Глава Гильдии риелторов о тенденциях рынка недвижимости: «Спрос на жилье есть, не хватает денег»
Покупка жилья для многих россиян остается не просто важным, а главным вопросом устройства в жизни. Копить или оформлять ипотеку? Квартира или апартаменты? Жизнь в центре мегаполиса или домик в деревне? Этими вопросами постоянно задаются наши соотечественники. О тенденциях на рынке недвижимости, изменении спроса и санкционных проблемах застройщиков корреспондент «ФедералПресс» поговорил с главой Гильдии риелторов Константином Апрелевым.
- Константин Николаевич, добрый день! В этом году было много разговоров о снижении стоимости жилья. В том числе потому, что многие граждане России покинули страну. Что вы можете сказать о состоянии рынка недвижимости на сегодняшний день?
Я думаю, отъезд людей из страны не является ключевым фактором при снижении цен. Скорее, нужно говорить о следующих составляющих: цены росли начиная с пандемии до этого года, росли ипотечные ставки, которые по отношению к годам пандемии увеличились на 1,5%, и это влияет на платежеспособный спрос. Стоит отметить, что в разных регионах ипотечные сделки составляют от 65% до 85%, то есть ипотека является основным финансовым инструментом приобретения недвижимости. Если ее доступность снижается только по процентной ставке на 1,5%, а в совокупности с ростом цены на недвижимости до 30%, то это приводит к сокращению платежеспособности населения в два раза.
Если сравнить цену на ипотеку в 2019 году и сейчас, то ежемесячный платеж вырос почти в два раза. Раньше люди отдавали 30–40% бюджета на ипотеку, сейчас позволить себе отдавать 60% бюджета могут далеко не все.
- Что в таком случае можно сказать о текущем спросе на недвижимость? Какой рынок преобладает, первичного или вторичного жилья?
Спрос на покупку жилья есть. Только он не обеспечен необходимой платежеспособность населения. Факторы, которые сильнее всего влияют на рынок: снижение доходов, сокращение рабочих мест и снижение доступности ипотеки. Это что касается вторичного рынка.
На первичном рынке ипотека почти не изменилась, там произошел рост всего на 1%. Да, это понизит платежеспособный спрос, но в целом интерес к первичному жилью и так снижается.
Тенденция снижения цен на рынке, по крайней мере вторичном, по нашим прогнозам, сохранится как минимум до осени следующего года, и цены упадут еще до 10%.
На первичном рынке ставка по ипотеке намного ниже и рынок находится в более выгодном положении. Там коррекция цен началась не сразу. И банки, и застройщики пошли на ряд ухищрений для сохранения спроса. Одно из них – нулевая ставка по ипотеке, которую они обеспечивали тем, что рыночную стоимость жилья не снижали, хотя объективно жилье стоило дешевле, чем его продавали.
Второй инструмент – снижение первого взноса или предоставление рассрочки по первому взносу. Такие инструменты позволили сохранить цены, но не объемы продаж. Объемы продаж падали, начиная с мая и до августа. В августе ситуация начала улучшаться, но по отношению к маю – июню. Если сравнивать август этого года с прошлым, то заметно падение продаж почти в два раза.
Однако эта ситуация не отразилась на положении застройщиков. У них была и есть экономическая подушка, накопленная в период хороших продаж.
- Почему падает спрос на новое жилье? Квартиры на этапе строительства всегда были интересным вариантом для инвестиций.
Несмотря на отсутствие пандемийных ограничений, по многим объектам растет задержка ввода в эксплуатацию. Это показывает покупателям, что даже сроки в договоре не гарантируют сдачу объекта в указанный срок. Понимая, что в ближайшие годы нас ждет непростой период и растут экономические риски, значительное количество людей не хотят рисковать деньгами. Поэтому первыми с рынка новостроек ушли инвесторы. Платить деньги и ждать несколько лет, пока жилье построят, им просто неинтересно. Особенно с учетом того, что вторичный рынок уже просел на 7–8%, и если у вас есть деньги и есть согласование на ипотеку, вы можете пойти и купить жилье на «вторичке», в котором поселитесь уже завтра. При таких условиях спрос начал корректироваться в сторону вторички, несмотря на более высокую ипотечную ставку. По этим причинам пошел отток покупателей на вторичный рынок: более привлекательные цены и возможность пользоваться жильем с момента покупки.
