Ипотечные страсти: как подешевеет кредит на жильё после снижения ставки ЦБ

Стоимость ипотеки в России может снизиться после того, как Центробанк уменьшил свою ключевую ставку до 4,5%, считают опрошенные NEWS.ru эксперты. Об этом порталу заявили и в ряде кредитных орагнизаций. Вместе с тем экономисты отмечают, что удешевление жилищных кредитов не вызовет заметного роста спроса на них со стороны населения. Доходы у людей снижаются, и даже более привлекательные по цене квартиры многим окажутся не по карману. Зато жильё в условиях невысокого спроса может подешеветь в пределах 10%, прогнозируют эксперты.

Банк России снизил размер ключевой ставки сразу на 1 процентный пункт — до 4,5% годовых. С начала года она уменьшилась уже на 2 п.п. Действия регулятора открывают возможность для снижения процентов по банковским кредитам, включая ипотеку.

С этим согласны в том числе в правительстве РФ. По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, в результате снижения ключевой ставки ЦБ несубсидируемая ипотека может стать доступнее. Об этом он написал на своей странице в соцсети «ВКонтакте».

Банки также подтверждают курс на уменьшение стоимости жилищных кредитов в этом году. Об уже состоявшемся или планируемом снижении ставок по ипотеке NEWS.ru сообщили в Райффайзенбанке, Абсолют Банке, банке «Зенит», Промсвязьбанке и банке «Открытие». В Сбербанке сказали, что не комментируют изменения условий по продуктам до их официального вступления в силу.

В период спада в экономике, к которому привела сложившаяся эпидемиологическая ситуация, рынок ожидал смягчения денежно-кредитной политики ЦБ в качестве одной из антикризисных мер, заявил управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков. По его мнению, это вызовет пересмотр ставок по кредитам и подстегнёт спрос на ипотеку.

По словам заместителя директора департамента кредитного бизнеса банка «Открытие» Нины Крючковой, последовательное снижение кредитных ставок на российском финансовом рынке делает покупку жилья как никогда доступной для широкого круга клиентов.

Между тем, ещё до резкого снижения ключевой ставки ЦБ процент по ипотеке в России достиг исторического минимума. На 9 июня средневзвешенная ставка 15 крупнейших по выдаче жилищных кредитов банков составила 8,48% годовых для новостроек и 8,72% для готового жилья, сообщил «Интерфакс» со ссылкой на данные мониторинга ДОМ.РФ. Это самая низкая стоимость жилищных кредитов с 2018 года.

До конца этого года ставки по ипотеке могут опуститься ниже 8%, считают опрошенные NEWS.ru эксперты.

"Банки сократят стоимость жилищных кредитов соразмерно снижению ставки ЦБ. Если сейчас минимальные проценты доходят до 8,5%, значит, будет 7,5%. Нормальная рыночная ставка по ипотеке может быть даже 6,5% — это ключевая ставка ЦБ в 4,5% плюс 2% маржа банка. Но, скорее всего, будет 7,5%, поскольку сейчас рискованные времена и банкам нужно иметь определённую подушку безопасности", - Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости

По словам эксперта, такой уровень ипотечных ставок можно будет увидеть ближе к концу лета, поскольку реакция банков на решение ЦБ не будет моментальной.

Ставки по жилищным кредитам будут идти вниз в результате конкуренции, но не сразу, а с задержкой в 1,5-2 месяца, соглашается аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

"Вряд ли снижение ставок составит 1 п.п., скорее 0,5 или 0,75 п.п. В противном случае серьёзно снизится маржа банков, ведь они не могут так же сильно сократить проценты по депозитам. Дело в том, что уже наблюдается заметный отток средств со вкладов, во-первых, потому что некоторые клиенты потеряли свои доходы и им нужно на что-то жить, во-вторых, доходность по вкладам сейчас близка к уровню инфляции и держать деньги на депозите становится невыгодно, - Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ».

По словам аналитика, Банк России, скорее всего, не ограничится уменьшением ставки до 4,5%. Возможно, к концу года она будет находиться в районе 4%, а в этих условиях стоимость ипотеки может опуститься до 8% и ниже.

Снижение ключевой ставки ЦБ почти всегда приводит к уменьшению процентов по кредитам, отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По его словам, ставка по ипотеке должна пойти вниз, но не обязательно на 1 п.п., поскольку банки закладывают в свой процент также прогнозируемые риски. Последние же сейчас растут с связи со снижением покупательной способности населения.

Стоит отметить, что речь идёт о несубсидируемых жилищных кредитах. Напомним, что в апреле правительство утвердило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. По ней можно взять заём на покупку квартиры в новостройке стоимостью до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн рублей в других регионах страны. Программа будет действовать до 1 ноября текущего года.

Впрочем, депутаты Госдумы планируют предложить Банку России поддержать продление льготной ипотеки на весь 2021 год, сообщил РИА Новости глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Невысокий спрос

Несмотря на прогнозируемое снижение ставок по ипотеке, эксперты сомневаются, что это поможет нарастить спрос на жилищные кредиты со стороны населения.

Хотя с начала года ставки по ипотечным кредитам плавно шли вниз, спрос на них в условиях эпидемии коронавируса снижался. За первый месяц самоизоляции в России — апрель — было выдано 90,5 тыс. кредитов на общую сумму 203,4 млрд рублей, что на 15,2% меньше по сравнению с апрелем 2019 года. Таковы данные совместной оценки ДОМ.РФ и Frank RG. Сильнее всего сократилась выдача кредитов на жильё в новостройках — на 31,4% в количественном выражении и на 27,7% — в денежном.

