Ключевая ставка — 7,5%: что будет с ценами и спросом на жилье?

Центробанк понизил ключевую ставку на 0,5 п. п.: с 8 до 7,5% годовых. Это уже шестое снижение показателя после резкого скачка до 20% в феврале. Отразится ли такое осторожное снижение ставки на спросе, вернется ли он к январским показателям и что будет с ценами? Об этом мы спросили у экспертов рынка.

Свое решение снизить ставку совет директоров ЦБ РФ объяснил так: «Текущие темпы прироста потребительских цен остаются низкими, способствуя дальнейшему замедлению годовой инфляции. Динамика деловой активности складывается лучше, чем Банк России предполагал в июле». В то же время, отмечает регулятор, внешние условия для российской экономики остаются сложными и по-прежнему значительно ограничивают экономическую деятельность.

Поэтому долгожданное снижение случилось, но было довольно осторожным, всего на 0,5 п. п.

Что говорят аналитики

Незначительное снижение ставок в пределах 0,5 п. п. приведет к стагнирующему рынку осенью 2022 года, прежде всего в части цен. Спрос продолжит восстанавливаться, но меньшими темпами.

Часть потенциальных покупателей продолжат держать деньги на депозитах, поскольку доходность снизится не так существенно.

Снижение ключевой ставки свидетельствует о снижении инфляционных ожиданий, считают аналитики Циан. Кроме того, кредиты станут более доступными для населения, а это важно в условиях импортозамещения. «Сейчас спрос на первичном рынке на 22% ниже, чем в феврале, на вторичном рынке — на 28%, — комментирует Виктория Кирюхина. — Чтобы спрос вернулся к показателям начала года, нужен рост доходов населения, пока же возможности для покупки снижаются. Поэтому не стоит ориентироваться только на уровень ключевой ставки».

Эксперт уверена: тенденция снижения ставок продолжится. Еще на 0,5 п. п. ставка может снизиться до конца года. Но геополитические и санкционные риски сохраняются. К тому же банки снижают первоначальный взнос, увеличивают предельный возраст ипотечных заемщиков. Это позволяет поддерживать спрос и без дальнейшего снижения ключевой ставки.

«На вторичном рынке в конце года ставка по ипотеке будет на уровне 9% вместо 10–10,5% нынешних», — полагает Виктория Кирюхина.

Банки оказались правы

В их числе — крупнейшие российские банки Сбер и ВТБ, они ожидали снижения на 0,5 п. п. А вот прогнозы по ставке к концу года у банков расходятся: в ВТБ предполагают, что она достигнет уровня 7%, в Сбере же делают более смелые предположения, что ключевая ставка составит 6,5%. Так же считают и в Совкомбанке. В любом случае это будет самая низкая ставка за 2022 год.

Мы спросили других участников рынка, как отразится новая ключевая ставка на спросе и ценах?

Мнения экспертов

— Центробанк выбрал более мягкий сценарий снижения процентной ставки — на 50 б. п., как и прогнозировали большинство аналитиков. На рынке недвижимости с наступлением осени началось оживление спроса, это продолжило толкать цены на недвижимость вверх. Впрочем, чтобы поддержать спрос, снижение ключевой ставки должно быть более существенным.

Мне кажется, до конца года мы еще увидим снижение ключевой ставки как минимум на 1,5 п. п. Российская экономика в этом нуждается. Да, сегодня уровень безработицы находится на историческом минимуме. Но те люди, которых сократили с заводов, предприятий и из компаний, ушедших из России, до сих пор находятся в простое или пользуются выданными им за три–шесть месяцев зарплатами.

Реальные проблемы могут начаться уже осенью. Также мы находимся под давлением потенциальной дефляции. Цены снижаются, потому что люди просто не могут потреблять товары и услуги, как раньше. Снижение ставки — эффективный способ улучшения благосостояния всех россиян.

Пресс-служба банка ВТБ:

— Очередное снижение ключевой ставки приведет к традиционной коррекции ставок на кредитные продукты и дальнейшему росту клиентской активности. По нашей оценке, продажи ипотеки в России во II полугодии могут вырасти в полтора раза — одним из катализаторов может стать курс ЦБ РФ на снижение ключевой ставки.

Темпы кредитных продаж в этом году не достигнут уровня 2021 года. Но стабильное снижение ставки позволяет банкам постепенно возвращать на докризисный уровень ставки по кредитам. Это позволяет рассчитывать на дальнейший рост продаж уже в следующем году.

Если темпы инфляции продолжат снижаться, к концу года ключевая ставка может составить 7%, что станет самым низким показателем за 2022 год.

Юлия Ибрагимова, руководитель ипотечного центра ГК «Миэль»:

— Снижение ключевой ставки позволит уменьшить разрыв софинансирования государством процентов по льготным программам кредитования. В пользу такого прогноза говорит и снижение ставок по депозитам.

