Рекордные долги: как на фоне пандемии россияне набрали ипотек
Коронакризис, падение доходов, рост цен и неопределенность будущего не остановили россиян, которые в 2020 году набрали рекордное количество ипотечных кредитов, разогнав тем самым цены на недвижимость. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, какие риски таит в себе этот ажиотажный спрос, что изменил пандемийный год на банковском рынке и каким будет для него долгожданный 2021-й.
Ретроспектива
Так уж повелось, что любую проблему, угрожающую рынку недвижимости, принято решать с помощью доступной ипотеки. Масштабы катастрофы 2020-го никак не повлияли на эту традицию, но и сработала она в этот раз даже эффектнее, чем в предыдущие кризисы. Старт программы льготной ипотеки внушал разве что осторожный оптимизм: в мае ожидаемого завершения локдауна не наступило, и, к примеру, в Москве, по данным Росреестра, было взято всего 2,3 тысячи ипотек, из них 684 – субсидированные. К слову, это даже меньше, чем в апреле, не говоря уже о мае прошлого года.
Но как только ограничительные меры ослабли, заемщики вырвались на волю и начали "штамповать рекорды". На помощь спросу здесь пришел ЦБ, который, во-первых, решил отложить ужесточение требований к предельной долговой нагрузке заемщиков, а во-вторых, снизил ключевую ставку до 4,5% (сейчас она составляет 4,25%). Вслед за этим основные банки также снизили ставки по своим кредитам, а вдобавок еще и размеры первых взносов.
В итоге в Москве в июне было зарегистрировано 8,347 тысячи ипотек – это не только в разы больше, чем в мае, но и на 24% больше, чем в июне 2019 года.
В дальнейшем рынок продолжал радовать бурным ежемесячным ростом количества взятых ипотек, с января по октябрь количество зарегистрированных ипотек по всей стране превысило показатели предыдущего года на 23% , достигнув 2,6 миллиона сделок, а до конца года эксперты ожидают выдачи рекордных 4 миллионов ипотек. Уже в середине осени участники рынка начали осторожно поговаривать о его перегреве, однако программу льготной ипотеки было решено продлить: изначально она должна была закончиться в ноябре, но в новой версии будет доступна до 1 июля 2021 года. С таким бэкграундом ипотечный рынок добрался до декабря.
Ипотека разогнала цены
Льготную ипотеку с определенного момента начали обвинять в том, что цены на жилье чрезмерно выросли, так что выгода от субсидированной ставки теперь достается застройщикам, но не покупателям. Опрошенные РИА Недвижимость эксперты указывают, что без ряда мер, главной из которых стала рекордно низкая ставка, у огромного количества людей вообще не появилось бы возможности приобрести новое жилье.
Средняя сумма ипотечного кредита за год выросла на 25-30%, рассказал управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков. Причин для этого может быть несколько: и рост цен на недвижимость, и более низкая ставка, и снижение размера первоначального взноса, и увеличение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке.
"Что из этого оказало больше влияния, сказать сложно, скорее дело в совокупности факторов", – рассуждает он. При этом в момент запуска ипотеки с господдержкой Райффайзенбанк провел исследование, чтобы выяснить, как изменились критерии выбора и причины покупки жилья с появлением новой программы. И оказалось, что для трети респондентов это в принципе первая возможность купить свое жилье, подчеркнул Спиваков.
На фоне отсутствия роста платежеспособного спроса со стороны населения говорить о развитии ипотеки без поддержки со стороны государства было бы невозможно, уверена заместитель директора департамента продуктов банка "Санкт-Петербург" Екатерина Синельникова. "С учетом предусмотренного механизма возмещения данные программы в том числе интересны не только для населения и застройщиков, но и для банков", – отметила она.
Однако маржинальность такой программы, безусловно, ниже чем у стандартных банковских программ ипотечного кредитования, уточнил зампред правления "Абсолют банка" Антон Павлов. Однако банки работают с госпрограммой, несмотря на меньшую маржу, ведь такой продукт пользуется большим спросом у клиентов.
Программы льготной ипотеки выгодны всем участникам, так как они компенсируют падение спроса, вызванного снижением доходов населения в целом, уверена руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка "Уралсиб" Екатерина Жженова.
При этом все опрошенные эксперты зафиксировали, что в течение года средняя сумма взятых ипотек планомерно росла вслед за ценами на новостройки.
Средняя сумма ипотечного кредита Сбербанка – 2,25 миллиона рублей. С начала года эта сумма выросла на 13%. А в сравнении со средней суммой кредита в прошлом году – на 15%, рассказали в пресс-службе финансовой организации.