Впрочем, уже в мае спрос начал восстанавливаться. По предварительной оценке, было выдано около 87 тыс. кредитов на общую сумму 205 млрд рублей, что на 8% больше прошлогоднего показателя. Одна из причин — запуск новой льготной программы, по которой в мае было выдано свыше 20% всех кредитов.

В июне количество заявок на ипотеку увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщили NEWS.ru в пресс-службе Сбербанка.

После снятия ограничений и снижения ипотечных ставок спрос на ипотеку заметно вырос, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. По её словам, россияне чаще интересуются квартирами в новостройках.

Как рассказала Ирина Радченко, одобрение по жилищным кредитам получает лишь каждый четвёртый подавший заявку. Кроме того, важно отметить, что спрос на ипотечные кредиты растёт в том числе за счёт инвесторов, предпочитающих вкладывать средства в недвижимость на фоне снизившихся ставок по банковским депозитам.

Спрос на недвижимость восстанавливается после трёх месяцев простоя. Но пока неясно, сможет ли бизнес вернуть свои доходы и будет ли вторая волна кризиса. Полагаю, что в этом году спрос на ипотеку и недвижимость будет ниже прошлогоднего. На этом фоне снизятся и цены на жильё, — отметила эксперт.

Текущий всплеск на ипотечном рынке обеспечивают три категории покупателей, поясняет Алексей Коренев. Во-первых, это те, кто начал сделку по покупке недвижимости ещё до пандемии, но не успел её завершить. Вторая категория — те, кто заранее планировал покупку квартиры весной или в начале лета. Третья — инвесторы в недвижимость — люди с большими деньгами, которые воспринимают кризисные периоды как возможность для хорошего входа на рынок. Цены падают, и можно купить квартиры на будущее, чтобы потом, через 5–10 лет, продать их гораздо дороже, отметил эксперт. По его словам, когда эти три категории удовлетворят свой спрос, на рынке ипотеки пойдёт волна охлаждения.

Для простого населения ситуация сильно не изменилась. Проблема в том, что на фоне падающих доходов взять ипотеку даже под 7% годовых крайне сложно для большинства российских домохозяйств, отмечает аналитик.

Снижающие ставки удержат рынок ипотеки от существенного падения, а вот поддержать его рост вряд ли получится. Снижающийся потребительский спрос будет оказывать сильное давление. Я ожидаю, что по итогам третьего квартала ещё больше увеличится безработица и снизится заработная плата. Пока большинство компаний, сидевших на карантине, не успели оформить банкротство и увольнение людей, поэтому мы эти цифры ещё не увидели, — пояснил специалист.

В апреле реальный размер заработной платы в России, по данным Росстата, снизился на 2% в годовом выражении. Последний раз сокращение этого показателя наблюдалось летом 2016 года.

Алексей Коренев обращает внимание, что банки в настоящее время ужесточили требования к заёмщикам и стали очень осторожно одобрять ипотечные кредиты. Они в принципе плохо дают ипотеку, если первоначальный взнос низкий, и практически не дают вообще, если в качестве первого взноса используется материнский капитал, отметил эксперт.

Между тем Банк России планирует установить более низкие значения коэффициентов риска по ипотечным кредитам по сравнению с действующей шкалой в рамках реализации стандарта «Базель III», сообщил регулятор.

Внедрение новой шкалы коэффициентов риска позволит высвободить капитал банков по действующим ипотечным кредитам в сумме около 300 млрд рублей. Это расширит возможности банков по выдаче новых кредитов, повысит рентабельность ипотеки в расчёте на капитал и будет способствовать снижению процентных ставок по ипотеке, — говорится в сообщении ЦБ.

Цены вниз

По итогам 2019 года в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2,85 трлн рублей. Это на 14% меньше в количественном выражении и на 5% меньше в денежном в сравнении с предыдущим годом, следует из данных ЦБ РФ.

В этом году уменьшение ипотечного рынка может продолжиться. По оценкам ДОМ.РФ, в 2020 году будет выдано в общей сложности более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму свыше 2,5 трлн рублей. Таким образом, рынок ипотеки по итогам года рискует сократиться ещё примерно на 10%.

Управляющий директор Абсолют Банка Иван Любименко считает, что на ипотечный рынок также будет влиять фактор отложенного спроса, который сформировался в период с середины марта по конец мая. По итогам 2020 года мы ожидаем снижения на 15–20% от уровня 2019-го, отметил он.

Снижение объёмов ипотеки в этом году может быть больше 10%, предполагает Олег Самойлов. Он напоминает, что в последние пять лет реальная платёжеспособность населения не росла и каких-либо запасов у среднестатистического покупателя уже не осталось. По какой бы ставке ни давался кредит, его всё равно нужно погашать, а денег у населения в целом нет, отмечает эксперт.

"В какой-то мере снижение ставок поможет поддержать спрос на ипотеку, но возможность стимулирования спроса напрямую за счёт снижения банковской ставки во многом исчерпана. Здесь необходим второй фактор — рост или хотя бы сохранение реальных доходов населения, которого нет. Значительная часть населения, особенно те, кто занят в сфере малого и среднего бизнеса, всё равно пострадают в результате падения экономики из-за пандемии. Если же придёт вторая волна коронавируса, то о нормальном спросе на недвижимость можно будет вообще забыть", - Олег Самойлов, вице-президент Российской гильдии риелторов

Вместе с тем снижение спроса может привести к удешевлению жилья, отмечает эксперт. По его словам, пока рынок стоял в условиях самоизоляции, никакого движения цен не было, но сейчас он начал оживать. В результате, если не будет дополнительных потрясений, стоимость жилой недвижимости может снизиться в пределах 10%, прогнозирует специалист.