Коммерческие банки предположительно снизят ипотечные ставки на вторичном рынке недвижимости на 0,3–0,5 п. п., до 9,5–10,5%, — для вторичного рынка это абсолютно рабочие ставки.

Но триггером для спроса, который динамически растет, до конца года останется сезонность, и только во вторую очередь — снижение ключевой ставки.

На первичном рынке главным ограничителем спроса является высокая стоимость объектов, следовательно, и увеличенный размер собственных средств заемщика и суммы кредита.

Полагаю, что снижение ключевой ставки возобновит спрос на позабытый уже продукт — рефинансирование, перекачку кредитных портфелей из одного банка в другой. По нашим прогнозам, до конца года ключевая ставка может снизиться до 7–6,75%.

Наталья Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка:

— Незначительный шаг в снижении ставки, вероятно, не окажет существенного влияния на рынок банковских продуктов. Но многое будет зависеть от риторики ЦБ. Если последуют комментарии о дальнейшем снижении ключевой ставки, то банки могут отреагировать более значительным уменьшением ставок.

Но для восстановления спроса до уровня начала 2022 года этого недостаточно. Чтобы вернуться к прежнему уровню доступности покупки жилья в ипотеку, требуется увеличение доходов населения, опережающее рост цен на недвижимость. Значительное снижение процентных ставок способно краткосрочно повысить спрос на недвижимость, но в дальнейшем рост цен вновь уменьшит доступность жилья и спрос на него.

Если не будет серьезных внутренних и внешних шоков, ключевая ставка к концу года может достигнуть 6,5%. Тогда средние ставки предложения по ипотечным кредитам на вторичном рынке приблизятся к 9%.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. незначительно повлияет на рынок недвижимости. Доступность жилья принципиально не улучшится, поскольку ипотечные ставки при такой коррекции могут остаться такими же, как сейчас. Пространство для снижения цен на жилье из-за выросшей себестоимости строительства также невелико — уменьшение ставки на них не отразится.

В целом снижение ключевой ставки ЦБ говорит о том, что экономическая ситуация в России стабилизируется: темпы инфляции замедляются, а резких колебаний курса рубля не ожидается. Регулятор считает, что пора активизировать бизнес-процессы, стимулировать рост экономики и производства. Но для восстановления спроса до уровня начала 2022 года показатель ключевой ставки должен упасть как минимум на 1,5–2 п. п., а ставки по рыночным ипотечным программам — опуститься до 6–7% годовых. Кроме того, повышение активности покупателей зависит и от других факторов, главным образом от доходов населения, которые сейчас снижены.

До конца года ЦБ проведет еще три заседания по ключевой ставке. Если инфляционные ожидания на рынке не будут расти, регулятор продолжит тонкую настройку в сторону снижения ключевой ставки небольшими шагами по 0,25–0,5 п. п.

Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»:

— Незначительное снижение ставки принципиально на рынке никак не отразится, это более чем ожидаемо. Поэтому и эффекта дополнительного внимания к ипотеке не последует. Решение ЦБ РФ повлияет на структуру спроса и увеличит долю покупок вторичного жилья, но вряд ли вернет к значениям начала этого года.

При этом цены сохранят свою стабильность. При снижении ключевой ставки на 0,5 п. п., вероятно, банки снизят ипотечные ставки на 0,2–0,3%. Спрос на ипотеку и без снижения ставок объективно хороший.

Но такое решение регулятора — хороший знак для экономики в целом и повод для перехода от сохранения средств к их приумножению. Мы ожидаем, что до конца года реальные ипотечные ставки могут снизиться до 8,7–9%.

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:

— Рост рынка новостроек продолжится, но более спокойными темпами. Доля продаж с использованием кредитных средств если и изменится, то не принципиально. По нашим оценкам, на уровне 80% ипотека закрепится в объеме продаж застройщиков при сохранении позитивных экономических показателей.

Ценовая ситуация останется стабильной. Соотношение спроса и предложения сбалансированное, вывод новых проектов будет в целом соответствовать уровню покупательской активности.

Политика ЦБ — свидетельство постепенного оздоровления национальной экономики. Регулятор видит предпосылки для ее дальнейшего восстановления и стремится сохранить тренд на снижение ключевой ставки. Кредиты для бизнеса становятся более дешевыми, что повышает интерес предпринимателей к инвестированию, в том числе и в строительной сфере.

Но и у снижения ключевой ставки есть свой предел. Слишком мягкая кредитная политика способна спровоцировать увеличение инфляции.

Чтобы выйти на докризисные показатели спроса, потребуется время. Сроки зависят и от внешних факторов, нормализации логистических связей, улучшения других макроэкономических показателей.

