Ставка на доступность: как россияне брали ипотеку в 2019 году
К 2024 году ипотечные ставки в России должны опуститься ниже 8% годовых благодаря реализации национального проекта "Жилье и городская среда". Судя по динамике снижения ставок, которую демонстрировал рынок жилищного кредитования в последние месяцы, эта цель может быть достигнута гораздо раньше. Как улучшились условия ипотечного кредитования в 2019 году и что будет дальше, портал "Будущее России. Национальные проекты" расспросил экспертов.
Умеренный оптимизм
Статистика Банка России, опубликованная в конце января 2020 года, внушает оптимизм: средняя ставка по ипотеке на 1 января 2020 года опустилась до 9% годовых — минимального значения за всю историю наблюдений. В конце 2018 года ипотека выдавалась в среднем под 9,66% годовых, а, например, в начале 2015 года, вслед за ростом ключевой ставки, ипотека подорожала в среднем до 13,16% годовых.
Однако спрос на снижение ставок не отреагировал. По итогам 2019 года было выдано на 14% меньше ипотечных кредитов, чем годом ранее, — 1,27 млн на общую сумму 2,85 трлн рублей, что также на 5% ниже результатов предыдущего года.
Эксперты тем не менее считают год результативным. По словам генерального директора девелоперской компании Level Group Кирилла Игнахина, если не брать в расчет 2018 год, то в 2019 году банки выдали больше кредитов, чем во все предыдущие годы.
"Например, в сравнении с докризисным 2014 годом число ипотечных сделок выросло на 25%. Это значит, что спрос на ипотеку и, как следствие, жилье остается очень высоким. Каждый месяц в стране выдается порядка 100 тыс. кредитов. Я считаю, что это неплохой результат", — отмечает эксперт.
Оптимистично оценивает рынок и председатель совета директоров риелторской компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. По ее словам, ипотека в 2019 году была "мощным драйвером продаж в секторе как первичного, так и вторичного жилья".
Заместитель директора по продажам девелоперской группы компаний "Гранель" Сергей Нюхалов в свою очередь подчеркивает, что "снижение ипотечных ставок поддержало рынок недвижимости на фоне сокращения спроса на новостройки в связи с ростом цен из-за перехода отрасли на проектное финансирование и реализацией квартир через счета эскроу".
По оценке генерального директора девелоперской компании VSN Invest Дениса Волковича, снижение ипотечной ставки на два процентных пункта приводило к повышению спроса на 7-9%.
Регионы ускоряются
Наибольшие темпы роста сделок по ипотеке в прошлом году зафиксированы в Крыму и Севастополе — на 32%, отмечают аналитики ЦИАН. По словам директора по маркетингу жилого комплекса "Резиденция "Дипломат" (Крым) Натальи Зубовой, больше всего сделок заключается крымчанами, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Далее следуют покупатели из регионов, которые рассматривают Крым как постоянное место жительства или приобретают крымскую недвижимость в качестве летней резиденции. Последняя группа — инвесторы, приобретающие активы для перепродажи или сдачи в аренду.
"Значительное увеличение ипотечных сделок на полуострове за 2019 год напрямую связано с темпами нового строительства в регионе, прозрачностью, а также комфортными ипотечными условиями. Особенно это касается семей с детьми, у которых есть льготы и преференции от государства", — поясняет Зубова.
В числе лидеров по росту выдачи ипотечных кредитов в 2019 году эксперты также называют Чеченскую Республику и Дагестан, где число сделок возросло на 26% и 16% соответственно.
Управляющий партнер риелторской компании "Метриум" Мария Литинецкая не исключает, что рост числа сделок в Северо-Кавказском регионе может быть связан с программой поддержки многодетных семей, в частности — с субсидиями на погашение ипотеки. Эксперт напоминает, что большое число детей в семье — одна из демографических особенностей региона.
Год семейной ипотеки
В апреле 2019 года в условия ипотечной программы для семей, у которых родился второй или последующий ребенок, было внесено важное изменение — льготную ставку продлили на весь срок кредита, а не на три или пять лет, как было ранее. Господдержка доступна только при покупке жилья на первичном рынке.
"По предварительной оценке, после вступления изменения в силу в мае — декабре 2019 года было выдано около 40 тыс. кредитов на сумму примерно 100 млрд рублей, что составило приблизительно 15% выдач всех кредитов на новостройки в этот период", — подсчитали в ДОМ.РФ.
По мнению госкомпании, популярность программы "Семейная ипотека", выдаваемой под 5% и менее, способствовала снижению среднего уровня ставок по ипотеке в 2019 году.
