Комиссии по ипотеке должны отменить: что изменится для покупателей жилья

В апреле президент России Владимир Путин назвал недопустимыми дополнительные комиссии банков по ипотеке и призвал навести порядок в этой сфере. По его словам, из-за комиссий далеко не все семьи могут взять льготную ипотеку. Позднее глава Сбербанка Герман Греф и глава ВТБ Андрей Костин пообещали, что комиссии при выдаче льготной ипотеки будут отменены.

Разбираемся, что значит для покупателей жилья отмена таких комиссий и как она может повлиять на цены.

Что такое комиссия и кто ее платит

Комиссии за льготные ипотечные кредиты — это суммы, которые банки взимают с застройщиков за каждый льготный кредит, выдаваемый покупателям их новостроек. В большинстве случаев комиссию оплачивает застройщик отдельно или в рамках проектного финансирования. «В этом случае банк получает эти денежные средства после раскрытия эскроу-счетов. Есть варианты, когда комиссии закладываются изначально в финансовую модель проектного финансирования», — пояснила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. Реже комиссия напрямую возлагается сразу на покупателя. Например, в виде платы за оформление аккредитива, на который будут перечислены кредитные средства, уточнила эксперт.

По оценкам аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», размер комиссий при выдаче льготных кредитов варьируется от 4% до 19% от суммы кредита в зависимости от банка, конкретной программы и проекта. По оценкам ипотечного центра «Этажей», сейчас комиссии находятся в диапазоне от 4,4% до 10% по семейной и дальневосточной ипотекам. По IT-ипотеке комиссии выше — от 8% до 19,3%. Аналитики цифровой платформы для онлайн-сделок с недвижимостью «Сделка.РФ» оценивают средний размер комиссии по семейной ипотеке в 6–7%, а по IT-ипотеке — в 15%. «При этом в прошлом году значения были выше», — отметили они.

За комиссию платит покупатель

Основной недостаток таких комиссий — завышение цен на жилье, поскольку застройщик перекладывает свои издержки на покупателей. «Несмотря на то что перечислял комиссии застройщик, фактически их оплачивал заемщик, так как сумма комиссии входила в стоимость приобретаемого объекта недвижимости», — пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «В большинстве случаев комиссию банкам застройщики закладывали в стоимость квартиры. Все чаще по семейной ипотеке застройщики начинают брать комиссию на себя, а вот по IТ-ипотеке продолжают закладывать комиссию в стоимость квартиры», — уточнили в «Сделка.РФ».

Пока отмены не произошло

Комиссии при выдаче льготных кредитов взимали почти все крупные банки и продолжают это делать. «За последнее время банки не отменяли комиссии по выдаче кредитов, все продолжают работать по прежней схеме», — рассказали представители «Сделка.РФ». «Отмены комиссий пока не произошло. Из популярных банков по-прежнему без комиссии выдают льготные кредиты Россельхозбанк, Всероссийский банк развития регионов, Т-Банк и ВТБ при кредитовании на покупку вторичной недвижимости», — подтвердила Регина Дыдалина.

По оценкам «Этажей», из топ-20 банков сейчас только 20% выдают льготные ипотеки без комиссии. «Были периоды, когда их доля доходила до 30%. По факту эти банки выдают около 2–3% всех ипотечных кредитов по льготной программе», — уточнила представитель компании. По ее словам, многие банки не берут комиссию при оформлении комбинированной ипотеки, поскольку зачастую ее размер вшит в ставку по стандартной части кредита. Варианты без оплаты комиссии есть, но их не так много — шансы получить одобрение или одобрение в нужной сумме низкие, добавила эксперт.

Редакция «РБК-Недвижимости» направила запросы по поводу отмены комиссий в крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк). На момент публикации ответа от кредитных организаций не поступало. В Совкомбанке от комментариев воздержались.

Отказы в ипотеке могут вырасти

По мнению экспертов, отмена комиссий по льготным кредитам может привести к росту отказов в выдаче кредитов. «Такое может быть, так как без адекватной компенсации затрат банков на обеспечение льготной ставки со стороны государства банку невыгодно заниматься этим бизнесом», — пояснил младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский. «Сейчас льготная программа подразумевает компенсацию банком большей части разницы между льготной и рыночной ставками, но все же не покрывает ее в полном объеме», — уточнил он.