В октябре 2020 года средний размер выданных в России ипотечных кредитов достиг рекордных 2,75 миллиона рублей, подсчитал директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года показатель вырос на 12,8% (в октябре 2019 года он составлял 2,44 миллиона рублей).
"До марта 2020 года средний чек ипотеки рос уверенно и достаточно равномерно. В период жестких карантинных мероприятий в апреле-мае средний размер ипотеки серьезно снизился, но потом опять начал расти, причем еще более серьезными темпами. Средний срок ипотечных кредитов также растет и по состоянию на 1 ноября 2020 года составил почти 18 с половиной лет", – отметил Волков.
Курс на загород
Спрос на загородную недвижимость стал одним из значимых трендов этого года, и он не мог не сказаться и на ипотечном рынке.
Так, программа сельской ипотеки показала очень большую востребованность. Один только Россельхозбанк на начало декабря выдал 32 тысячи таких кредитов на общую сумму более 63 миллиардов рублей. Банк прогнозирует, что до конца года совокупный объем кредитов по этой программе достигнет 75 миллиардов.
"Восемь из десяти кредитов, выданных Россельхозбанком по программе сельской ипотеки, были направлены на приобретение загородного жилья по договору купли-продажи. Спрос на недвижимость на вторичном рынке распределился примерно поровну: 52% от общего числа кредитов по сельской ипотеке были выданы на покупку готовых квартир и еще 48% – на земельные участки с уже построенным домом", – пояснили в пресс-службе банка.
В следующем году президент России Владимир Путин поручил увеличить финансирование этой программы в три раза.
Однако не сельской ипотекой единой планируется развивать кредитование загородного жилья. Так банк "Дом.РФ" запустил программу льготной ипотеки для молодых семей с детьми на частные дома, напомнил руководитель аналитического центра компании "Дом.РФ" Михаил Гольдберг. "Около половины ввода жилья приходится на индивидуальное жилищное строительство, при этом доля ипотеки в этом сегменте не превышает 5%. В многоквартирном доля составляет около 70%. Очевидно, что есть потенциал для развития ипотеки в ИЖС. Как институт развития, мы работаем в этом направлении", – пояснил он.
На данный момент запущен "пилот" такой программы, на эти нужды выделено 300 миллионов рублей из прибыли компании, что позволит субсидировать ипотечные кредиты на общую сумму более чем 2 миллиарда рублей.
"Условия программы схожи с ипотекой с господдержкой на новостройки, но пока есть ограничения по возрасту и обязательно наличие детей. Повторюсь, что это пока пилотный проект! Не исключено, что в будущем нами будет инициирована программа, в которую могут быть включены и другие кредиторы", – отметил Гольдберг.
Сейчас банк "Дом.РФ" уже ведет прием заявок, и есть первые одобренные кредиты. При этом ставка начинается от 6,1% при подтверждении доходов выпиской из ПФР. "Сейчас на рынке менее 20% всех объектов ИЖС, которые могут быть приобретены в ипотеку. К 2021 году рассчитываем, что доля вырастет до 30%, к 2024 году – до 65%", – добавил глава аналитического центра.
О похожих планах заявили и в Сбербанке, который намерен в 2021 году запустить программу развития ИЖС, по которой можно будет купить частный дом по аналогии с квартирой в многоквартирном доме.
"Планируется, что покупателю не нужно будет самостоятельно искать участок, подводить к нему коммуникации. По аналогии с многоквартирными домами у таких объектов будет транспортная, социальная инфраструктура, охрана, управляющая компания и так далее. Предполагается, что программа будет сопровождаться льготной ипотекой, а строительство таких домов будет защищено механизмом эскроу-счетов", – пояснили в пресс-службе кредитной организации.
При этом для большей части банковского сектора загородный рынок остается высокорисковой зоной, объекты которой они кредитуют неохотно. Ставки на ипотеку на загородную недвижимость на рынке исторически выше, так как ликвидность таких объектов значительно ниже городских, пояснил Спиваков.
У большинства банков так или иначе в линейках есть ипотечные программы на приобретение готового жилья на землях ИЖС. При этом, если говорить об ипотечном кредитовании строительства индивидуальных домов, то для многих банков подобные программы пока находятся под запретом, и причин тому достаточно много, рассуждает Синельникова. Например, отсутствие стандартизации объектов ИЖС и требований к инфраструктуре таких объектов, а также неоднородность рынка строительства частных домов, перечислила она.
Пузырь или не пузырь
Каждый раз, когда спрос на ипотеку становится высоким, начинаются разговоры о риске возникновения ипотечного пузыря, а в пестрящий рекордами коронакризисный 2020 год эти опасения усугубляются серьезным падением доходов населения. Тем не менее представители банковского сообщества настроены оптимистично.