Замдиректора департамента финансовой политики Минфина РФ Алексей Яковлев, выступая в конце января на конференции "Ипотека 2020: эскроу и цифровая среда", говорил, что востребованность семейной ипотеки вдвое превысила плановые показатели.
"Ставка по семейным ипотечным программам сейчас на исторически низком уровне — от 4,5% годовых. Можно даже назвать 2019-й годом семейной ипотеки", — отмечает Доброхотова из "Бест-Новостроя".
Кроме того, с сентября 2019 года многодетные также могут получить 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. Госпрограмма рассчитана на семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился третий или последующий ребенок. По данным оператора программы ДОМ.РФ, на конец января 2020 года поступило 41,5 тыс. заявок на погашение ипотеки, из них одобрено 30,8 тыс. и выплачено 11,1 млрд рублей.
В конце 2019 года появилась еще одна программа господдержки ипотеки. Теперь кредит на жилье можно взять под 2%, но только молодым семьям или владельцам бесплатных гектаров на Дальнем Востоке. Оператором программы также выступает ДОМ.РФ. На конец января 2020 года уполномоченные банки одобрили около 4,9 тыс. заявок на такие кредиты.
Занимать стали больше
Средний размер кредита по итогам минувшего года в России составил 2,24 млн рублей, а срок — 18 лет, говорится в исследовании ЦИАН. Оба эти показателя постепенно повышаются: так, в 2018 году россияне ориентировались на кредиты в 2,05 млн рублей сроком на 16 лет и 7 месяцев.
Как поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на сроки выплаты ипотеки влияет в первую очередь рост стоимости недвижимости. По его словам, зарплаты не успевают за дорожающей недвижимостью — в кредит приходится брать больше, а чтобы сохранить ежемесячный платеж на приемлемом для себя уровне — увеличивать срок займа.
"По нашим оценкам, в 2019 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в городах с населением от 100 тыс. человек увеличилась на 5% — до 55,9 тыс. рублей (без учета Москвы и Санкт-Петербурга). За два года — на 9%. В Москве и Санкт-Петербурге "квадрат» на вторичном рынке подорожал за два года на 15% и 11% соответственно. Первичный рынок недвижимости также показывает уверенный рост, связанный с переходом многих застройщиков к новым правилам финансирования проектов. К примеру, в Москве средняя цена квадратного метра в 2019 году увеличилась на 5,7% — до 192,7 тыс. рублей", — говорит Попов.
По данным аналитиков, в 2019 году больше всего кредитов было выдано в Москве (80,8 тыс.), Московской области (71,4 тыс.), Санкт-Петербурге (71,4 тыс.), Тюменской области (52,7 тыс.), Башкирии (46,2 тыс.), Татарстане (44,1 тыс.), Свердловской области (43,7 тыс.), Краснодарском крае (39,2 тыс.), Челябинской (37,1 тыс.) и Новосибирской областях (32,4 тыс.). Суммарно на их долю приходится 40% выданных в стране кредитов.
Что будет дальше?
По словам руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, в январе 2020 года ипотечные ставки упали ниже 9%. "Цель нацпроекта на 2020 год по ипотечной ставке 8,7% будет достигнута в России в первом полугодии 2020 года", — уверен эксперт.
В полной мере эффект от снижения ипотечных ставок рынок ощутит в первом полугодии. "Рынок жилищного кредитования в России имеет большой потенциал, в том числе и по причине роста цен на жилье, опережающего увеличение доходов населения. Ипотека для многих становится единственным вариантом улучшения жилищных условий. Поэтому по итогам 2020 года, полагаю, объемы выдачи ипотечных кредитов снова превысят отметку 3 трлн рублей, как это было в 2018 году", — прогнозирует Попов.
С учетом последних трендов потенциальные заемщики могут выбрать стратегию ожидания, чтобы оформить ипотечный кредит по еще более низким ставкам, рассуждает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков.
"С другой стороны, шанс купить понравившуюся квартиру будет упущен в связи с ростом цены или ее продажей. Если отложить покупку на долгий срок, возможность приобрести жилье в нужном районе или проекте сокращается", — отмечает он.
Основатель градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик поддерживает мнение о том, что в настоящий момент покупка квартиры в ипотеку — оптимальный вариант решения жилищных проблем.
"Инфляция на исторически низком уровне, ставки по ипотеке — тоже, плюс президент объявил о дополнительных мерах поддержки семей с детьми", — напоминает эксперт.