Кому будет сложнее получить ипотеку после ужесточения требований ЦБ

При выдаче ипотеки банки оценивают уровень платежеспособности и кредитную историю заемщика, но могут устанавливать дополнительные условия. Рассказываем, кому будет сложнее всего получить одобрение по ипотеке после ужесточения требований регулятора.

Уровень одобрения ипотеки в России, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в июле 2021 года опустился до четырехлетнего минимума и составил 61,7%. Это связано как с ужесточением требований со стороны ЦБ по первоначальному взносу, так и со снижением платежеспособности населения и ростом цен на жилье.

Выяснили, кому сейчас будет сложнее всего получить одобрение на выдачу жилищного кредита.

Заемщики с низкой финансовой репутацией

На одобрение ипотеки и условия предоставления кредита влияют множество факторов: от размера первоначального взноса до уровня доходов и даже сферы, где работает потенциальный заемщик. Один из самых важных факторов в этой цепочке — финансовая репутация заемщик, его кредитная история или значение персонального кредитного рейтинга (ПКР). Например, заемщик, который в прошлом нарушал кредитную дисциплину и допускал частные просрочки по кредитам, имеет низкие шансы получить ипотечный кредит, особенно на выгодных условиях. Такой заемщик как раз будет иметь невысокий персональный кредитный рейтинг.

Согласно исследованию НБКИ, заемщикам с высоким ПКР банки одобряют заявки значительно охотнее. Например, при значении ПКР от 800, шанс получить ипотеку 71,2%, при показателе ПКР меньше 400 шансы на одобрение около 20%.

«Если у заемщика невысокий ПКР, а одобрение получено, условия по такой ипотеке вряд ли будут оптимальными. В этом случае банки будут компенсировать повышенный риск ростом ставки или более жесткими условиями к первоначальному взносу и долговой нагрузке», — пояснил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

Заемщики с низким первоначальным взносом

Еще один важнейший фактор при выдаче ипотеки и оценке риска в кредитовании — размер первоначального взноса (ПВ). Чем он ниже, тем меньше шансов получить кредит — ипотека с небольшим первоначальным взносом считается более рискованной. Именно поэтому ЦБ постоянно регулирует выдачу ипотеку с невысоким ПВ.

«В ипотечном кредитовании стандартным считается первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья. Меньшие значения, как правило, доступны клиентам с очень высоким ПКР и, возможно, в случае с кредитом по повышенной ставке», — сказал директор по маркетингу НБКИ.

Кроме того, крайне желательно, чтобы первый взнос был сформирован по большей части за счет сбережений заемщика, а не за счет материнского капитала или тем более потребительского кредита, добавила младший директор отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Это свидетельствует об определенном уровне его доходов и финансовой дисциплины. Поэтому если заемщик в качестве ПВ вносит исключительно маткапитал, то шансы получить одобрение на ипотеку сильно снижаются, поясняет эксперт.

Что касается потребкредитов в качестве первого взноса, то в отдельных случаях банки одобряют такие ипотеки, продолжает Екатерина Щурихина. Но обычно из-за того, что не всегда можно точно определить, что взятый за несколько месяцев до ипотеки кредит использован именно на первый взнос. Кроме того, ипотека может быть оформлена на одного члена семьи, а потребительский кредит — на другого, что затрудняет анализ для банков. Поэтому в таком случае на первый план выходит оценка общей закредитованности заемщика и стабильности его доходов для погашения обязательств в большем объеме.

Люди с высокой долговой нагрузкой

При выдаче ипотеки для банка важна не только кредитная история и первоначальный взнос, но и финансовое состояние заемщика: насколько оно стабильное, и сколько он будет тратить на кредит, а сколько — на жизнь. Показатель долговой нагрузки также контролирует ЦБ, устанавливая коэффициенты риска для банков.

«Ипотека может быть полностью «закрыта» для заемщиков с негативной кредитной историей. Также можно говорить о том, что потребители с незначительными доходами вряд ли могут претендовать на получение ипотеки», — говорит гендиректор «Эквифакса» Олег Лагуткин. «Например, заемщик с доходом в 35 тыс. руб. может претендовать на получение ипотечного кредита для приобретение квартиры стоимостью около 2,6 — 2,7 млн. руб. и при этом должен иметь первоначальный взнос около 0,6 млн руб. Потребители с меньшими доходами вряд ли смогут позволить себе приобретение подобной недвижимости», — приводит пример эксперт.

Банки в последнее время ужесточают кредитный скоринг в плане выдачи ипотеки, обращает внимание аналитик «Финам» Алексей Коренев. По его словам, если пару лет назад при оценке платежеспособности заемщика банки смотрели в основном на справку 2-НДФЛ, то после пандемии, которая повлекла безработицу, они стараются оценивать и сферу, где он работает, и доходы в динамике.

Заемщики с серой зарплатой и из пострадавших отраслей

При выдаче ипотеки банки (в зависимости от собственной кредитной политики) могут устанавливать дополнительные условия, на возраст заемщика, его стаж работы и сферу деятельности. Особенно актуальным этот вопрос стал в пандемию, когда сотрудники определенных секторов экономики остались без работы или потеряли значительную часть доходов.

«Одно дело, если потенциальный заемщик работает в IT-сфере, фармацевтике, производстве, где не было текучки кадров и сокращений, другое дело — если это туризм, гостиничный и ресторанный бизнес, сфера услуг, которые получили сильный удар в пандемию. Следовательно, у последних риски потерять работу или оказаться на долгое время без зарплаты — выше», — привел примеры Алексей Коренев. «Банк понимает, что у такого клиента могут возникнуть трудности с обслуживанием кредита, поэтому шансов получить одобрение у него будет ниже, чем, к примеру, у работника IT–индустрии. Помимо самой сферы, банк может учитывать должность заемщика. Например, это шеф-повар или рядовой официант», — добавил аналитик.

В зоне риска при получении ипотеки находятся самозанятые, особенно если у них небольшой подтвержденный доход или они работают в сфере, которая наиболее чувствительна к коронакризису. «Потенциальным заемщикам, которые работают в теневом секторе — не платят налоги, получают часть зарплаты в конверте — получить ипотеку сложно всегда, поскольку отобразить официальный доход тяжело или его официальная часть невысокая», — добавил аналитик «Финам».

Чтобы повысить шансы на получение ипотеки, можно предоставить в кредитный отдел дополнительные документы. Например, запросить характеристику с места работы, где будут указаны достижения сотрудника и его стаж. Любые справки играют только в плюс, крупные банки обычно принимают их в расчет, отметил эксперт.

Слишком молодые и пожилые

При выдаче ипотеки банки, как и раньше, продолжают оценивать возраст заемщика. Минимальное ограничение по возрасту, а также максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита устанавливается каждым банком по своему усмотрению, говорит Екатерина Щуризина из «Эксперт РА».

«Редко на рынке встречаются ипотечные заемщики в возрасте до 25 лет. Доля ипотечных договоров, выданных данной категории потребителей не превышает и 1,5%. Наиболее привлекательной категорией ипотечных заемщиков для банков являются люди в возрасте от 30 до 45 лет, на долю которых приходится 65% всех ипотечных кредитов», — отметил Олег Лагуткин «Эквифакса».

Сложнее получить ипотеку людям пенсионного и предпенсионного возраста, добавил Алексей Коренев. Поскольку им сложнее найти работу в случае ее потери, и они могут чаще и дольше находиться на больничном, особенно в пандемию. По словам эксперта, самый предпочтительный возраст заемщика — 30-40 лет, когда уже наработаны компетенции и есть опыт работы.