Ставки будут заградительно высокими: как решение ЦБ скажется на ипотеке

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 20%. Это решение никак не повлияет на ставки по ипотеке — они останутся заградительно высокими. Падение спроса продолжится, что может привести к снижению цен на вторичку, где нет льготных программ, считают эксперты.

Совет директоров Банка России 18 марта 2022 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 20% годовых. Похожий сценарий прогнозировали часть экспертов, опрошенных РБК. Хотя некоторые допускали и ее дальнейший подъем вплоть до 25%.

Поможет ли решение регулятора удержать рынок ипотеки от падения — спросили у экспертов.

Ипотека по-прежнему остается недоступной

Правила на рынке ипотеки значительно изменились 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ставку до рекордных за всю историю рынка 20% годовых с 9,5%. Свое решение регулятор объяснил «кардинальным изменением» условий для российской экономики. Последний раз ключевая ставка ЦБ достигала максимума в конце кризисного 2014 года и составляла 17%. Повышение ключевой привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых, что сделало ипотеку недоступной для большинства потенциальных заемщиков. Ипотека, которая до недавнего времени была основным драйвером рынка жилья, фактически прекратилась.

Сегодняшнее решение ЦБ никак не отразится на ипотечных ставках — они так и останутся заградительно высокими, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Cущественных изменений по ипотечным ставкам ожидать не стоит. Уровень текущих нельготных процентных ставок не позволит населению качественно исполнять обязательства перед банками-кредиторами», — отметила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

«Изменений в ипотечных ставках ожидать не стоит — они будут держаться на текущем уровне», — согласна аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. «Повышение ставки до 20% парализует рынок ипотечного кредитования в ближайшем будущем, поскольку текущие ипотечные ставки являются заградительно высокими почти для всех россиян», — отметила аналитик.

Сокращение спроса продолжится

Повышение ключевой ставки до 20% уже привело к сокращению ипотечных выдач. Эта тенденция продолжится в ближайшее время, считают эксперты. Сохранение ключевой ставки на таком высоком уровне негативно скажется на рынке недвижимости в целом, отмечает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Мы уже фиксируем последние несколько дней четырехкратное сокращение числа ипотечных консультаций. Уже в апреле-мае это приведет к существенному снижению количества сделок на рынке жилья», — отметил эксперт.

По его мнению, скажется это и на рынке новостроек, где пока еще действуют льготная ипотека и часть субсидированных программ от застройщиков. По оценкам «Этажей», более трети вторичной недвижимости продается с целью покупки нового жилья. «Без субсидирования ставок для бизнеса и строительства кредитные средства станут недоступными», — добавил Ильдар Хусаинов.

В АКРА также ожидают дальнейшего сокращения ипотечного спроса, но конкретные цифры пока назвать затрудняются. «На фоне снижения реальных располагаемых доходов спрос на ипотеку будет продолжать снижаться до тех пор, пока ставки не вернутся к приемлемым уровням — хотя бы не более 12–14%», — пояснила директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Наибольшее снижение ипотечного спроса по итогам марта эксперты ожидают на вторичном рынке жилья. По оценкам «Эксперт РА», речь может идти о падении на 40–50% и более. «Однако рынок в этом месяце поддержат выдачи ипотеки на первичном рынке по льготным программам, которые пока продолжают действовать на прежних условиях, и кредитование по уже одобренным заявкам, хотя многие банки повышали ставки и по ним», — пояснила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Рынок ипотеки становится льготным

Сейчас рынок ипотеки фактически стал льготным. Основная часть кредитов выдается в рамках программ с господдержкой — на новостройки, семейная, дальневосточная и т. д., ставки по которым сейчас в несколько раз ниже рыночных. Пока они остаются на уровне 2–5–7%. Хотя и не исключено, что правительство повысит их до 12% годовых.

Тем временем в марте в некоторых банках доля льготных программ дошла до 80%. Например, в ВТБ доля сделок по госпрограммам в первые недели марта выросла с 33% до 80%. В банке «Дом.РФ» — с 50–60% до 80%. «Сейчас значительно вырос процент выдач льготной ипотеки — на долю ипотеки с господдежкой приходится 50–80%. Однако льготные ипотечные программы доступны не всем, поэтому общее вложение в ипотечный рынок от льготников не слишком значительно», — отметила аналитик ФГ «Финам». По мнению Ирины Носовой, льготные программы окажут поддержку ипотечному рынку. Однако они будут распространяться не на всех желающих, а только на удовлетворяющих определенным критериям граждан, добавила эксперт.

Снижение цен на вторичке

Падение ипотечного спроса отразится на ценах на жилье, в первую очередь на вторичном рынке, который был и остается без льготных программ, а ставки по ипотеке здесь самые высокие. «Цены на рынке вторичного жилья оказались под прессингом заградительных ипотечных ставок. Спрос будет снижаться, и мы не исключаем, что при затяжном периоде недоступности ипотеки на готовое жилье цены на часть объектов до конца года могут снизиться на 25–30%», — допустил директор компании «Этажи». Особенно это касается тех объектов, где собственники будут заинтересованы в срочной продаже, уточнил он.

Цены на новостройки сейчас сильно зависят от высокой инфляции, связанной с импортом и ростом себестоимости строительства, пояснил совладелец девелоперской компании «Группа «Родина» Владимир Щекин. «Снижение спроса, конечно, задержит рост цен, но не будет определяющим фактором. Застройщики станут активно пересматривать ипотечные программы», — сказал он. К примеру, «Родина» вместе с ВТБ разработала программы ипотеки, ставки по которым варьируются в зависимости от стоимости жилья, размера кредита и первоначального взноса. «Полагаю, именно такие меры предпримет девелопмент, чтобы сохранить спрос в условиях роста издержек», — добавил эксперт.