- Как изменится рынок жилья после продления программы льготной ипотеки?
Стоит отметить, что люди торопились приобрести недвижимость по льготной ипотечной ставке, поскольку программу льготной ипотеки хотели сворачивать. Сейчас уже известно, что ее продлили, и спрос на приобретение жилья снизится – людям уже не надо торопиться, чтобы попасть под условия льготной ипотеки. Люди будут откладывать покупку, чтобы дождаться более высокой степени готовности жилья.
Все в ожидании, что будет коррекция цен на понижение. Рынок недвижимости консервативный, снижение будет медленным, по 1% в месяц.
- Уже несколько лет в России растет строительство апартаментов. Насколько выгодно приобретение такого типа жилья и с какими сложностями сталкиваются покупатели?
Надо напомнить, что застройщики пытались убедить покупателей в возможном превращении апартаментов в полноценное жилье. В этом отношении ожидания покупателей не оправдались. При этом я сразу говорил, что невозможно все апартаменты в стране превратить в жилье. Условия проживания в апартаментах просто разные. Как только власть переведет все апартаменты в жилье, у нее появится очень много обязательств перед владельцами такого типа жилья. Это и вопросы экологии, социальной инфраструктуры, транспортной доступности таких районов общественным транспортом. Очень много вопросов, не все из которых можно решить силами городских властей.
Поэтому спрос в этом сегменте меняется и не получил той поддержки, на которую рассчитывали инвесторы. Единственное преимущество апартаментов – цена ниже рынка и площадь может быть намного ниже нормального жилья. В этом привлекательность апартаментов для людей, которые не рассматривают их как место круглосуточного пребывания, пока молодые люди не создали семьи и не завели детей. Тем более апартаменты могут быть любого метража, и стоят они дешевле квартиры. Это привлекает молодых людей, которые стремятся скорее обрести самостоятельность в приобретении жилья. Но стоит помнить, что коммунальные услуги в апартаментах в любом случае буду выше, поскольку они не являются жилыми помещениями.
В целом интерес к апартаментам, возникший в 2017–2018 годах, сильно сократился.
- А если сравнивать такие типы жилья, как таунхасы и коттеджи? В чем их отличия и что пользуется большей популярностью у россиян?
Было интересное решение по социальной ипотеке для семейных участков и объектов сельской местности. Это подтолкнуло рынок загородного жилья. И земля и дома в Подмосковье столкнулись с ростом спроса, как и во времена пандемии, когда люди поняли, что в городских квартирах они просто заперты и не могут никуда пойти. Интерес к жизни за городом растет, причем растет в пользу частного дома. Сильного спроса на таунхаусы при этом нет. Это не совсем загородное жилье, а первое, что люди хотят получить, – это отдаленность от соседей и собственный участок, чего таунхаусы не предоставляют. Люди не уходят от шума в квартире, от соседей. В таунхаусах это еще хуже, поскольку застройщики часто экономят на стройматериалах. По сути, это такая же квартира, только за городом, что с точки зрения транспортной доступности намного хуже.
- Как санкции этого года повлияли на рынок недвижимости и вызвала ли санкционная политика Запада проблемы у наших застройщиков?
Проблемы застройщиков актуальны только для первичного рынка. Конечно, высокотехнологические инженерные системы стали недоступны, что ухудшило жилье элитного и бизнес-классов, поскольку они своевременно заместить оборудование не смогли. Это касается и отделочных категорий, которые в течение года еще удалось заместить, но в первую очередь – инженерных систем. Инженерное оборудование заместить не удается: это и «умный дом», и вентиляция, лифтовое оборудование и многое другое.
Конечно, санкции повлияли очень существенно. Совсем недавно уже была история 2014 года с присоединением Крыма. Тогда тоже ввели санкции, экономика потеряла доходы, и спрос на жилье начал снижаться. Снижение рынка привело к тому, что цены на жилье тоже снизились на 15% за два года. Я думаю, санкции – один из факторов, которые влияют на рынок в целом, они тянут за собой очень многое: рост рабочей силы, снижение доходов, стоимость ввода жилья в эксплуатацию. Сокращение доходов и рабочих мест – это тоже результат санкций. Учитывая, что санкции сейчас несравнимо более высокие, чем были в 2014 году, это приведет к снижению экономической эффективности в стране, и все это в совокупности привело и к снижению спроса на жилье и задало тренд на снижение цен.