"Мы полагаем, что существенную долю ипотеки в этом году заемщики взяли для покупки недвижимости в инвестиционных целях, поэтому не связываем с этим значительных рисков. Уже сейчас мы видим, что клиенты по госпрограмме имеют повышенный уровень досрочного погашения, то есть они надежны и финансово обеспечены", – рассказал рассуждает директор департамента розничных продуктов "Абсолют банка" Виталий Костюкевич.
По его словам, по итогам года будет выдано порядка 1,5 миллиона ипотечных кредитов, что соответствует планируемым объемам в рамках нацпроекта "Жилье и городская среда". В этой же программе предусматривается увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов до 2,26 миллиона штук к 2024 году. Поэтому, считает Костюкевич, речи о пузыре нет, все идет по плану.
Пузырь – это ситуация, когда люди не могут обслуживать свой кредит, доходы падают, а выплаты растут. В данном случае выплаты падают, и доходы снижаются уже более пяти лет. А поскольку выплаты падают быстрее, чем падают доходы (или по крайней мере сопоставимо с этим), риски для образования ипотечного пузыря незначительны, уверен Спиваков.
Ипотека остается очень качественным сегментом кредитования, заявили в пресс-службе ВТБ. Доля просроченной задолженности, по данным Банка России, по рынку составляет всего около 1%, а в ВТБ этот показатель даже меньше. "Мы не ожидаем перенасыщения этого рынка. В России нет массовой практики выдачи высокорискованных кредитов, что подтверждает высокое качество накопленного ипотечного портфеля. При этом и клиенты серьезно подходят к вопросу оформления ипотеки, стараясь погасить ее досрочно. Никаких признаков так называемого ипотечного пузыря мы не наблюдаем", – объяснили эксперты банка.
Однако не все участники рынка так оптимистичны. Так Синельникова довольно осторожна в своих оценках.
"Риск ажиотажного спроса на фоне нестабильной экономической ситуации в данном случае только один – увеличение доли просроченных кредитов. С одной стороны, этот риск немного сглаживается введенными в оборот ипотечными каникулами и пересмотренными банками скоринговыми моделями. С другой стороны, без восстановления экономики данный механизм не сможет дать должный эффект", – рассуждает она.
Банкам необходимо внимательно следить за показателем долговой нагрузки (ПДН) ипотечных заемщиков, чтобы их закредитованность оставалась на приемлемом уровне – оптимально не более 30%, предупредил Волков.
Пандемийные реалии
Не только в банковской отрасли 2020 год принес серьезные перемены. Опрошенные эксперты рассказали, какие из них стали наиболее значимыми. Одним из таких явлений стала возможность полностью дистанционного оформления ипотеки.
Весной некоторые застройщики полностью перешли на процесс электронных сделок, но потом большинство вернулось к стандартной технологии, указал Костюкевич. ЦБ тогда сделал существенное послабление в части физического присутствия клиента при открытии текущего счета в банке, без которого проведение полной сделки онлайн было невозможно.
Сейчас это послабление уже не действует, и выдача ипотеки онлайн, как правило, выглядит следующим образом: клиент подает заявку застройщику на покупку квартиры через сайт, также дистанционно подает заявку на ипотеку в банк, далее застройщик направляет к клиенту курьера удостоверяющего центра, который проводит его идентификацию для выпуска электронной цифровой подписи (ЭЦП), клиент приезжает в банк, открывает счет и вносит первоначальный взнос (обычно больше 600 тысяч рублей, что сделать через межбанковские переводы не всегда удобно, поэтому клиенты предпочитают приехать в офис банка). Далее весь процесс идет дистанционно: застройщик формирует договор долевого участия (ДДУ) и направляет клиенту для подписания в личном кабинете застройщика, аналогично Банк готовит документы и направляет заемщику через свои платформы или застройщика. Клиент подписывает документы своей ЭЦП.
Объем выдач зависит от конкретного банка и от застройщиков, которые практикуют такие сделки, в целом это не более 10-15% рынка, отметил Костюкевич.
Готовясь к массовому падению доходов, власти максимально упростили для заемщиков процедуру получения ипотечных каникул, однако, по мнению опрошенных экспертов, эта мера не стала по-настоящему популярной. Так, в Сбербанке за кредитными каникулами обратились 15 тысяч заемщиков в рамках федеральной программы ипотечных каникул (закон 106-ФЗ), а также 47 тысяч ипотек было реструктурировано по собственной программе банка. Пик обращений пришелся на весну.
