Без ипотеки: когда продавцы против покупателей с кредитом
Указания, что ту или иную квартиру можно купить только без ипотеки, встречаются даже в отношении новостроек, хотя и нечасто. А вот причин, по которым продавцы вторичной недвижимости отказывают ипотечным покупателям, оказывается, немало.
Представьте себе: решил человек купить квартиру (новостройку или вторичку), подсобрал денег на первоначальный ипотечный взнос, залез куда-нибудь на ЦИАН в поисках вариантов, и вдруг — бац, натыкается в объявлениях на противную такую приписку, что данную квартиру можно приобрести только без ипотеки. А иногда категорично так: ипотека недопустима.
За разъяснениями BFM.ru обратился к игрокам столичного жилого рынка и попросил обрисовать ситуации, при которых ипотека и правда недопустима. Главное, хочется понять: недопустима потому, что сам продавец недвижимости (первичной или вторичной) это для себя не допускает, или потому, что не допускают действующие законы, нормы и правила?
Конечно, для первичного рынка указания «без ипотеки» — случаи редкие, почти исключительные. Но все-таки встречающиеся, отмечает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»: «Когда проекты реализуются по ДДУ, клиенты имеют право приобрести любые лоты в них с помощью ипотеки: закон не предусматривает каких-либо исключений. Но квартиры и апартаменты в некоторых элитных новостройках еще до официального выхода на рынок продаются лицам, осведомленным о предстоящем запуске проекта, по договорам предбронирования. Такие соглашения обычно не подразумевают использование жилищных кредитов. Схожая ситуация наблюдается и в проектах реконструкции, лоты в которых до ее окончания реализуются по предварительным договорам купли-продажи. Застройщики вправе включать в них пункт о недопустимости привлечения заемных средств».
Кстати, раз уж речь зашла об элитном сегменте, стоит сразу привести слова директора департамента продаж городской недвижимости компании Intermark Real Estate Кристины Томилиной. По ее оценкам, на вторичном высокобюджетном рынке случаи «безипотечных» объявлений единичны.
Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости компании Intermark Real Estate: «Как правило, такая надпись в объявлении говорит о том, что в квартире может быть серьезная перепланировка, не позволяющая страховой компании одобрить этот объект. Реже можно встретить собственника, который просто не хочет связываться с ипотекой, а ищет покупателей со свободными средствами. На месте покупателя я бы все равно прозванивала все такие объявления и уточняла, почему ипотека невозможна. Вполне может оказаться, что продавец просто не владеет информацией, что подходит под ипотеку, а что нет».
А вот на вторичном рынке, охватывающем огромный пласт жилья массового спроса, у продавцов действительно могут быть причины отказать ипотечным покупателям. И причин этих немало, делится наблюдениями управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Во-первых, такое решение может быть связано с желанием уйти от налогов. Если продавец владеет квартирой менее пяти лет, с продажи недвижимости он должен заплатить НДФЛ в размере 13%. Чтобы избежать уплаты налога или хотя бы снизить его размер, собственники продают квартиры с заниженной стоимостью в договоре. Но даже если клиент готов на такие условия, то получить у банка большую сумму, чем та, что указана в договоре, у него не получится. Во-вторых, у продавца могут быть проблемы с самой квартирой: неузаконенная планировка, например. При оформлении ипотеки недвижимость, которая является предметом залога, осматривает оценщик, и на квартиру, которая в реальности существенно отличается от плана БТИ, банк не одобрит кредит. Также это может быть связано с психическим здоровьем собственника. В данной ситуации известно немало случаев, когда сделка уже после регистрации признавалась недействительной после исковых заявлений от родственников продавца, покупатель лишался квартиры и, соответственно, переставал выплачивать ипотеку. Банки при выдаче кредитов учитывают этот фактор и запрашивают у продавцов квартир справки из психоневрологического диспансера».
Кроме того, проблемы могут быть, если квартира получена по наследству, добавляет Ирина Доброхотова. «Человек вступает в наследство лишь через полгода, и до этого момента квартиру можно продать только по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). При этом через какое-то время могут появиться другие наследники, и на квартиру накладывается арест на время разбирательств. Банки предусматривает эти риски, поэтому неохотно рассматривают заявки на ипотеку при подобных покупках», — поясняет эксперт.
Вообще, указания в объявлениях не означают нежелание собственников продавать жилплощадь по ипотеке. Иногда продавцы просто не могут это сделать в силу обстоятельств, когда реализация по жилищному кредиту незаконна, продолжает юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-недвижимость» Наталья Киселева.
Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-недвижимость»: «Например, квартира находится под запретом: если у ее владельца есть неуплаченные долги, приставы могут наложить запрет на продажу имеющегося у должника имущества (в отношении недвижимости запрет регистрируется Росреестром). До момента погашения долгов квартиру продать нельзя. То есть продавец должен найти денежные средства, погасить долг, подать документы в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), убедиться в снятии запрета в Росреестре и только после этого продавать квартиру. Если же своих денег нет, погасить долги нечем, он предлагает это сделать покупателю квартиры — возможно, такое условие предусматривает некий дисконт при покупке. Другой вариант: объект продажи — отдельное помещение, и даже со своим санузлом, но документально это только доля в квартире. Технически такие действия можно произвести с квартирами на первом этаже, когда ниже нет жилых помещений и, соответственно, некому будет возражать против наличия ванной/туалета над своей комнатой. Покупается, например, трехкомнатная квартира: в ней есть три комнаты плюс кухня-санузел. Делается разводка воды, и образуются новые четыре отдельные помещения, каждое со своим санузлом. Учитывая, что сейчас продаются студии и по 12 квадратных метров, в данном случае выходят вполне ликвидные комнатки. Но по документам каждая из них — это лишь 1/4 доля квартиры».
И это еще не конец списка. «Следующий пример: квартира под ипотекой банка, для погашения кредита использовался материнский капитал. Пока кредит не погашен до конца, детей наделить долями нельзя, а по закону родители обязаны это сделать. Соответственно, ипотеку на такую квартиру оформлять запрещено, а покупатель с живыми деньгами, может, и рискнет», — предполагает эксперт.
Короче говоря, любую квартиру и ее юридическую историю покупателю необходимо изучить досконально. С другой стороны, очевидно, что жулики особых отметок в объявлениях не делают, со вздохом напоминает Наталья Киселева.