Василий Селиванов: Защита дольщиков превратилась в последовательное убивание отрасли
Застройщики России бьют тревогу – федеральные законодатели понапринимали законы, которые практически уничтожают схему привлечения средств дольщиков в новостройки. Эти инициативы должны вступить в силу в середине следующего года под соусом «не допустить появление обманутых дольщиков», а на самом деле не дать возможности компаниям привлекать деньги граждан и строить доступное жилье.
Наши политики не устают удивляться, почему хочется как лучше, а получается как всегда. Ведь сколько уже принято законов, сколько копий, ручей и клавиатур сломано, чтобы защитить дольщиков от обмана. А воз и ныне там – число обманутых дольщиков растет. Это – как замкнутый круг, один долгострой всеми силами достраивают, отчитываются в СМИ и перед первыми лицами государства, а в это время – появляются новые. И опять на повестке дня обманутые дольщики, которые, оказывается, крайне активно хотят получить свои квартиры, виня в своих бедах не только строителей, но и власти: как, мол, допустили. И это риторический вопрос. Власти Ленобласти недавно заявили, что вообще хотели бы схему долевого строительства отменить, пусть, мол, продают, а главное строят, не используя деньги дольщиков. Нет дольщиков – нет обманутых дольщиков. Логично. Можно, конечно, по-другому: вообще не строить, тогда точно обманутых дольщиков не будет. Но так нельзя, ведь существует государственная политика, план, сколько жилья должно строиться в каждом регионе. Не выполнишь план – по головке не погладят, хуже – могут и ремня дать. Так и получается, когда выгодно, чиновники Ленобласти рапортуют о высоких объемах построенного жилья, а на одну душу – регион вообще лидер среди всех. А вот, когда обманутые дольщики выходят на улицы, когда жители Западного Мурино или Кудрово кричат, что так, как они, жить нельзя, тогда власти Ленобласти поют другую песнь – может, не будет так много строить, а лучше вообще не будем строить за деньги граждан?
Обманутые есть
Есть официальные цифры и они на самом деле не очень пугающие. В конце сентября глава Минстроя РФ Михаил Мень назвал точное число обманутых дольщиков - всего в стране 830 проблемных объектов и 38 154 дольщиков в них. Согласитесь, не бог весть сколько. Только в этом году в России будет построено более 1 млн квартир, то есть можно говорить, что более миллиона дольщиков получат свое жилье. А тут всего 40 тысяч обманутых, да и то это количество образовалось за несколько лет.
«Разговоры о «тысячах обманутых дольщиков» - это просто ширма для прикрытия интересов совершенно иного порядка, - говорит гендиректор LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов. - Защита дольщиков превратилась в неадекватное, истеричное и последовательное убивание отрасли. Даже поверхностно проанализировав статистику, показывающую нам несколько десятков тысяч обманутых дольщиков за последний период по всей стране, мы, сравнив ее с сотнями миллионов введенных метров нового жилья, поймем, что доля пострадавших – даже не минимальна, а мизерна. И здесь весь вопрос в относительности. Проблемных дольщиков – не более 1% от всей «долевки», а репрессиям собираются подвергнуть остальные 99% рынка. Для иллюстрации соразмерности «преступления и наказания» можно привести пример с авиакатастрофами. Статистика говорит нам, что авиатранспорт – самый безопасный из всех, тем не менее, когда случается трагедия, резонанс от нее многократно раздувает страх и создает впечатление крайней опасности полетов».
Все так, но полностью согласиться с мнение уважаемого девелопера не получается. Во-первых, речь обычно идет об официально признанных обманутых дольщиков, многие участники, к примеру, ЖСК, которые не смогли достроить дома, в эти списки не входят. Плюс за каждым обманутым дольщиком может стоять его или ее семья, друзья, у которых формируется негативное мнение о существующей власти. И 40 тысяч человек прекращаются в сотню тысяч активных, настроенных крайне скептично к властям. А кому это надо?
