Когда перестанем «дуть на воду» с закладными?
Автор: Алексей Макаров,
основатель и генеральный директор SmartDeal
На масленицу сжигают чучело зимы. Кажется, для всех, кто связан с ипотекой, можно будет устроить подобный праздник – сжечь последнюю ипотечную закладную, напечатанную на бумаге. Поверьте, торжество будет массовым – именно этот документ достал всех. Но есть причина, по которой значительная часть банков от него не отказывается.
Несмотря на скепсис по отношению к электронной закладной, популярность цифровизации на ипотечном рынке продолжает расти. За 2020 год доля электронной ипотеки выросла вчетверо — с 9% до 40%, а по итогам 2021 года Росреестр ожидает перехода порога в 50%. Возможно, реальная цифра окажется еще выше — ведь и текущие показатели вдвое выше, чем ожидалось в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».
Бумажная же закладная пока остается рекордсменом по негативу. Для покупателей жилья это квест из серии «поди туда – не знаю куда, принеси то – не знаю что». В договорах ипотеки обычно написано, что закладную надо оформить и сдать в банк в течении двух недель после регистрации права собственности. Либо – штрафы. В итоге вместо того, чтобы праздновать новоселье, человек бегает то в МФЦ, то в банк, занимаясь не нужной ему бумажкой.
Впрочем, настоящее испытание начнется, если захочется перекредитоваться или просто закончится срок ипотеки. В первом случае банк должен закладную найти и переоформить, в другом – найти и погасить. Ключевое слово «найти». С этим бывают проблемы, которые иногда занимают месяц, два. Заемщик нервничает, выгодные варианты рефинансирования уходят (как и варианты, если эту квартиру захотелось продать). Если даже просто кредит выплачен, а имущество все еще висит в залоге – приятного мало.
Банки тоже не фанаты закладных: их ищут месяцами не из вредности, а потому что это издержки логистики. Тонны документов путешествуют по хранилищам, иногда ими просто забиты сейфы. По большому счету, закладная нужна банку только для секьюритизации (если не брать в расчет разного рода ЧП с изъятием квартир). И этот радостный момент тоже омрачен необходимостью найти, собрать, проверить и вывезти тысячи листов.
Несмотря на рост доли электронных сделок, ипотека остается одним из последних «заповедников бумаги»: так, например, выписки ЕГРН почти все выдаются в электронном виде (96%), а доля электронных ДДУ перевалила порог в 50% еще в начале пандемии.
Удобства электронной закладной очевидны на всех этапах. В принципе, это не новость, чтобы рассказывать подробно – и о том, как заемщик тратит на нее минуту в своем смартфоне, и о том, что она находится и высылается в любую секунду, а изменения тоже можно внести мгновенно... Эта система придумана не вчера и закреплена в законе еще в 2018 году. Все знают о ее достоинствах, и, тем не менее, в 2021-м продолжают возить КАМАЗы бумаг, а почему? Потому что когда-то обожглись. И решили «подуть на воду» еще немного, пока система не заработает всерьез. Так и ждут.
Да, первое поколение электронных закладных показало себя не очень хорошо – на пути их движения нашлись «бутылочные горлышки». Едва ли не большая часть документов не регистрировалась государством. Банки повозились с единичными закладными в пилотном режиме и быстро свернули эксперимент, потому что никто не хочет рисковать миллиардами рублей. Такими будут потери, если сделка по секьюритизации провалится.
Но с тех пор прошло много времени. А с учетом пандемии, которая встряхнула все технологии, это было вообще в прошлой жизни. Сегодня по-другому устроена работа Росреестра с такими документами – механизмы настроены, люди обучены, мы это знаем по практике, но в этом году ждет и «официальное подтверждение». Госкорпорации запускают «Мастерчейн», платформу, которая автоматизирует многие финансовые операции, в том числе с электронными закладными. «Ручная» работа с документами такого типа потеряет смысл.
Но главное ведь не процедура, а результат? То есть, для банков – успешная секьюритизация закладных без риска финансовых потерь. А этот результат уже достигнут. Как-то без больших сенсаций еще в прошлом году прошла важная для рынка новость, что СберБанк и «ДОМ.РФ» секьюритизировали электронные закладные, – сначала пробную партию на 1 млрд рублей, затем и первую полноценную, на 45,7 млрд рублей. И все прекрасно – документы приняты, деньги получены, все работает. Тогда почему многие банки предпочитают тратить ресурсы на тонны бумаг? Возможно, хотят подождать, когда полноценно запустится «Мастерчейн», и посмотреть, как он будет работать, чтобы, как говорится, два раза не вставать. Но с учетом сделок, о которых я упомянул выше, в этом выжидании давно нет смысла. Конечно, «семь раз отмерь», но можно и 30 раз отмерить, – от этого вырастут только издержки. Крупные банки это поняли и начинают работать с большими партиями электронных закладных – первопроходцем стал Тинькофф Банк, оформивший уже больше 10 тыс. закладных через платформу SmartDeal.
Когда заработает «Мастерчейн», бумажные закладные исчезнут – вопрос только в том, есть ли смысл дожидаться этого или других торжественных моментов, или уже сейчас избавиться от барьеров.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции