«Бомба для рынка»: какой может быть льготная ипотека для частных домов

Минфин планирует внести изменения в программу «Семейная ипотека под 6% годовых», распространив ее на строительство частных домов и приобретение участков. Эксперты рынка инициативу поддерживают, но при этом замечают, что она требует доработки. Например, расширить программу на приобретение готовых домов.

Семьи с детьми получат возможность оформить льготную ипотеку на строительство частного дома. Соответствующий проект постановления правительства подготовил Минфин России.

Предполагается, что изменения будут внесены в программу «Семейная ипотека под 6% годовых». Они будут касаться ипотечных кредитов на приобретение земельного участка под строительство частного дома или строительство дома на уже имеющемся участке.

«Мы рассчитываем, что расширение программы поможет большему числу семей с детьми улучшить свои жилищные условия. Кроме того, снижение процентной ставки на индивидуальное жилищное строительство придаст новый импульс этому направлению», — подчеркнул заместитель министра финансов Алексей Моисеев.

Эксперты считают, что льготная ипотека на землю и строительство дома будет востребована. За последние годы участки сильно просели в цене, они вновь стали выгодными, замечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

В России в 2020 году 48% введенных квадратных метров были построены самим населением, поэтому доступная ипотека на загородном рынке – действительно необходимая мера, которая позволит улучшить жилищные условия, соглашается главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина. Особенно это важно в регионах, где более, чем в столице, развито индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), подчеркивает она.

Елена Мищенко также отмечает преимущество загородной недвижимости в виде более широких возможностей подобрать или создать жилье максимально под свои потребности.
 
«Тем более многие возводят дома под себя, по своему проекту, используя современные технологии (каркасные, фахверковые дома), когда дома строятся под ключ за 2-3 месяца и по доступным ценам. Причем если раньше люди старались приобрести загородную недвижимость в газифицированном поселке, то сейчас газгольдеры сняли эту проблему, и спросом пользуется практически все», — говорит Мищенко.

«Хорошей и нужной» инициативой расширение линейки ипотечных продуктов со сниженной ставкой называет и директор по поддержке риэлторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева. При этом она считает, что инициатива требует доработки.

«Вызывает опасения тот факт, что предлагается эта мера только семьям с уже рожденным вторым ребенком, а льготная ставка доступна только для строительства. Получается, что в тот период, когда нахождение за городом наиболее востребовано, от декретного отпуска до достижения ребенком 1,5-3 лет, дом будет только строиться, и семьи не смогут воспользоваться результатом», — рассуждает эксперт.

Викторию Кирюхину настораживает другое — будут ли готовы банки активно участвовать в данной программе. Не все кредиторы охотно рассматривают загородную недвижимость как потенциальный залоговый актив из-за его меньшей ликвидности, замечает она. Юлия Федулаева, в свою очередь, считает, что ставка на ИЖС должна быть ниже, стремиться к ключевой ЦБ.

«Если, например, ставка на стройку или дом будет 4,5%, она не отразится столь негативно на государственном бюджете, как это было с господдержкой многоквартирных новостроек», — полагает эксперт.

Елена Мищенко также замечает, что если бы льготная ставка распространялась не только на землю и строительство дома, но и на готовые дома, было бы значительно лучше.

«Зачастую заемщикам не хватает собственных средств, чтобы оплатить покупку в полном объеме. Ипотека на хороших условиях будет как нельзя кстати. Тем более для земель сельхозназначения — многие СНТ стоят именно на таких землях. Поэтому если аналогичная программа появится для всех категорий граждан – она станет настоящей бомбой для рынка», — уверена Мищенко.

Землю можно купить в ипотеку, а дом можно взять только по высокой ставке в банке, что абсолютно невыгодно для большего процента населения, добавляет гендиректор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. Он считает, что 6% — актуальная ставка для ИЖС и покупки земельного участка, так как обычные кредиты сейчас на уровне 12% годовых.

Однако в целом в пересчете на среднюю стоимость квадратного метра, цена дома ниже, чем городской квартиры, отмечает Виктория Кирюхина. По подсчетам «Циана», средняя стоимость дома на землях ИЖС в РФ – 5,9 млн за 152 кв. м – или 38,8 тыс. рублей за «квадрат». Это примерно в два раза ниже, чем средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в городах с численностью населения от 100 тыс. человек (70 тыс. рублей).

Семейная ипотека именно на строящееся жилье также позволит увеличить показатели ежегодного ввода жилья в РФ, приблизившись к целевым значениям, говорит Кирюхина. По ее мнению, с точки зрения спроса расширение программы только на строительство, а не покупку готового объекта – это ограничения для потенциальных покупателей. Согласно данным «Циана», в 2020 году основной спрос (число просмотров объявлений) пришелся на загородном рынке на готовые дома (78%). Земельные участки рассматривали 18% потенциальных покупателей.

«Не каждый готов заниматься строительством дома, особенно если речь идет о многодетной семье, которой нередко необходимо переехать сразу после покупки, а не ждать строительства несколько месяцев. Поэтому для рынка была бы актуальной льготная ипотека не только на строительство домов, но и приобретение коттеджей на вторичном рынке», — говорит эксперт. Однако с другой стороны, подобные меры помогут привлечь девелоперов на загородный рынок, поскольку данная ниша фактически не занята, резюмирует Виктория Кирюхина.