Удар по спросу: какие девелоперы смогут пережить кризис в экономике

Влияние обвала курса рубля на экономику, а также последствия пандемии будут заметны спустя несколько месяцев. Выиграют те девелоперы, которые имеют дифференцированный портфель проектов с хорошей локацией, считают эксперты.

Обвал цен на нефть, курса рубля, а также пандемия коронавирусной инфекции может существенно снизить спрос на жилье. Все эти «черные лебеди» способны привести к чреде банкротств среди девелоперов, как это было и при прошлых кризисах.

Эксперты рассказали, что ждет девелоперский бизнес в России и какие девелоперы смогут лучше пережить кризисные явления в экономике.

Удар по спросу

Пандемия коронавируса и обвал рубля ударят по спросу на рынке жилья, и это главная угроза для застройщиков, считают эксперты.

С одной стороны, стресс в экономике привел к тому, что за месяц повысилась доходность десятилетних ОФЗ с 6% до 7,5%, достигая даже 8,5%. Это уже нашло отражение в удорожании ипотечных кредитов на 1,5–2%. Повышение стоимости ипотеки всегда сужает потенциальный спрос на жилье. С другой стороны, само по себе ослабление национальной валюты скажется на общем финансовом состоянии россиян, особенно с точки зрения возможности накопления средств, поясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Основная опасность застройщиков — падение покупательской активности, соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При этом люди, готовые к покупке, не станут отказываться от своих планов. Покупателей, которые только пришли на рынок жилья и пока рассматривают приобретение как возможную перспективу, вирус и падение рубля, конечно, могут заставить пересмотреть планы.

Что касается обвала рубля, то его влияние также будет неоднозначным. В долгосрочной перспективе оно означает снижение доходов. С другой стороны, есть граждане, которые извлекли выгоды, сыграв на разнице курсов. В текущих условиях крайней нестабильности они могут предпочесть вложение в недвижимость.

Пока риелторы и девелоперы фиксируют резкий рост активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья на фоне резких валютных колебаний. По их оценке, за первые две недели марта спрос вырос на 10–30%. Ожидание повышения ставок также привело к ажиотажному спросу на ипотеку. По данным столичного Росреестра, количество ипотечных сделок в Москве в январе-феврале 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 15% — до 14,5 тыс.

Кто переживет кризис

В текущих условиях спрогнозировать будущее застройщиков сложно. Влияние обвала курса рубля на экономику будет заметно спустя несколько месяцев. Нельзя убирать за скобки и эпидемиологическую обстановку, которая пока в регионах сдерживается. «Если не будет серьезного масштабирования, карантинных мер, то и влияние на девелопмент окажется минимальным. Если же произойдет обострение ситуации, строительство многих объектов в отдельных локациях приостановится», — отмечает глава РАСК.

При этом девелоперские компании, как и остальной бизнес в стране, столкнутся с трудностями в этом году. Вопрос только в запасе прочности застройщиков, считают эксперты. «Крупные игроки, то есть девелоперские компании из топ-10 застройщиков Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и других регионов с развитым жилищным строительством, конечно, переживут кризис. Средние и небольшие застройщики, работающие на депрессивных локальных рынках, скорее всего, уйдут из отрасли, хотя, конечно, не все», — считает Мария Литинецкая. Едва ли дело дойдет до банкротства, наиболее вероятный сценарий — завершение текущих проектов и отказ от новых.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова также не видит рисков банкротства застройщиков на фоне обвала рубля и пандемии. Президентом страны озвучены беспрецедентные меры по поддержке малого и среднего бизнеса, и если правительство найдет возможность их реализовать, то больших потрясений ни в экономике, ни на рынке недвижимости не случится.

«Пока доходность их бизнеса и спрос на квартиры в строящихся домах остаются на прежнем уровне. Но без пострадавших не обойдется — в их числе могут оказаться девелоперы, реализующие проекты в неудачных локациях и с изначально неверно сформированным ценообразованием», — считает она.

