный процент по ипотеке на новостройки в России впервые с начала 2023 года опустился ниже 11%. Хотя на протяжении последних шести месяцев Центральный банк не меняет свою ключевую ставку, финансовые организации начали постепенно снижать стоимость жилищных кредитов. Это, по мнению экспертов, должно поддержать спрос на покупку недвижимости, который в последнее время ослабевает. Как отмечают специалисты, дополнительно интерес граждан к приобретению жилья по-прежнему стимулируют льготные ипотечные программы. Кроме того, сами застройщики пытаются нарастить продажи за счёт выдачи ипотеки по сверхнизким ставкам. Что при этом происходит с ценами на жильё — в материале RT.
С января по февраль 2023 года в России было выдано почти 174,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 652,2 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2022-го показатель сократился на 22,7% в количественном выражении и на 18,5% — в денежном. Об этом свидетельствуют материалы БКИ «Скоринг Бюро».
Одной из главных причин наблюдаемого снижения спроса на жилищные кредиты в стране стал ажиотажный рост цен на недвижимость в последние несколько лет. Таким мнением в интервью RT поделилась вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Произошедшее с 2020 года удорожание жилья во многом было не рыночным или экономическим, а спекулятивным. В связи с возросшей неопределённостью многие люди стали активнее вкладывать свои сбережения в квадратные метры, в результате чего цены на квартиры росли гораздо быстрее доходов населения», — объяснила Радченко.
Впрочем, по её мнению, в 2023 году по мере сокращения объёмов выдачи ипотеки стоимость недвижимости в России начнёт постепенно возвращаться к допандемийному уровню. При этом, как подчеркнула специалист, необходимо сделать поправку на инфляцию, а также изменение валютных курсов и цен на строительные материалы.
«То есть если ещё в 2019 году квадратный метр жилья, например в Москве, стоил около 150 тыс. рублей, то к настоящему моменту он подорожал в среднем до 250 тыс. рублей. С учётом инфляции, роста цен на стройматериалы и изменившегося курса рубля по итогам текущего года стоимость может опуститься примерно до 200 тыс. рублей», — предположила Ирина Радченко.
На фоне общего падения интереса граждан к покупке жилья российские банки начали плавно снижать ставки по ипотеке. По данным компании «ДОМ.РФ», в середине марта средний рыночный процент по кредиту на покупку квартиры в новостройке опустился до 10,99% годовых. Значение стало минимальным с конца 2022-го.
Отметим, что обычно финансовые организации внимательно следят за изменением ключевой ставки Центрального банка и уже на основе принимаемых регулятором решений самостоятельно определяют уровень долгосрочных процентов по своим продуктам. Речь идёт как о депозитах, так и о кредитах, включая ипотеку.
Вместе с тем уже на протяжении полугода ЦБ непрерывно удерживает ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Более того, руководство Банка России не исключает возможности повышения нынешней планки, если в стране начнёт расти инфляция. Впрочем, по словам Ирины Радченко, банки сейчас не заинтересованы в серьёзном удорожании ипотеки и поэтому могут продолжить аккуратно снижать свои ставки для поддержания спроса.
«Сейчас ключевая ставка составляет 7,5%, и это реальная стоимость заёмных денег в стране. Считается, что маржа банков должна составлять примерно 2%. То есть 9,5% — это пока что тот уровень, к которому нужно стремиться финорганизациям, чтобы поддерживать спрос на ипотеку. Тем более банки находятся в связке с застройщиками по проектному финансированию и не хотят, чтобы у девелоперов были проблемы со сбытом объектов», — добавила эксперт.
Стимулирование льготами
«Льготные программы по-прежнему обеспечивают более 70% всех выдач ипотек. Если бы этих инициатив не было, строительный сектор мог бы столкнуться с большими трудностями. Так что свою стимулирующую роль они продолжают играть, хотя после произошедшего роста цен на жильё эффект этих программ, конечно, стал меньше, чем был изначально», — рассказал RT аналитик компании «ТелеТрейд» Алексей Фёдоров.
Напомним, в рамках льготной ипотеки сегодня у всех жителей страны есть возможность оформить заём на покупку недвижимости по сниженной ставке 8% годовых. Кроме того, семьи с одним ребёнком, родившимся в 2018 году и позже, а также родители, у которых как минимум двое детей не достигли возраста 18 лет, могут взять жилищный кредит под 6% (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребёнка с 1 января 2019 года).
Обе программы предусматривают выдачу ипотеки на покупку готового жилья у девелопера или квартиры в строящемся объекте, на строительство частного дома своими силами или по договору подряда, а также на приобретение земельного участка под возведение дач, коттеджей или таунхаусов. При этом семейная ипотека позволяет купить вторичку жителям ДФО.
Взять льготную или семейную ипотеку можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Гражданам при этом можно брать кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, однако субсидируемая ставка будет распространяться только на суммы до 12 млн и 6 млн.
«Например, если вы хотите взять кредит (по программе семейной ипотеки в регионе. — RT) в размере 10 млн рублей на 20 лет, то вы можете получить 6 млн рублей по ставке 6%, а еще 4 млн рублей по ставке на рыночных условиях (10,99%. — RT)», — объяснили в «ДОМ.РФ».
Любопытно, что сами банки зачастую выдают такие кредиты под более низкий процент, чем значится в программах. Так, оформить льготную ипотеку сейчас можно в среднем под 7,63%, а семейную — под 5,59% годовых.
По условиям программ с господдержкой сниженный процент будет действовать в течение всего срока кредита. Разницу между рыночной и льготной ставками банкам возмещает государство.
Процентное обнуление
«В прошлом году в России было введено в эксплуатацию почти 103 млн кв. м жилья, что стало абсолютным рекордом. Такая статистика может говорить о том, что застройщики стремились быстрее завершить объекты на последних стадиях строительства, пока есть спрос», — добавил собеседник RT.
Вместе с тем ипотека от девелоперов по сверхнизким ставкам может быть рискованной как для заёмщиков, так и для рынка недвижимости в целом. Об этом ранее заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина. По её словам, подобные схемы не устраивают регулятора и в ближайшее время ЦБ будет принимать меры для их пресечения.
«Мы будем это делать, чтобы, с одной стороны, обеспечить финансовую стабильность, чтобы не формировались пузыри, а с другой стороны, это будет социальная защищённость, потому что по всем этим схемам в конечном счёте за этот «праздник» люди платят из своего кошелька. Конечно, мы с этими схемами будем бороться», — заявила Набиуллина на пресс-конференции 17 марта.
Как объяснила Ирина Радченко, зачастую при выдаче ипотеки по околонулевым ставкам девелоперы серьёзно завышают стоимость самого объекта. В результате такие квартиры могут продаваться примерно на треть дороже рыночного уровня.
«Основной риск заключается в том, что, если заёмщик не сможет больше гасить платежи, ему придётся продавать квартиру значительно дешевле рыночной стоимости. В результате он останется с долгами, да ещё и без жилья. Регулятор хочет избежать таких рисков», — заключила Радченко.