Квадратные меры: каким будет спрос на ипотеку после отмены госпрограммы
В 2021 году спрос на жилищные ссуды продолжит расти, несмотря на завершение реализации программы льготной ипотеки, уверены опрошенные «Известиями» аналитики крупнейших кредитных и финансовых институтов. Сохранению динамики выдач будут способствовать пока еще низкие процентные ставки. Впрочем, отдельные участники рынка не видят перспектив того, что рекордный рост продолжится. Опрошенные эксперты обращают внимание на главную проблему, которая нескоро решится, — высокие цены на недвижимость.
Рост по накатанной
Центробанк продолжает выступать за постепенное сворачивание программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Вопрос о своевременном ее завершении регулятор поднимал не раз и в прошлом году. В рамках реализации госпрограммы, действующей с апреля 2020-го до июля текущего года, ссуду на конец января получили 363 тыс. человек. Общая сумма выдач составила 1,06 трлн рублей, следует из данных компании «Дом.РФ».
«Известия» спросили крупнейшие банки и финансовые организации о дальнейшем развитии рынка ипотечного кредитования в РФ после завершения льготной программы под 6,5% годовых. По мнению зампредседателя правления Абсолют Банка Антона Павлова, высокий спрос на покупку жилья и, как следствие, оформление ипотеки сохранятся как минимум в течение одного года. На фоне снижения доходности вкладов инвестиции в недвижимость остаются для многих единственной альтернативой, еще спрос дополнительно подогревается рекордно низкими ставками по ссуде, причем не только льготной, отметил он. В целом в течение 2020-го процентные ставки в среднем снизились более чем на 2–2,5% по большинству стандартных программ.
Господдержка позитивно повлияла на ипотечный спрос, но с учетом невысоких ставок резкого снижения интереса к этому продукту после завершения льготной программы не ожидается, считает и управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков. Солидарен с коллегами и глава дирекции по развитию бизнеса ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Антон Шайтуров. Он уверен, что изменения значительно не повлияют на объемы выдаваемых кредитов на первичном рынке, а общая тенденция развития ипотечного кредитования продолжит рост. В Сбербанке считают, что дальнейшие результаты в этом сегменте в 2021-м зависят от потребительского спроса со стороны клиента.
— Завершение льготной программы будет заметным, но не критичным, так как 60% выданных кредитов приходится на вторичное жилье. Ипотечный портфель банков продолжит расти, но более медленными темпами, на уровне порядка 15%, — полагает директор по аналитическому маркетингу Ак Барс Банка Руслан Селиванов.
Тогда как, по мнению руководителя направления ипотеки УБРиР Елены Ботош, перспектив того, что рекордный рост ипотечного кредитования продолжится, пока не наблюдается. Она подчеркнула: подорожание жилья, реализация отложенного спроса и снижение количества ликвидных объектов могут немного охладить рынок. Глава департамента розничного бизнеса Новикомбанка Иван Беляев также добавил: после завершения программы спрос на приобретение недвижимости на первичном рынке снизится, но не в моменте, а с некоторым отложенным эффектом.
Главная проблема
На этот год главной задачей банков станет сохранение спроса, уверен начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. Будет развиваться направление рефинансирования ипотечных кредитов — это лучший метод снижения долговой нагрузки заемщика, добавил он. В 2021-м стоит ждать стабилизации рынка, постепенного возвращения на тот уровень, который был до запуска госпрограммы, считает Иван Беляев. Вместе с тем Антон Павлов из Абсолют Банка полагает, что в нынешнем году темпы роста ипотеки останутся на уровне прошлогоднего, не исключив и увеличение в пределах 10%.
Касаясь размера ипотечных ставок в 2021-м, Елена Ботош из УБРиР отметила: предпосылок к их росту в ближайшие полгода нет, напротив, возможно их небольшое снижение из-за высокой конкуренции среди банков за клиента. Незначительное увеличение средних ставок на ипотеку к концу года допускает Руслан Селиванов. Он считает, что на новостройки они могут быть больше вследствие закрытия госпрограммы.
Вместе с тем опрошенные «Известиями» эксперты обращают внимание на главную проблему — сильный скачок цен на недвижимость в РФ. По словам управляющего директора рейтингового агентства НКР Михаила Доронкина, в 2021-м не ожидается заметного увеличения предложений нового жилья, а значит, роста цен при сохраняющемся спросе не избежать. Более высокая стоимость жилья требует больше заемных средств, следовательно, по мере увеличения ипотечного кредитования будет возрастать и долговая нагрузка населения, подчеркнул он.
По данным Центробанка, по итогам 2020-го долги физлиц по ипотеке превысили 9,07 трлн рублей против 7,47 трлн в начале года.
Социальную ориентированность льготная ипотека потеряла еще в конце лета – начале осени, отметил эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. По его оценкам, платежи за одну и ту же квартиру, но купленную год назад и в текущий момент при одинаковом первоначальном взносе, вырастут примерно на 5% из-за аномального скачка цен на рынке. Программа озолотила застройщиков, и этот эффект продлится для них еще год-два.
По оценкам Алексея Кричевского, в ближайшие полгода коррекции цен ждать не стоит, поскольку низкие ставки и льготная ипотека удержат их на текущем уровне. После завершения программы он допустил изменение в пределах 10% от текущих показателей, поскольку уже достаточно сильно проседает спрос. Например, за январь только по Москве количество сделок снизилось на 35% год к году. По мнению эксперта, аргументация отсрочек или отказов от покупки проста — донельзя завышенные цены как на первичном, так и на вторичном рынках.
По итогам 2020 года в России выдано жилищных кредитов на 4,3 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в 2019-м, — это абсолютный рекорд ипотечного кредитования, напомнил исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов. Более 60% займов было оформлено по госпрограмме, добавил он. Касаясь перспектив, он полагает, что в дальнейшем темпы выдачи кредитов несколько замедлятся, как и рост цен на жилье.