Алексеенко назвал прогнозирование банкротств застройщиков в текущих условиях «гаданием на кофейной гуще». «Масштаб может разниться от нескольких десятков до нескольких сотен застройщиков. При этом однозначно сейчас выигрывают те застройщики, которые имеют дифференцированный портфель как с точки зрения географии, так и форматов жилья», — утверждает он.

Необходимо дождаться по меньшей мере результатов активности покупателей в марте. «В ближайшие три месяца станет понятно, в какую сторону качнулась чаша весов на рынке жилья. Сейчас главное — сохранить ставки по ипотеке на приемлемом уровне, потому что заемщики кредитов на 50–60% формируют спрос на рынке жилья», — говорит Литинецкая.

Банкротства девелоперов

В 2019 год объем просроченной задолженности застройщиков в России вырос на 9% — до 21,3%. При этом объемы выдачи кредитов застройщикам на возведение зданий и сооружений в минувшем году сократились на 9%, отмечается в исследовании аналитиков «Эксперт РА». По их мнению, по мере полного перехода на эскроу строительная отрасль будет консолидироваться на фоне прекращения деятельности мелких застройщиков, которые не смогут работать по новым правилам.

О новой волне банкротств девелоперов начали говорить еще перед переходом на проектное финансирование. По данным РАСК, в 2019 году кредиторы были намерены подать на банкротство 350 застройщиков, что на 77% превышает показатели 2018 года. На начало года девелоперы, которые находились в зоне риска, реализовывали 1,42 тыс. проектов общей площадью 9,9 млн кв. м. Относительно 2018 года данные показатели увеличились на 65% и 27% соответственно. Общее число компаний, признанных банкротами, выросло за год на 22% — до 184. На балансе этих застройщиков находится 839 проектов общей площадью 4,5 млн кв. м, что превышает показатели 2018 года на 45,7% и 12% соответственно, отмечается в исследовании РАСК.

В прошлые кризисы 1998, 2008, 2014 годов строительная отрасль также испытывала сильные потрясения. Во все кризисы падал спрос, цены на жилье, росли ставки по ипотеке, а некоторые застройщики банкротились. В первый кризис в августе 1998 года российский девелопмент только зарождался, не было большого числа компаний и крупных портфелей проектов. Поэтому тогда первичный рынок почти не пострадал — удар пришелся на вторичку.

Мировой кризис 2008–2009 года уже существенно отразился на девелоперах. Тогда многие команды наращивали портфели бумажными проектами и были сильно перекредитованы, часто в валюте. В результате обвала рынка и падения спроса банкам отошли одни из крупнейших и видных игроков — Mirax, «Система Галс» (ныне «Галс-Девелопмент»), ПИК, «Донстрой», МИАН. Кризис 2014 года привел к краху таких крупных девелоперских групп, как СУ-155, Urban Group, а также большого числа мелких застройщиков по всей России.

В рейтинг крупнейших банкротств девелоперов (подготовлено РАСК), в результате которых пострадало наибольшее число дольщиков, входят СУ-155 (30 тыс. пострадавших дольщиков), Mirax Group (1,5 тыс.), ООО «Трансфорт» (1 тыс.), ГК «Небоскреб ГБ» (800 дольщиков), УК «Премьер девелопмент» (1 тыс.), «Жилищный капитал» (1 тыс.), ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» (2 тыс.), ЗАО «СФК Реутово» (1 тыс.) и ООО «Сабидом-инвест» (1 тыс.).

Минстрой России заявил, что будет еженедельно следить за финансовым положением застройщиков в российских регионах из-за пандемии коронавирусной инфекции. Банкротство не возникает в одну минуту, к этому могут привести просчеты в организации строительства, финансовой модели, ошибки менеджмента, не стоит исключать и нарушений закона, допущенных должностными лицами застройщика, отметил представитель министерства.