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в январе и феврале доля отклоненных обращений за новыми жилищными кредитами достигла 55,4% и 56,2% соответственно против 49,9% в декабре 2024-го. С начала года показатель поднялся на 6,3 п.п.

Согласна с коллегой исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. По ее словам, когда банки отказываются от комиссии за субсидирование ставки, они начинают ужесточать андеррайтинг, подкручивать скоринг по заявкам на льготные продукты или урезать сумму кредита. «В таких случаях клиент получает отказ по кредиту или ему недостаточно одобренной суммы кредита и вынужден обращаться в другие банки. Таким образом банк может регулировать лимит выдачи льготных кредитов», — пояснила эксперт.

При этом, если от комиссий откажутся все банки, то количество отказов не должно увеличиться, полагают эксперты из «Сделка.РФ». «Если отменят единицы, высока вероятность того, что по ним в разы возрастет количество отказов», — уточнили они.

Снижение спроса

Следствием ужесточения требований к заемщикам и роста отказов может стать снижение выдачи ипотеки, особенно если ключевая ставка останется неизменной, считают эксперты. «В первооснове сложившейся ситуации стоит высокая ключевая ставка ЦБ, и упомянутые комиссии банков — это способ максимизировать прибыль в условиях, когда государство полностью контролирует параметры возмещения банкам разницы между льготной и рыночной ставками по ипотеке», — пояснил Вячеслав Путиловский.

«Отмена банковских комиссий без решения указанной проблемы может привести к коррекции выдач льготной ипотеки», — считает аналитик. По его мнению, на снижение продаж жилья застройщики ответят сокращением ввода новых проектов, чтобы снизить предложение и удержать цены.

Снижение выдач по ипотеке прогнозируют и сами банки. «Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточна. Это был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов», — пояснял Герман Греф. Глава ВТБ с ним тогда согласился. «Не от хорошей жизни эти комиссии вводились, но должен быть равный подход. Мы не хотели сначала вводить комиссии, но к нам пришли все из других банков, поэтому вынуждены были сравняться», — заверил Костин.

Позиция ЦБ

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что отмена комиссии при выдаче льготной ипотеки не приведет к системному снижению ее выдачи. По ее мнению, возможно лишь краткосрочное сокращение спроса. Это связано с тем, что в льготных ипотечных программах участвует широкий круг банков и далеко не все из них вводили комиссии. «Те, кто не вводил комиссии, доказывают, что и без комиссии льготная ипотека остается интересной для банка», — сказала Эльвира Набиуллина. Глава ЦБ также напомнила, что Минфин увеличил компенсацию для банков по льготным программам — с прежних 23% до 24–24,5% в зависимости от типа жилья. Это означает, что банки могут зарабатывать на льготной ипотеке, особенно с учетом того, что ставки по депозитам снижаются.

Влияние на цены

Несмотря на то что комиссии перекладывались в стоимость жилья, с их отменой эксперты не прогнозируют снижения цен. По мнению Вячеслава Путиловского, в случае такой отмены вероятен вариант «любыми другими способами попытаться переложить затраты на конечного покупателя». «Цены на новостройки при этом снижаться не будут, в том числе из-за опережающей инфляции). Скорее, снизятся темпы роста этих цен с развитием системы непубличных скидок и акционных предложений», — пояснил представитель «Эксперт РА».

Снижение цен на квартиры в новостройках при отмене комиссий маловероятно и потому, что стоимость уже зашита в финансовые модели застройщиков, добавила Регина Дыдалина. «Плюс многие девелоперы достаточно большой объем за последнее время реализовали через рассрочки, и снижение цены может привести к расторжению подобных договоров. Это для застройщиков является существенным риском, особенно если доля рассрочек превышала 25% от общего объема продаж», — добавила она.

В то же время при отмене комиссионных вознаграждений стоимость лота возвращается к своей истинной рыночной стоимости, она будет регулироваться с помощью спроса и предложения, отметила Татьяна Подкидышева. «Одним словом, это будет более чистый, освобожденный от этих дополнительных приростов рынок», — пояснила она.

Аналитики АКРА в свою очередь допускают некоторую коррекцию цен на новостройки. Как пояснила Ирина Носова, это возможно ввиду вероятного сокращения ипотечных выдач и низкой ценовой доступности жилья.