Ипотека за рубль: как устроена траншевая ипотека и кто ее может получить
В прошлом году на рынке новостроек стали одна за другой появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кэшбеком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа.
Среди них также была траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В чем ее суть и кому она выгодна — разбираемся вместе с экспертами.
Что такое траншевая ипотека
Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может и доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов.
С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита и платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока жилье строится, и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.
- Далее он вносит первоначальный взнос
- Банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 руб. до 20-30% от суммы кредита)
- Пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 рублю в месяц). Это может продолжаться 2-3 года.
- После сдачи дома, банк перечисляет остаток суммы застройщику и с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы и сумма ежемесячного платежа резко повышается.
Условия и отличия от других программ
При этом, в отличие от «ипотеки от застройщика», строительная компания не завышает стоимость приобретаемой квартиры (по оценке Банка России, по нулевой ипотеке цена могла завышаться на 20-30% от рыночных значений) в счет пониженных процентных платежей, продолжила эксперт. «Однако ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила она.
Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксирована процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира будет находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен — точно так же, как при других ипотечных программах.
Плюсы и минусы траншевой ипотеки
Плюсы траншевой ипотеки
К плюсам траншевой ипотеки эксперты относят:
- экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (2-3 года). За это время можно накопить деньги, которые можно направить на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья.
- стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства).
- застройщик замотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш.
Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом еще и платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Как результат, такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Доднов.
Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, которые приобретают квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила генеральный директор «Бест-Новострой» Виктория Григорьева.
Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажу). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик «Финама». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.
Минусы траншевой ипотеки
Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:
- ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе.
- льготные программы популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой) могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки.
- ограниченное предложение на рынке (у определенных застройщиков, на определенный пул квартир).
- повышенный первоначальный взнос (не всегда, но такое требование может быть).
Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева. В связи с этим траншевая ипотека в скором времени может также попасть под регуляторное ужесточение, не исключила эксперт.
По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.
Еще один недостаток — это ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, и резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.
Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут быть привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Виктория Григорьева. «Таким образом, застройщик получает серьезный риск неполучения второго транша и может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.
Позиция ЦБ по траншевой ипотеке
Траншевая ипотека: предложение в 2023 году
Сегодня большинство девелоперов совместно с банками применяют иной принцип. Транш равен 30-80% от стоимости кредита, отметил эксперт. Например, до ввода дома на заемщика может быть наложено обязательство платить проценты всего от 40% стоимости кредита. Если квартира стоит 10 млн руб. при первоначальном взносе 20% и ставке 8% за год удастся сэкономить 422,7 тыс. руб., привел пример Руслан Сырцов. По его словам, в среднем на начальном этапе в таком случае платеж будет ниже на 60%, что все равно выгодно для покупателя.
«Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков. Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15-20% девелоперов», — отметил управляющий директор компании. «Соответствующие кредитные схемы застройщики реализуют совместно с ведущими банками, в том числе «Сбербанком» и «Альфа-Банком», — привел примеры он.
Ограниченное предложении траншевой ипотеке подтвердили в «Бест-Новострой». «Пока траншевую ипотеку в основном предлагает «Сбер» в партнерстве с некоторыми девелоперами, например, «Самолетом», ГК «А101». Подобные программы также есть у МКБ», — сказала глава компании.