Зато за рефинансированием в этом году обратилось очень много заемщиков. В прошлом году, несмотря на снижение ставок, эта мера не была популярна, и тогда эксперты отмечали, что заемщики, очевидно, ждут максимально выгодных ставок. В 2020 году этот момент наступил: по данным компании Frank RG, доля рефинансирования в общей структуре ипотечных кредитов ни разу за весь год не опустилась ниже 10%. Минимальное значение (11%) было зафиксировано в июле, максимальное (17%) – в марте, средняя доля рефинансирования сохраняется на уровне 13%.
"В этом году в связи с общим снижением ставок клиенты особенно активно интересовались рефинансированием своих ипотечных кредитов. Используя этот инструмент, заемщики снижают свою финансовую нагрузку: при уменьшении ставки всего на 1 процентный пункт экономия на ежемесячном платеже может составить до 8%", – прокомментировали ситуацию в ВТБ.
Еще одним трендом, который эпидемия COVID-19 не столько создала, сколько подхлестнула, стало превращение банков в экосистемы – то есть многофункциональные высокотехнологичные сервисы. Представители банковского сектора оценивают эту тенденцию по-разному, но все соглашаются с тем, что сейчас это одно из мейнстримных направлений развития рынка.
"Трансформация в экосистемы позволяет банкам получать большую информацию по клиенту для понимания его потребностей и формирования точечных предложений, находящих 100% отклик со стороны клиента", – отметила Синельникова. При этом такая трансформация ввиду ее дороговизны в глобальном масштабе может привести к монополизации рынка ипотечного кредитования, предупредила она.
Ипотека – это партнерский бизнес. Соответственно, банку выгодно работать и с маркетплейсами, и с агентствами недвижимости. Главное, чтобы партнер был успешным, добавил Павлов из "Абсолюта".
"Как правило, ставка при использовании экосистем также снижается за счет маркетингового бюджета на продвижение сервиса или экономии на посредниках", – пояснил он.
Впрочем, превращаться в экосистему спешат не все банки. В их числе, к примеру, Райффайзенбанк, обратил внимание Спиваков. "Банкиры, которые говорят: "В базовом бизнесе все хорошо – будем строить экосистему, окружать клиента заботой, делать так, чтобы ему было удобно", немного лукавят. Потому что в их доме не все понятно, доступно и прозрачно. Например, клиенту нужна квартира – наша задача сделать способ купить квартиру самым удобным. Для этого нужен самый лучший ипотечный продукт, а если он несовершенен, то никакая система дополнительных сервисов не поможет сделать клиента счастливым", – уверен он.
Тревожное будущее
В следующий год все участники рынка смотрят с опасениями из-за неопределенности, которую посеяла никак не затухающая пандемия. Еще в конце октября глава Сбербанка Герман Греф прогнозировал существенный спад спроса на ипотеку, который последует за ажиотажем, вызванным низкими ставками.
Участники рынка, опрошенные РИА Недвижимость, выделили группу рисков, которые вероятны в следующем году.
"Главный риск в 2021 году – это рост цен на недвижимость, который по факту не обоснован", – сказал Павлов. С ним согласно большинство опрошенных экспертов.
Другое ожидаемое событие – возвращение в повестку требований ЦБ по контролю за предельной долговой нагрузкой заемщиков.
"Мы ожидаем, что после нормализации эпидемиологической и экономической обстановки ЦБ вернется к регулированию розничного рынка через ПДН", – прогнозирует руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Алексей Крамарский.
Еще одно ожидаемое изменение эксперты связывают с ключевой ставкой ЦБ.
Предпосылки для повышения ключевой ставки есть: инфляция в размере 4,4%, по ноябрьским данным Росстата, превысила верхнюю планку прогноза ЦБ на этот год. Дальнейшее снижение может сказаться на оттоках капитала и этот фактор может мотивировать регулятор повысить ставку, предполагает основатель и CEO платформы SmartDeal Алексей Макаров.
"На наш взгляд, вероятность повышения ключевой ставки ЦБ достаточно высока", – согласна с ним Жженова. Большинство экспертов также склонны считать, что ставка будет повышена.
При этом в большинстве своем представители банковского сообщества полагают, что спрос на ипотеку в будущем году сохранится, хотя его рост и утратит ажиотажный характер.
"Ситуация в ипотечном кредитовании в следующем году, скорее всего, претерпит некоторые изменения. По крайней мере, продолжения такого роста как во второй половине 2020 года мы не ожидаем. Скорее всего, снижению активности на рынке будет способствовать вероятное окончание льготной ипотеки. Также на сегмент ипотеки (как и на весь рынок розничного кредитования) будет оказывать влияние ситуация с реальными доходами граждан, которая пока далека от улучшения", – резюмировал Волков.