Константин Воробьев: В этом году рынок ипотеки перейдет к зрелому цивилизованному росту
Автор: Константин Воробьев,
частный инвестор, эксперт по финансовым рынкам
В последние годы ипотека из обычного кредита превратилась в кредит доверия российским властям. И динамика этого рынка не менее важна, чем, например, динамика реальных доходов или инфляция. Однако в ЦБ увидели в ипотеке чуть ли не причину будущего экономического кризиса. Так есть пузырь на этом рынке или нет?
Спор между министром экономического развития Максимом Орешкиным и главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной на ПМЭФ-2019 относительно наличия или отсутствия кредитного пузыря в экономике больше напоминал поиск виновных, а не поиск возможных вариантов выхода из сложившегося кризиса. Кризис же заключается в том, что экономика стагнирует, реальные доходы населения не растут и в целом нет ощущения, что завтра что-то изменится в лучшую сторону. В Минэке склонны видеть корень проблем в кредитовании тех заемщиков, у которых и так слишком большие долги, и предупреждают, что страну по этой причине ждет рецессия уже в 2021 году. В ведомстве же Эльвиры Набиуллиной возражают: рисков для финансовой стабильности нынешний всплеск кредитования не несет — мол, в развитых странах соотношение долга и ВВП намного выше, чем в России. Между тем совершенно очевидно, что наши граждане замещают падающие реальные доходы кредитами и можно говорить о закредитованности отдельных групп заемщиков. В ЦБ считают, что это заемщики с низкими доходами, и справедливо полагают, что они не могут стать спусковым крючком для рецессии всей экономики. А что таким триггером стать может?
Как ни странно, но в Банке России считают, что это ипотека. Хрестоматийно жилищные кредиты считаются самым правильным видом кредитования, который несет стране только процветание и от которого в выигрыше остаются все: и банки, и заемщики, и подавляющее большинство отраслей в экономике. Именно поэтому рынку ипотеки в последние годы власти уделяют повышенное внимание, а задача снизить ипотечную ставку до 8%, озвученная президентом, стала едва ли не главной целью всей государственной экономической политики. Для поддержания спроса на ипотечные кредиты государство ввело льготную ипотеку для различных категорий граждан, а с 31 июля этого года вступает в силу закон об ипотечных каникулах, постоянно появляются все новые и новые инициативы для стимулирования этого рынка. Доходит и до радикальных — вроде снижения ипотечных ставок за счет прибыли банков. Очевидно, что объем помощи рынку ипотеки будет только увеличиваться.
На этом фоне заявления Эльвиры Набиуллиной о рисках, которые несет ипотека, были восприняты как гром среди ясного неба. Напомним, что глава ЦБ предупредила о недопустимости «бездумного наращивания ипотеки», что может привести к возникновению ипотечного, а затем и полномасштабного кризиса во всей экономике. Главную угрозу руководство регулятора видит в ипотеке с низким первоначальным взносом. Еще прошлым летом в ЦБ отмечали взрывной рост необеспеченных потребительских кредитов, которые заемщики берут для оплаты первого взноса по ипотеке, и, чтобы не допустить надувания пузыря, с октября были повышены коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Тем временем прошлый год отметился новыми рекордами: объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 49% и достигли 3 трлн рублей. Положительная динамика сохранилась и в начале этого года, правда, темпы уже скромнее: в I квартале 2019 года было выдано ипотечных кредитов на 618,4 млрд рублей, что на 6,2% больше, чем за аналогичный период 2018-го (582 млрд рублей). Снижение темпов связано как с ростом ставок, так и с повышением цен на недвижимость. При этом уже в марте объемы выдачи ипотечных кредитов снизились на 14% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Можно ли говорить в связи с этим, что ипотечному буму пришел конец? Очевидно, что пришел конец первой волне этого бума вместе с исчерпанием клиентской базы тех заемщиков, которых устраивала ставка. Новая волна спроса на ипотеку будет связана с тем, как поведут себя банки — решатся ли они на снижение своих ставок, не дожидаясь дальнейшего снижения ключевой ставки, или займут выжидательную позицию. В самом ЦБ уверены, что ставки начнут снижаться уже в ближайшее время. Ипотека была и остается самым низкорискованным видом кредитования, а уровень просрочки остается в пределах 2% вот уже много лет. Более того, по итогам I квартала 2019 года объем просроченной ипотеки даже снизился — на 0,6%. Эксперты, правда, прогнозируют некоторое увеличение объема просрочки, но не выше 2,5% в ближайший год.
Иными словами, цифры говорят, что никакого пузыря в ипотеке нет. А в этом году рынок, как говорят в таких случаях, перейдет к зрелому цивилизованному росту: после увеличения на 24% в прошлом году объем выдачи ипотеки и размеры ипотечных портфелей банков в нынешнем вырастут примерно на 15%. А может, и того меньше. Так что никакого «бездумного наращивания ипотеки» как не было, так и нет. Не годятся в виновники будущего кризиса и заемщики с низкими доходами. В условиях общей стагнации в доходах представляется крайне сомнительным, что пузырь может надуться в каком-либо кредитном сегменте. Вся же эта история с поиском крайнего больше напоминает поиски черной кошки в черной комнате. Кошка при этом находится совершенно в другом месте.