До конца года, по предварительным оценкам, ключевая ставка может снизиться до 6,5–7%. А средние ставки по классической ипотеке в этом случае, вероятно, опустятся ниже 9%, что поможет вторичному рынку жилья. Но дополнительную поддержку получит и рынок новостроек, в частности, сегмент апартаментов. На него не распространяются программы господдержки — он зависит только от классической ипотеки.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development:

— Изменение ключевой ставки на 0,5 п. п. имеет скорее символическое значение, которое свидетельствует о постепенной нормализации ситуации в финансовой сфере. Для покупателей ситуация принципиально не изменится. Рост цен в последние два с половиной года был настолько же ощутимым, насколько и спад доходов населения. Чтобы вызвать интенсивный рост спроса и стимулировать клиентов, требуется более глубокое снижение стоимости кредита. Это и делают застройщики и банки в рамках программ дополнительного субсидирования ставок.

Чтобы спрос восстановился до уровня начала 2022 года, необходимо опустить ставки на 1–2 п. п. ниже, чем на тот момент. То есть средняя ставка по рыночным программам должна сократиться до уровня 7–8% годовых, а по субсидированным — сохраниться или быть ниже уровня 5–6%.

Скорее всего, регулятор продолжит уменьшать стоимость кредита, чтобы стимулировать инвестиции и спрос. Но этого недостаточно — успешность мер ЦБ зависит от других антикризисных мер правительства, в том числе направленных на импортозамещение и активизацию производства.

Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет»:

— Снижение ключевой ставки поддерживает экономику страны и позволяет ей нормально развиваться. Чем дешевле для коммерческих компаний кредиты, тем более благоприятная среда создается для развития производства, ритейла и других отраслей. Любые меры по укреплению экономической ситуации способствуют и созданию рабочих мест, и увеличению платежеспособности населения, а следовательно, поддерживают спрос.

Но эффект этих мероприятий все-таки долгосрочный. Одномоментного быстрого роста спроса мы не ожидаем.

Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom:

— Средневзвешенная ипотечная ставка, по сути, является производной от ключевой ставки ЦБ РФ. Поэтому при снижении ключевой ставки снизятся и ставки по ипотеке. Но на спросе это сильно не отразится: на рынке уже есть предложения по супернизким ставкам. Девелоперы активно субсидируют ставки — ниже для покупателя они не станут, сократится лишь объем субсидирования со стороны застройщиков.

Сейчас идет снижение уровня инфляции, соответственно, ЦБ РФ будет поэтапно понижать ключевую ставку. К концу года она достигнет уровня 6,5–7% годовых.

Анна Стрельниченко, партнер Quattor Advisory:

— Полагаем, что при таком незначительном изменении ключевой ставки ипотечные продукты вряд ли подешевеют и спровоцируют спрос на недвижимость.

В нынешних экономических реалиях общая покупательная способность населения снижается, темпы роста экономики, наоборот, замедляются. В таких условиях люди внимательнее относятся к своим тратам и зачастую откладывают крупные приобретения.

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Ставки снизятся соразмерно — в среднем на 0,5%, и это снижение означает прирост спроса. Политика ЦБ РФ имеет скорее информационное значение. Люди видят устойчивое снижение инфляции, укрепление рубля. Постепенно они перестают бояться вложений в недвижимость, понимают, что можно не только копить на черный день.

Политика ЦБ РФ говорит нам о том, что в стране наблюдаются даже дефляционные процессы. Мы это отслеживаем в том числе по динамике цен на строительные материалы. Уже на следующем плановом заседании ЦБ РФ, которое состоится 28 октября, ставка, по нашим прогнозам, будет снижена еще на 0,5 п. п. — до 7%.

Всё это повышает спокойствие целевой аудитории и ее лояльность к крупным покупкам.

Гасан Архулаев, председатель правления ГК «МонолитХолдинг»:

— Закредитованность населения высокая. Подавляющее большинство выдаваемых кредитов будет выдаваться по льготным программам.

Политика Центробанка говорит о том, что текущие темпы прироста потребительских цен остаются низкими, способствуя дальнейшему замедлению годовой инфляции.

Во многом это происходит за счет продолжающейся коррекции цен на товары и услуги после их резкого роста в марте. Мой прогноз по ключевой ставке к концу года — 7,5%.

Большинство экспертов считают решение Центробанка закономерным, осторожным и ожидаемым. Они не считают, что снижение с 8 до 7,5% окажет заметное влияние на рынок ипотеки и тем более на спрос. Но в целом тенденцию к смягчению условий они называют позитивной: ЦБ РФ дает понять, что острая фаза кризиса миновала, инфляционные риски не так высоки, как ожидалось, и рынок жилья может возвращаться к прежним правилам игры — стабильному спросу и стандартной ипотеке под 9–10% годовых.