Какие схемы ипотеки будут запрещены стандартом ЦБ

Ипотечный стандарт, подготовленный ЦБ, может "срезать" спрос наполовину, отмечают участники рынка. Однако условия получения кредитов и размеры трат станут более понятными для заемщиков.

ЦБ согласовал Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с января 2025 года. Основная цель документа - минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы банки более подробно информировали заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках, отмечают в Центробанке.

Рекомендовано выдавать ипотеку на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки.

Под запретом окажется механизм, когда банки направляют выданные по ипотеке средства не сразу на счет эскроу, а на некоторое время на аккредитив. При этом, в отличие от счетов эскроу, деньги оказываются не защищены системой страхования вкладов.

Нельзя будет в составе первоначального взноса учитывать кэшбек - сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Первый взнос по ипотеке должен быть именно за счет собственных средств покупателя, считают в ЦБ - чем их меньше, тем выше риск того, что заемщик может переоценить свои силы.

Также банк не вправе будет получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости (а это, собственно, все популярные сейчас дешевые кредиты с субсидированием от застройщика). Если же заемщик решил оплатить опцию снижения процентной ставки, то банк должен будет его проинформировать о разнице в полной стоимости кредита, а главное - вернуть неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.

Стандарт направлен на уменьшение возможностей и уловок по выдаче высокорисковых кредитов с минимальным первым взносом, говорит профессор Финуниверситета при правительстве Александр Цыганов. Схемы, которые будут запрещены стандартом, применяются, по его словам, по большей части в нестоличных регионах. На некоторых объектах по этим схемам могут продаваться все 100% квартир. "Существенного вала проблем, выселений и судебных дел еще не накопилось, новый стандарт предупредит их появление", - говорит эксперт. Рынок новостроек будет прозрачнее, а ущемить права покупателей и заемщиков будет значительно сложнее. До конца года застройщики должны успеть учесть все нововведения и отстроить свои продажи и методы стимулирования на новых условиях, отмечает Цыганов.

Эти меры должны привести к более понятным для заемщиков отношениям с банками и к сокращению рискованных сделок, где заемщик может неверно оценить собственные силы, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой Недвижимость" Вадим Бутин.

Введение стандарта направлено не только на снижение рисков для ипотечных заёмщиков, но и в целом на повышение прозрачности ипотечных продуктов, снижая риски недобросовестных подходов, когда фактически заемщик в силу своей ограниченной финансовой грамотности не до конца понимает все подводные камни и последствия принимаемых обязательств по ипотеке, говорит коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

"Так, например, можно вспомнить период введения обязательного страхования в рамках закона о долевом строительстве, когда застройщик под каждый договор долевого участия должен был застраховать ответственность - мера для повышения гарантий в пользу покупателя, - говорит Моребис. - Сейчас объективно период ипотечного доминирования на рынке недвижимости, поэтому определённые меры по нормализации коммерческой выгоды, рисков и социальной ответственности также будут в пользу граждан".

При этом рынку потребуются иные инструменты для поддержания спроса на недвижимость, помимо ипотеки, отмечает он. Если раньше банки не были заинтересованы в разработке или запуске таких инструментов, то сейчас работа в этом направлении сильно ускорится - теперь уже и на пользу гражданам, и на пользу девелоперам.

"В ипотечном рынке фактически можно будет говорить о выделении доли "чистых" ипотечных заемщиков - без вспомогательных продуктов, которые размывают портрет потребителя и его платёжеспособность, стоит ожидать появления существенной доли клиентов на продуктах с рассрочками и появления новых комбинированных продуктов", - считает эксперт.

Между тем, внедрение стандарта может отсечь порядка 50% ныне проводимых сделок, считает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. "Сейчас практически все ипотечные кредиты, которые выдаются на рыночных условиях, так или иначе субсидируются девелоперами", - говорит он.

Первый вид субсидии - на короткий срок, обычно на время строительства дома. Ставка может быть от 3% до 10% и действовать от года до пяти лет. Затем ставка становится рыночной на момент заключения сделки. Пока рыночные ставки 22-23%, но смысл такого субсидирования в том, чтобы таким образом "переждать" период высоких ставок - по прогнозам экономистов, к 2026 году они должны быть заметно ниже. Тогда ипотеку можно будет рефинансировать по актуальной на тот момент ставке, которая будет ощутимо ниже нынешних.

Второй вариант - субсидия на весь срок. Ставки для клиентов по таким кредитам пока держатся на уровне 13%, но после повышения ключевой ставки до 19% могут подняться минимум до 14-15%.

"Это находится за пределами психологической готовности людей брать ипотечные кредиты, но все же это намного лучше 23%, при которых за квартиру стоимостью 12 млн рублей ежемесячный ипотечный платеж превысит 200 тыс. рублей. Именно поэтому ипотека на рыночных условиях сейчас занимает порядка 25% от всех выдаваемых ипотек, и с учетом динамики спроса к концу года ее доля вырастет примерно до 40%. Соответственно, если ипотечный стандарт, который фактически полностью запретит любое субсидирование ставки от застройщика, станет обязательным, рынок потеряет порядка 40-50% спроса от текущих значений", - говорит Азизов.

Некоторые аспекты, обозначенные в стандарте, носят рамочный характер, пока неясно, как это будет реализовано и насколько жестко будет контролироваться, говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. Прежде всего, это относится к росту цены при снижении ставки. Ценообразование на рынке новостроек - сложный процесс, который вряд ли возможно исчерпывающе отрегулировать, чтобы избежать обхода ограничений.

На практике, как рассказывали "РГ" участники рынка, после претензий ЦБ к завышению цен по околонулевой ипотеке застройщики переориентировались на предоставление скидок. То есть не квартира, покупаемая по сниженной ставке становится дороже, а на жилье, которое приобретают по обычной ставке дается скидка от как бы базовой цены.

Позитивным моментом для застройщиков, по мнению Попова, является отсутствие явного упоминания ограничений на программы с рассрочками.

"Сейчас на сделки, не укладывающиеся в стандарт, приходится около 10-15% продаж новостроек (остальное - это стандартные выдачи по семейной или IT-ипотеке, региональные кредитные программы, сделки за наличные и рассрочки). Часть их участников или перейдет на иные схемы, или отложит сделку. Общий эффект будет зависеть от динамики ключевой ставки в первом полугодии 2025 и от реальной правоприменительной практики", - говорит Попов.

Как отмечал ранее ДОМ.РФ, в июле-августе, после изменения льготных ипотечных программ, застройщикам пришлось поменять стратегию продаж и начать использовать дополнительные инструменты стимулирования спроса. Чаще всего девелоперы предлагали рассрочку (54% опрошенных компаний) и траншевую ипотеку (42%). Треть застройщиков стали субсидировать ставки по ипотеке, 28% - предоставлять дополнительные скидки, а 25% - увеличили рекламный бюджет.