Движение в недвижимом: как технологии меняют рынок аренды и ипотеки в разных странах

Аренда жилья и ипотека меняются, стремясь к упрощению и ускорению процессов. Новые решения и технологии появляются в разных странах и заставляют трансформироваться рынки по всему миру, делая сервисы удобнее и ближе к пользователю. В рынок все глубже проникают технологии, с каждым днем скорость сделки становится все важнее, некоторые страны корректируют законодательные нормы для ускорения цифровизации ипотеки и аренды. О том, какие технологии создают сервисы ипотеки и аренды и к каким изменениям приведет эта трансформация, рассказывает proptech-эксперт, руководитель сервисов «Яндекс Недвижимость» и «Яндекс Аренда» Илья Тихомиров

С тех пор, как технологии шеринга (совместного потребления) проникли на рынок недвижимости, прошло уже более 10 лет. Для многих людей модель аренды заменила владение. Успех Airbnb и прочих сервисов краткосрочной аренды не просто создал новую нишу для бизнеса, но и повлиял на возникновение смежных сфер. Например, появляются новые модели арендного бизнеса и гибридные форматы, которые позволили совмещать аренду с ипотекой.

Сегодня в нашей стране, по экспертным оценкам, более 5 млн квартир сдается в долгосрочную аренду, а в 2022 году было выдано более 1,3 млн ипотечных кредитов. Увеличивается количество людей, покупающих квартиры от застройщиков для последующей сдачи в аренду, вместе с этим растет и рынок. Поэтому в России и в мире появляются новые инструменты, делающие покупку квартиры или аренду удобнее и проще.

Тренды долгосрочной аренды

Сегодня все мировые игроки стремятся к переводу процесса долгосрочной аренды в онлайн и к улучшению качества услуг. Платформы делают процесс сделки удобнее и для владельцев жилья, и для арендаторов.

Собственники получили инструменты определения рыночной стоимости квартиры и арендной ставки, быстрый и надежный скоринг арендатора и информацию о его платежеспособности, рекламу и цифровые возможности поиска арендаторов, сервис по подготовке квартиры к найму и целый спектр финансовых инструментов, гарантирующих стабильность поступлений в долгосрочной перспективе и сохранность имущества.

Для жильцов сервисы упростили поиск предложений. Арендаторы видят достоверные и актуальные объявления о сдаче в аренду и полностью цифровой процесс сделки — от выбора жилья до получения ключей.

Платформы работают над тем, чтобы оплата происходила быстро, а добросовестные арендаторы могли участвовать в программах лояльности. Таким образом, сервисы улучшают пользовательский опыт, чтобы жильцы могли назвать арендную квартиру своим домом.

Еще один тренд — аренда квартиры с последующим выкупом (модель Rent-To-Own). Такой подход позволяет покупателю сначала попробовать, «что значит жить в этом доме и районе», и только потом выкупить квартиру или переехать в другой дом, если что-то не понравилось. Такие услуги, например, есть у американских компаний Divvy Homes и Home Partners.

QuintoAndar

В Бразилии цифровые инструменты в долгосрочную аренду первым внедрил QuintoAndar. Стартап вышел на рынок как сервис, помогающий владельцам жилья. Сервис берет на себя роль онлайн-брокера и страховой компании. Если арендатор задерживает платеж, то сервис платит за него, а в случае ущерба покрывает стоимость ремонта. Благодаря партнерству с международной страховой компанией BNP Paribas стартап освободил арендаторов от необходимости в поручителе, залоговом обеспечении или страховом депозите. Бизнес-модель сервиса строится на получении ежемесячной комиссии с арендных платежей и выручки от финансовых сервисов для собственников и жильцов.

Все операции размещены в приложении, что позволило сократить время аренды квартиры до полутора часов. За счет правильного выделения наиболее проблемных моментов в процессе сдачи и найма жилья для собственников и арендаторов QuintoAndar достиг довольно высокого показателя заключения повторных контрактов — порядка 90%. Помимо долгосрочной аренды, QuintoAndar начал работать со сделками купли-продажи. По итогам последнего раунда инвестиций в 2021 году компания достигла оценки $4 млрд.

Финтех в долгосрочной аренде

Еще один тренд — создание финтехсервисов в долгосрочной аренде. Одна из самых частых проблем для жильцов — внести депозит при аренде вместе с первым платежом и комиссией брокера. Эта ситуация актуальна для всех стран и усложняется в зависимости от размера принятого депозита на каждом конкретном рынке. В ответ на это начали появляться сервисы, которые заменяют депозит и одновременно страхуют квартиру и имущество в ней.

Jetty.com

Например, такой продукт предложила платформа Jetty.com. Это финтехкомпания на рынке аренды, которая дает гибкие финансовые условия для собственников недвижимости и жильцов. Jetty.com позволяет жильцам платить мелкие суммы в счет депозита ежемесячно, но заселяться в квартиру сразу, без внесения залога. Также с помощью сервиса арендаторы могут выбрать гибкие даты платежей за проживание. Jetty.com даже выдает кредиты на аренду жильцам и помогает им создать кредитную историю, которая котируется в других финансовых учреждениях.

Для собственников платформа предлагает покрытие суммы неполученной аренды и компенсацию ущерба собственности. А за счет гибких условий платежа для жильцов сервис гарантирует их высокую лояльность, что конвертируется в более долгосрочную аренду. Появление таких проектов показывает, что аренда может быть финтехбизнесом. Таким образом, за период аренды малыми частями компания зарабатывает больше, чем единоразовый страховой платеж и депозит. При этом жильцу не нужно вносить заметную сумму на старте.