Денег нет, но вы найдите
Долевое строительство не самая удачная, может быть, схема финансирования строительства, но проблема в том, что другой нет. Сравнивать с западными, цивилизованными странами не совсем корректно, потому как там существует банковское кредитование, проектное финансирование, на худой конец продажа уже готового жилья, что, впрочем, без кредитования со стороны разных финансовых учреждений также невозможно, ведь нужны средства, чтобы жилье стало готовым. К сожалению, отечественные банки в дискуссии об активном финансировании строительства не горят желанием участвовать, сейчас они увлечены ипотечным кредитованием, которое приносит хороший гарантированный доход. А застройщики уверены, что их бизнес желает подмять по себя государство в лице госбанков. Какой смысл дискутировать, если все решено сверху?
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:
Практически единственной альтернативой 214-ФЗ сейчас является проектное финансирование. Но банки, которые реально его выдают, можно пересчитать по пальцам одной руки. Так что заменить деньги дольщиков банковскими деньгами смогут далеко не все застройщики. На все стройки даже у крупнейших банков просто не хватит денег. Кроме того, банки не одобряют все проекты подряд. У них существуют свои требования к экономической эффективности проекта. Я знаю много примеров, когда известные застройщики с крупными проектами получали отказ в проектном финансировании. Таким образом, этот инструмент не является универсальным и не сможет полностью заменить деньги дольщиков. Еще один способ работы после вступления в силу поправок в 214-ФЗ – эскроу-счета, но это – прямой путь к продаже квартир в готовых домах, что приведет к росту цен на 30-50% и потере почти половины покупателей. Вслед за снижением числа сделок с рынка уйдут и многие застройщики. Так что в текущем виде обновленный 214-ФЗ ведет к сжатию рынка и значительному снижению объемов ввода жилья.
Надежда Калашникова, директор по развтию компании «Л1»:
Власти действуют по схеме «нет дольщиков – нет проблем». Это удобно, но дорого. Разумеется, дорого для покупателей, а не для чиновников. Если не будет «дешевых» денег с «оборотки», при текущей стоимости кредитов, себестоимость строительства существенно увеличится. Но поскольку все законодательные инициативы последних лет под лозунгом «сделаем жилье доступным» вели к его фактическому удорожанию, то все операторы рынка, и застройщики, и покупатели к мысли о кончине «первички» уже привыкли. Если речь идет о помощи, то вряд ли власти смогут пропорционально увеличению себестоимости строительства увеличить покупательскую платежеспособность или выдавать кредиты девелоперам под пять процентов, например. Пусть хотя бы не мешают.
Это, правда, банкиры считают финансирование строительства жилья слишком рискованным бизнесом, компании, работающие на рынке, по их мнению, закрыты, денежные потоки проследить довольно сложно. Что правда. Но ведь это нонсенс, что банкиры-профи не хотят финансировать строительство напрямую, потому что сомневаются, что деньги вернуться, но ипотеку дают с большим удовольствием, чтобы обычные граждане вкладывали средства в высокорискованное строительство. Какое-то двуличие — не находите? Схема долевого строительства стала ответом на отсутствие длинных дешевых кредитов, на отсутствие возможности получения другого финансирования, которым должны заниматься созданные для этого институты, то есть банки. К сожалению, все новые инициативы наших власть имущих не направлены на разрешение этой проблемы, на стимулирование кредитование строительства банковским сектором. Послушаем мнения самих застройщиков.
Константин Матыцын, коммерческий директор ООО «Гранд-Строй»:
Существующая схема долевого участия максимально выгодна и удобна для обеих сторон. При новой схеме «дольщик-банк-застройщик» средства покупателей будут размещаться на эскроу-счетах. В этом случае финансовые организации будут выступать в качестве контролеров целевого использования девелоперами средств дольщиков. Для этого банки будут вынуждены привлекать сторонние организации, увеличивать штат и, как следствие, расходы, которые лягут в виде повышенных процентов по кредитам на застройщика. Разумеется, это скажется на повышении стоимости жилья. По оценкам большинства экспертов, рост может составить 30-40%, лишив покупателей возможности приобретать квартиры по более доступным ценам. Мы будем наблюдать уменьшение количества сделок на первичном рынке и рост продаж «вторички».
