Конец ипотеке: как резкое снижение объема жилищных кредитов меняет рынок
Выдача ипотеки в июле снизилась примерно на 20%, следует из данных ЦБ. При этом в долевом строительстве было оформлено на 47% меньше кредитов. Падение произошло на фоне изменения программы льготной ипотеки и ее фактического сворачивания в Москве и Санкт-Петербурге. Как дальше поведет себя рынок жилья – в материале «Газеты.Ru».
В июле этого года объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению с июнем сократился примерно на 20%: с 544,9 млрд руб. до 433 млрд руб., следует из данных ЦБ на 1 августа. Число выданных кредитов упало на 15,3%, со 178 тыс. 720 до 151 тыс. 421.
Если сравнивать с июлем пандемийного 2020 года, то выдача ипотеки снизилась не так сильно — всего на 2,7% (со 155 тыс. 588), а объем, наоборот, вырос на 12,9% (с 383,4 млрд руб.). При этом в докризисном 2019-ом году в июле было выдано 102 тыс. 801 ипотека (+47,2%) на сумму 226,8 млрд руб. (+90,9%).
Между тем число выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в июле резко сократилось на 46,6% по сравнению с июнем: 28 тыс. 229 против 52 тыс. 891. Объем выдачи упал на 49,1%, с 214,6 млрд руб. до 109,2 млрд руб.
В июле 2020 года было выдано 48 тыс. 275 ипотек для долевого строительства (-41,5%) на сумму 145,1 млрд руб. (-24,7%). В том же месяце в 2019 году – 24 тыс. 224 (+16,5%) на 66 млрд руб. (+65,4%).
Падение произошло на фоне изменения программы льготной ипотеки, и ее фактического сворачивания в Москве и Санкт-Петербурге. В обзоре Банка России отмечается, что в июле рост ипотеки замедлился, так как часть кредитов «перетекла» в другие льготные программы: в основном семейную и обычную рыночную ипотеку.
Ипотечный спрос в Москве действительно снизился после изменения льготной программы, сообщила «Газете.Ru» директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.
«Относительно пиковых показателей июня 2021 года снижение ипотечного спроса на первичном [рынке] составило около 15-20%, и в основном именно из-за снижения лимита по госпрограмме с 12 млн до 3 млн руб.», — заметила она.
По словам Старковой, отчасти это компенсируется ростом заявок по семейной ипотеке, которая теперь доступна и семьям с одним ребенком.
«В целом доля ипотечных сделок в столичных новостройках вернулась к привычным 60-65%, тогда как в период действия госпрограммы на прежних условиях показатель доходил до 80-85%. В перспективе, по нашим прогнозам, показатель несколько вырастет еще этой осенью — в пределах 5 процентных пунктов», — предположила Евгения Старкова.
Она отметила, что покупатели адаптировались к изменившимся условиям по ипотечным программам. Кроме того, сейчас на рынке есть выгодные кредитные программы, субсидированные застройщиками.
«К тому же, рост цен на новостройки затормозился. Поэтому те потенциальные покупатели, которые планировали улучшение жилищных условий, с высокой вероятностью примут решение выйти на сделку в ближайшие месяцы», — полагает Старкова.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова также сообщила «Газете.Ru», что они отмечают сокращение числа сделок от 14% до 18% по проектам всех ценовых ниш. Если в июне наблюдался пик по доле продаж с привлечением ипотеки (69% или 3804 сделки), то теперь рынок откатился к майским показателям.
«Это первое снижение ипотечных сделок с начала пандемии. Пока за месяц доля сократилась на 2%, в квадратных метрах продано меньше на 19% (июнь – 3090 тыс. кв. м, июль – 3804 тыс. кв. м). Новые условия ипотеки стали критичным фактором для покупателей массового жилья», — пояснила Глазунова.
По ее словам, в комфорт-классе доля ипотечных сделок сократилась на 5%, в сегменте «бизнес» показатели остались на уровне июня. Сейчас застройщики и банки предлагают специальные продукты, чтобы привлечь клиентов.
«Рынок проходит адаптационный период, насколько он будет длинным, зависит от стабилизации экономики», — подчеркнула глава VSN Realty.
Объем выдачи ипотеки и дальше будет продолжать снижаться, а ставки – увеличиваться, заявили «Газете.Ru» в пресс-службе «ЦИАН». Доля ипотечных сделок в общем объеме упадет по сравнению с рекордными значениями 2020-2021 годов, отметили там.
«Возврат к показателям 2019 года некорректно рассматривать как погружение рынок в кризис. Средние ставки на уровне 8-9 процентных пунктов тогда рассматривались как вполне комфортные по российским меркам, а доля ипотечных сделок пусть и медленно, но росла», — сказали в пресс-службе.
В «ЦИАН» добавили, что ипотека стала использоваться в тех сегментах, в которых она ранее встречалась редко. Это касается элитной и загородной недвижимости. Еще одно отличие нынешней ситуации от 2019 года заключается в том, что банки больше вовлечены в жизнь первичного рынка.
«Отсюда и множество рекламных кампаний с условиями «на рекламном плакате» ниже, чем процент по ключевой ставке ЦБ. Это смягчает последствия решений финансового регулятора для покупателей и для отрасли в целом», — заметили в компании.
Кроме того, льготная ипотека все еще остается актуальной для людей из регионов. Жителям Москвы и Санкт-Петербурга с детьми доступна льготная семейная ипотека, добавили в «ЦИАН».
Логический финал
«Вероятно, программа (льготной ипотеки. – «Газета.Ru») выполнила свою функцию и помогла рынку более-менее стабилизироваться, — отметила в беседе с «Газетой.Ru» руководитель отдела продаж СЗ «Катуар Девелопмент» (ГК «Ферро строй») Оксана Федосеева. — Но теперь все упирается в ключевую ставку, и если она вовремя не прекратит расти, то спрос может не только вернуться к уровню 2019 года, но и заставит девелоперов сильно отсрочить свои планы по освоению территорий».
Однако коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов считает, что падение спроса связано не только с изменением условий льготной ипотеки, сейчас практически у всех застройщиков есть свои программы субсидирования ставок.
«На это повлияла и конъюнктура рынка, и снижение покупательской способности из-за коронакризиса, и ограничения Банка России для заемщиков с минимальным взносом. Прогнозы пока давать трудно: многое зависит от продолжительности пандемии, но мы надеемся, что ставки по ипотеке не превысят психологический барьер в 9%. Уже сейчас можно наблюдать стабилизацию рынка, полагаем, что все окончательно устаканится к концу 2022 года», — заключил он.