Отрицательный рост: когда ждать скидок на вторичное жилье
Вместо повышенного спроса на вторичном рынке жилья Россию ждет стагнация, которая задержит рост цен и будет способствовать росту дисконта, считают эксперты. За три месяца с июля по сентябрь рост цен на недвижимость увеличился на 2,2%, до 103 055 рублей за 1 кв. м. Рост цен на вторичном рынке вызван прежде всего ажиотажным спросом на фоне новостей о возможном повышении ключевой ставки. Стоит ли ожидать увеличения скидок на этом рынке, выясняли «Известия».
Подождут еще
— Большинство продавцов готовы к большим срокам экспозиции и не спешат снижать цены, — отмечает он.
При этом, оговаривается эксперт, несмотря на повышение ипотечных ставок, расходы на финансирование льготной ипотеки на будущий год повышены в несколько раз, так что рынок продолжат поддерживать из бюджета.
— Тем более высокие темпы инфляции и осложнение оборота валюты поддерживают спрос на инвестиционные квартиры, равно как и затруднение для россиян во вложении средств за рубежом.
Для того чтобы цены на вторичке пошли вниз, потребовалась бы ситуация с массовым дефолтом ипотечных заемщиков или активная продажа владельцами инвестиционных квартир, что уже означало бы глубокий экономический кризис, подытоживает Шахурин.
В пользу аренды
— Во-первых, Центробанк не исключил и дальнейшего поднятия ключевой ставки уже до конца года, что необходимо для укрепления рубля и сдерживания инфляции. Во-вторых, высокая ключевая ставка означает более дорогие кредиты для нужд бизнеса — например, для застройщиков. Рост цен на первичное жилье всегда неизбежно тянет за собой увеличение стоимости квадрата вторичного жилья. В-третьих, получить одобрение на ипотеку становится сложнее из-за предписаний ЦБ, — указывает эксперт.
Часть собственников сможет тем не менее получить выгоду из ситуации.
— Например, примут решение использовать недвижимость под сдачу вместо запланированной продажи. В связи с этим ожидаем рост рынка аренды квартир на 10–15%, — резюмирует Юлия Макаренко.
Затухание рынка
— Последние три месяца цены вторичного рынка растут примерно на 1% в месяц. Рост ключевой ставки с 8,5 до 13% привел к повышению ставок по ипотеке до 14–15%. Покупатели стараются «успеть» купить жилье по старым ипотечным ставкам и пока сохраняющимся льготным программам, что определяет ажиотажный рост спроса на ипотеку.
Иванкина также ожидает сохранения повышенного спроса и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости в течение 2–3 месяцев, а затем длительный спад.
— Центробанк заявляет, что высокая ключевая ставка введена надолго, льготные программы будут корректироваться в сторону их большей адресности. Значит, рынок недвижимости будет затухать, цены могут снизиться, — говорит Елена Иванкина.
Акции и скидки
— Количество кредитов и их объемы снизятся. При условии, что регуляторы будут жестко пресекать схемы обхода этих ограничений, рост цен на первичное и вторичное жилье будет ограничен.
В последнее время одним из основных драйверов роста цен на первичном рынке были совместные программы застройщиков и банков с псевдонулевой ставкой.
— Главной ценностью данных программ являлась возможность снижения ежемесячных платежей по кредиту, — продолжает она. — В текущих условиях привлекательность первичного и вторичного сегмента выравнивается.
Эксперт ожидает не резкого снижения цен предложения до конца 2023 года, а масштабного роста скидок со стороны застройщиков:
— Размер скидок от конкретного застройщика предсказать сложно, в целом по рынку мы ожидаем плавного, но неуклонного роста дисконта к цене предложения.
При этом, отмечает Татьяна Школьная, рынок жилья в Москве был и остается самым стабильным с точки зрения ценовых колебаний при всех прочих равных.
— Подмосковье — номер два. В других регионах ситуация будет неоднородной. В наиболее сложной ситуации окажутся регионы, в которых работа по системному развитию рынка не велась, а рост темпов строительства обеспечивался только за счет льгот и рисковых кредитов, — заключает собеседница «Известий».
До лучших времен
— Застройщики пользуются этим спросом и повышают цены на свои объекты. На этом фоне разница цен между первичным и вторичным рынком растет.
Поэтому, считает аналитик, в перспективе до конца года, скорее всего, будут дорожать новостройки и дешеветь «вторичка».
— Такой сценарий предполагается наиболее вероятным, потому что рыночные ипотечные ставки сейчас являются достаточно заградительными для вторичного рынка (и в ближайшей перспективе прогнозы не предполагают снижения ставок), поэтому продавцы будут или делать скидки в случае срочной необходимости продать квартиру, или отложат продажу до лучших времен.
С точки зрения эксперта, ужесточение условий по льготным программам на новостройки указывает, что государство не планирует продлевать действие «дешевой» ипотеки бессрочно.
— Поэтому, несмотря на то что условия сейчас не такие уже и льготные, значительная часть россиян поспешит «запрыгнуть в последний вагон» ипотеки с господдержкой, поскольку дальнейшие перспективы туманны, — подводит итоги Наталия Пырьева.
Стагнация неизбежна
— ЦБ ключевую ставку поднял и едва ли сделает это еще раз в этом году, банки также скорректировали свои продукты, — говорит эксперт. — И вместе с тем россияне уже взяли ипотеки на 5,4 трлн рублей, что на 10% превосходит прошлогодние показатели. То есть спрос сформировался, и предложению ничего не останется, кроме как подстроиться со временем, поскольку собственники жилья заинтересованы в продаже. Так что до нового года роста стоимости жилья я не ожидаю, впрочем, и снижения тоже. Скорее всего, будет стагнация.
По его мнению, ситуация будет в равной степени характерна как для новостроек, так и для «вторички».
— Конечно, льготные программы ипотеки сделали «первичку» несколько более популярной за счет низких ставок. Однако вслед за перемещением фокуса интереса в этот сегмент «вторичка» скорректирует цены. И уже те, кто взял рыночную ипотеку, смогут реализовать свой спрос. По регионам ситуация будет плюс-минус одинаковая, поскольку, как показали недавние исследования, в большинстве субъектов РФ ипотека выгоднее, а где-то и вообще единственный способ купить жилье, — заключает Валерий Тумин.