Коттеджная ипотека появится к началу июля
Президент Владимир Путин поручил правительству разработать меры поддержки индивидуального жилищного строительства до июля 2021 года. Самая простая на первый взгляд мера – это льготная ипотека. Однако есть большие проблемы: рынок перегружен загородным неликвидом и недостроем, а банки не хотят давать под залог земельных участков сколько-нибудь значимые кредиты. Но будущей льготной ипотекой могут воспользоваться крупные застройщики, они уже развертывают типовое загородное строительство, которое можно будет представить индивидуальной застройкой.
Санкт-Петербург и Москва вошли в десятку городов мира с самыми высокими темпами роста цен на жилье: 25,4 и 21,1% соответственно, сообщила в среду консалтинговая компания Knight Frank.
Во многом стремительный рост цен на жилье в городах по всей стране, а не только в столицах связан с бумом ипотечного кредитования: в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки под 6,5%, а Банк России снизил ключевую ставку до исторического минимума в 4,25% годовых. В итоге, как отметило в среду рейтинговое агентство «Эксперт РА», кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн руб., что превышает показатели 2019 года на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении.
Однако весь этот финансовый дождь не пролился на земельные участки и индивидуальные дома – согласно опубликованному ранее исследованию Frank RG и ДОМ.РФ, на них пришлось всего 2% выданных ипотечных кредитов (на новые кредиты на вторичное жилье приходится 49%, на новостройки – 34% и на рефинансирование – 14%).
Аналитики «Эксперт РА» считают, что в 2021 году рынок не достигнет рекорда прошлого года. Ограничивать спрос на жилье будет не только рост цен на него, но и снижение количества новых платежеспособных заемщиков из-за сокращения реальных доходов населения, а также завершения цикла снижения ипотечных ставок. Программа льготного кредитования действует до 1 июля, и аналитики не ждут ее продления в нынешнем виде: скорее, пишут они, возможен сценарий завершения госпрограммы или продления в значительной модификации: ее могут сохранить только в отдельных регионах, где не было сильного роста цен на первичное жилье, могут ограничить количество участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья (сейчас 12 млн в столицах и 6 млн в других городах).
Судя по всему, либо в качестве самостоятельного проекта, либо в виде части модифицированной программы в правительстве хотят успеть к началу июля разработать еще одну или даже несколько программ – для участников индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Готовить документ начали давно (см. «НГ» от 27.10.20), а недавно вице-премьер Марат Хуснуллин подтвердил, что правительство и Банк России готовят пилотный проект специальной ипотечной программы для ИЖС, ставка по которой, однако, по его словам, будет превышать средний показатель по стране.
Минфин 26 марта внес в правительство законопроект о распространении семейной ипотеки под 6% годовых на ИЖС. «Расширение программы поможет большему числу семей с детьми улучшить свои жилищные условия. Рассчитываем, что дополнительно будет выдано около 20 тыс. кредитов для строительства индивидуальных жилых домов на сумму около 79 млрд руб. с первоначальным взносом от 15%», – отметил замминистра финансов Алексей Моисеев.
ЦБ РФ со своей стороны обещал провести в 2021 году эксперимент с зеленой ипотекой, но в среду регулятор заявил, что в отсутствие стандартов зеленого строительства сложно оценивать потенциальный спрос на продукт.
В сфере ипотечного кредитования ИЖС пока сохраняется основная проблема: на рынке не хватает готовых проектов поселков, владельцы земли предпочитают продавать ее отдельно, без подряда, то есть под будущее строительство, а банки не хотят давать кредиты под пустую землю или оценивают ее в 0 руб.
Примеры, когда крупные девелоперы многоквартирного жилья выходят на загородный коттеджный рынок, пока единичны.
Эксперты видят шанс реализации ипотеки для ИЖС в опыте применения эскроу-счетов. Управляющий партнер компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая пояснила «НГ», что формального запрета оформления ипотеки под залог земельного участка не существует, но банки неохотно выдают ипотеку для ИЖС и нередко оценивают недостроенные объекты в 0 руб. «Это обусловлено высокими рисками и сложностью оценки. Именно поэтому кредитные организации устанавливают дополнительные критерии: дом должен быть построен недавно, иметь процент износа не выше определенного уровня, не относиться к сборно-щитовым проектам. Отдельно отметим, что нередко причиной отказа является тот факт, что участок не переведен в соответствующую категорию земель (для ИЖС, личного подсобного хозяйства)», – говорит она.
Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов оптимистично смотрит на будущее ипотечного кредитования в ИЖС. «Сейчас его доля в общем объеме ипотечного кредитования составляет не более 5%, притом что на индивидуальную застройку приходится половина от всего вводимого в стране жилья – здесь есть огромный потенциал, – сказал он «НГ». – Программа правительства может хорошо заработать, если будет, например, модернизировано уже действующее с начала декабря предложение банка ДОМ.РФ. Сейчас там есть ряд ограничений, программа рассчитана только на молодые семьи, и ее действие рассчитано до начала июля. Если снять возрастные ограничения и продлить срок ипотеки хотя бы на пять лет (1–2 года нужно на подготовку проектов поселков, еще 3–4 уйдут на продажи), на мой взгляд, рынок ждало бы сильное оживление».