Возможно, при банковском контроле гарантий для покупателей станет больше, уменьшится количество долгостроев, т.к. застройщиков обяжут продавать только готовые квартиры. К сожалению, часть региональных строительных компаний также может исчезнуть, не справившись с возросшими расходами, потому что при новой схеме застройщик будет обязан резервировать 10% на расчетном счете для страхования. Переход на новую схему возможен только при четко разработанных алгоритмах, всесторонней поддержке правительства Ленобласти и политики сдерживания в отношении роста процентов по кредитам.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
На мой взгляд, все идет к ликвидации схемы долевого строительства. Сейчас инициативная группа наших законодателей решила практически изжить «долёвку». Альтернативой ей могут стать доступные кредитные средства. И если бы в России кредиты на строительство можно было получить на таких же условиях, как на Западе, проблемы «долёвки» вообще бы не существовало. На самом деле, долевое строительство невыгодно застройщикам, потому что на первых этапах они вынуждены предоставлять покупателям достаточно значительный дисконт. А если этого можно будет не делать, то зачем снижать цену? Если у застройщиков будут доступные кредитные деньги, то «долёвка» сама по себе перестанет играть такую значительную роль, как сейчас в России.
Василий Селиванов, генеральный директор LEGENDA Intelligent Development :
Проблема не в 214 ФЗ и не в альтернативных схемах привлечения финансирования. ДДУ – абсолютно нормальная работающая схема, в рамках которой рынок может жить в «здоровом» состоянии. Проблема - в последних изменениях в закон, подрывающих нормальное существование рынка. Здравый смысл убит полностью. Такое ощущение, что эти поправки писали абсолютно некомпетентные люди на коленке за неделю. Если 214 ФЗ будет адекватным, не нужно будет искать альтернативных схем привлечения денег. Скорректировать абсурдные поправки или отменить их полностью - вот нормальный выход из ситуации для отрасли.
Вне долевки сможет работать ничтожно малый процент игроков рынка. Сегодняшняя экономика в жилищном строительстве даже в рамках 214 ФЗ не позволяет финансировать строительство без параллельных продаж. Позволить себе перейти на другие схемы привлечения финансирования – банковское кредитование или инвестиционные средства – будут доступны только «высоким» сегментам, сумеющим доказать финансистам невысокие риски при высокой марже. LEGENDA Intelligent Development также сейчас всерьез рассматривает варианты реализации некоторых своих объектов по альтернативным схемам, хотя в нашем случае мы пришли к этому пути задолго до того, как были обнародованы изменения к закону.
Сейчас самое главное, чтобы голос профессионального сообщества услышали те люди, которые придумали эти убивающие развитие отрасли поправки. И надежда на это еще тлеет.
Николай Крутов, член совета директоров строительной компании «Normann»:
Новые изменения в 214-ФЗ сильно изменят ситуацию на рынке недвижимости. Они приведут не только к удорожанию жилья, сама модель девелоперского бизнеса, которая существует сейчас, потеряет смысл. Деньги, полученные от дольщиков, можно будет тратить только на строительство дома, а это значит, что их нельзя тратить на инфраструктуру – школы, сады, дороги, пожарные части или покупку и аренду земельного участка. Это перечеркнет все отношения между государством и девелоперским бизнесом, потому как государство сейчас хочет строить инфраструктуру за счет застройщиков и от своих требований отказываться не намерено - а где застройщик должен взять деньги? Кроме того, деньги нужны при возникновении различных внештатных ситуаций - откуда их брать? У застройщика должен быть не просто очень глубокий карман, он должен быть готов доставать из этого кармана деньги постоянно, не надеясь на их возмещение.
Но это еще не все – государство собирается лицензировать застройщиков, что сделает их практически банками, то есть еще более уязвимым и хрупким бизнесом. Поэтому покупатель через некоторое время столкнется с выбором – либо участвовать в резко подорожавшем долевом строительстве, где цены будут около 150-180 тыс. рублей за кв. м, либо участвовать в ЖСК.
ЖСК – механизм понятный, главный недостаток которого – на него нельзя брать ипотеку. Но в будущем ситуация может измениться и тут от государства есть не только плохие новости – возможно, паевой взнос в ЖСК будут засчитывать как ипотечный залог. Но этот законопроект пока еще находится только в стадии рассмотрения.