Аренда + ипотека

В России тоже появляются новые модели аренды жилья. При покупке недвижимости людям часто нужно дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию, а значит, придется где-то в этот период жить. Нередко семьи вынуждены в ожидании собственного жилья находиться в более скромных условиях или переезжать к родителям.

Чтобы решить эту проблему, мы в «Яндекс Аренде» запустили пилотную программу с партнером-застройщиком, которая позволяет объединить арендный и ипотечный платежи в один с сокращением размера ежемесячных трат в среднем на 35%. В этом случае застройщик начисляет покупателю баллы, которые он может потратить на аренду квартиры, — один балл равен одному рублю. А наш сервис выполняет функцию технологичной платформы с широким выбором квартир с прозрачными условиями найма жилья. Этот продукт помогает снизить финансовую нагрузку на покупателей в моменте и улучшить условия проживания в то время, когда новое жилье еще строится.

Покупатель квартиры получает баллы, с помощью которых можно оплачивать съемное жилье. Такое решение дает возможность познакомиться с инфраструктурой района и пожить неподалеку от строящегося квартала до переезда в новую квартиру. Это полезно для молодых семей и для покупателей из других регионов, которые смогут переехать в Москву или Санкт-Петербург, не дожидаясь, пока их будущую квартиру достроят.

Технологии в ипотеке

Процесс получения ипотеки ускоряется и переходит в онлайн. Получить одобрение кредита теперь можно за сутки. Ипотека объединяется с другими услугами: поиска недвижимости, проверки ее состояния, проведения сделки и страхования. Конкуренция строится не только вокруг финансового продукта, но и вокруг создания качественной услуги на всем пользовательском пути. Поэтому многие классифайды интегрируют ипотечные продукты на свои платформы.

Например, американская компания Better.com предлагает ипотеку с более низкими ставками, потому что не использует услуги традиционных банков и брокеров. Это позволяет экономить на накладных расходах и предлагать клиентам более выгодные условия. Rocket Mortgage одной из первых в США начала принимать и одобрять заявки на ипотеку онлайн. Такие продукты уже кажутся привычными, но есть и более современные технологические решения на рынке ипотеки.

Зеленая ипотека

У британского банка Barclays есть программа, которая позволяет снизить ипотечную ставку в зависимости от уровня экологичности жилья. В Великобритании каждому объекту присваивается экологический рейтинг, который действует в течение первых десяти лет после постройки. Если покупатель берет кредит на недвижимость, которой присвоен сертификат экологической эффективности, то ставка по краткосрочной ипотеке будет ниже обычной рыночной. При этом программа работает даже для тех пользователей, которые уже брали ипотеку или выплачивают другой кредит параллельно.

AI на рынке ипотеки

Банки и финтехкомпании, которые занимаются ипотечным бизнесом, все больше используют искусственный интеллект в работе с данными для принятия решения о выдаче кредита. Принципиальная разница в том, что для оценки платежеспособности пользователя начинают использовать новые данные, которые раньше не влияли на кредитный рейтинг. Например, ипотечные AI-стартапы смотрят на арендные платежи и их регулярность, образование и карьерный потенциал клиента для скоринга (оценки) заемщика и его надежности.

По данным компании Upstart, 80% американцев никогда не допускали дефолта по кредитам. При этом только 48% потребителей могут пройти процедуру одобрения ипотеки в банке. Это связано с устаревшей системой оценки, которую Upstart пытается изменить с помощью технологий ИИ.

Похожей моделью пользуется и сингапурская компания LenddoEFL. Сервис интегрировал искусственный интеллект для определения кредитного рейтинга. Однако отличие в том, что технология анализирует персональные и поведенческие черты каждого клиента. Для азиатских стран это привычная функция скоринга, поэтому платформа пользуется популярностью и растет.

В результате применения зеленых, финансовых и AI-решений ипотечное кредитование становится доступнее, адаптированнее под нужды и ценности заемщиков разных групп, а технологии занимают все более важную часть ипотечного продукта.

Что будет дальше

В последние годы технологии на рынке недвижимости становятся все сложнее и адаптивнее. Это связано как с высокими требованиями потребителей, так и с изменяющимися условиями их покупательной способности. В ближайшие годы мы увидим развитие следующих трендов в арендном бизнесе:

операционное сопровождение процесса долгосрочной аренды или ее большей части практически полностью перейдет в онлайн;

будет появляться все больше разнообразных финтехсервисов — гарантированные платежи собственникам, страхование вместо депозита, рассрочка для жильца и многое другое.

На рынке покупки недвижимости и ипотечного кредитования мы увидим, как большие данные станут основным инструментом при принятии решений об одобрении кредита, ипотека будет персонализированнее и гибче — при одобрении сделки более заметную роль будут играть не только кредитная история покупателя, но и личные качества, социальные привычки, образование, карьерная траектория и даже образ жизни. Проникновение сервисов застройщиков и брокеров в классифайды достигнет своего пика, что позволит создать более целостный пользовательский сценарий.

Поэтому можно предположить, что в ближайшее время технологии на рынках ипотеки и аренды будут развиваться именно в сторону гибких инструментов, которые создаются и внедряются не только стартапами и технологическими сервисами, но и более консервативными игроками рынка — банками и застройщиками.