Крах Urban Group: Концептуальные изменения на рынке новостроек

Крах Urban Group отразил не только проблемы российского рынка недвижимости, но и ущербной системы ценностей, принятой в секторе «бизнес-пирамид».

Пока дольщики гадают, будет ли достроено их жилье, а если нет, позволит ли размер компенсации приобрести новое, следствие объявило в международный розыск бывшего топ-менеджера Urban Group, арестованного заочно, Андрея Пучкова. Предприниматель скрылся из поля зрения российского правосудия, а гражданам советуют впредь тщательнее оценивать риски…

Эксперты и экономисты отмечают - ситуация, возникшая с крупнейшим застройщиком Подмосковья, придала ускорение системным изменениям на рынке: раньше, чем предполагалось, будет осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию.

Индикатор кризиса

Банкротство застройщика, строившего 6 жилых комплексов в Подмосковье, коснется ни много ни мало 14 тыс. дольщиков. В мае этого года Россреестр перестал регистрировать договоры долевого строительства с Urban Group, поскольку компания прекратила отчислять деньги в Компенсационный фонд долевого строительства. А уже 30 мая Urban Group приостановила продажи и строительство домов.

В июле Арбитражный суд Московской области признал банкротами пять структур Urban Group. Обещанные квадратные метры так и не были достроены, особенно не повезло дольщикам ЖК «Лайково» и «Лесобережный» - комплексов, которые находятся практически на нулевой стадии строительства.

«Если на грани краха оказался респектабельный Urban, то в два щелчка может сгинуть любой девелопер», - так рассуждают профучастники рынка, пишет «Коммерсант». По данным издания, на рынке бытует мнение, что Urban потянул вниз проект «Лайково», предусматривающий достройку за СУ-155 домов в Одинцово. Новый ЖК был заложен на месте, где строился ЖК Like City, который не был завершен из-за банкротства СУ-155. Но есть и другое мнение: маржи застройщика с каждого проданного метра хватило бы на покрытие всех потерь ЖК «Лайково». Видимо, не хватило…

Входящая в Urban Group ООО «Ивастрой», беглый гендиректор которой заочно арестован и объявлен в розыск, начала строить комплекс «Лайково» в Одинцовском районе в 2016 году. В рамках проекта планировалось построить 1,7 млн квадратных метров жилья, в том числе 62 жилых дома от 4 до 12 этажей и 11 двухэтажных таунхаусов. По версии следствия, «Ивастрой» собрала 6,7 млрд рублей с участников ДДУ, но не ввела в эксплуатацию обещанные объекты.

Что делать гражданам в такой ситуации – вопрос к государству, которое должно выполнять социальные функции, считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. В целом, по его прогнозам, власти должны поддержать саму компанию, ее проекты, а начатое строительство необходимо довести до конца. «Люди рассчитывали на эту недвижимость, смотрели на красивые картинки», - указал эксперт Царьграду.

На стадии котлована

По планам властей, дома четырех из шести жилых комплексов Urban Group в основном будут достроены в течение 2019 - 2020 годов. При этом, по словам заместителя гендиректора Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, управляющего директора Дом.РФ Алексея Ниденса, ЖК «Лесобережный» и «Лайково» имеют крайне низкую степень готовности, поэтому сроков по их достройке в презентации не обозначено.

По словам Д. Таганова, «нулевая стадия – понятие растяжимое». «Насколько мне известно, проектов на стадии документов практически нет, пять уже было начато, - сказал эксперт. - Логично достроить начатые корпуса».

ЖК «Лайково» насчитывает 14 домов, из которых один готов на 67%, два - на 30-40%, четыре дома имеют степень строительной готовности не выше 16%, остальные семь домов готовы на 0-5%, сообщает ТАСС. В ЖК «Лесобережный» из 15 домов один дом готов на 45%, четыре - на 10-16%, готовность остальных 10 домов не превышает 5%.

По словам министра строительства Московской области Руслана Тагиева, областные власти обдумают вариант денежной компенсации дольщикам проектов, находящихся на стадии котлована. «Мы будем смотреть, есть ли целесообразность завершения строительства по этим ДДУ, и будем в качестве альтернативы предлагать гражданам рассмотреть возможность компенсации деньгами», - цитируем министра по ТАСС.

Целесообразность запуска компенсационного механизма в случае, если строительство объекта не началось, подтверждают и эксперты. «Компенсация дольщикам должна быть в размере потраченных средств, - сказал Д. Таганов. – Безусловно, это не вернет людям потраченных нервов, побочных расходов, но таковы реалии рынка».

Однако этот вариант вызывает вопросы у участников долевого строительства. По словам руководителя инициативной группы дольщиков Артура Бабичева, планируемый размер компенсации не соответствует суммам, потраченным на жилье. У дольщиков нет понимания, каким образом будет выплачиваться компенсация, но даже если речь идет о выплате всей стоимости ДДУ, «мы в жестком минусе», сказал представитель дольщиков BFM.ru.

По закону компенсация рассчитывается исходя из средней рыночной стоимости квадратного метра по району, это - 50 с небольшим тыс. рублей, пояснил он. «Наши расценки от 76 тысяч и выше», - разводит руками А. Бабичев. При этом он подчеркнул, что для ипотечников (а их 90% от всех участников) сумма выплат «не перекроет даже процентов по банку».

«Долевое участие на фундаменте запретили, а стоимость на новых условиях значительно стала выше. Выходит, люди остались без жилья», - отметил он.

Понимая ситуацию, федеральные власти запустили специальный механизм для ипотечников Urban. Речь идет о возможности рефинансирования ипотеки по ставкам, начинающихся от 8,75% годовых, также будет доступно перекредитование.

Случайное фиаско?

Пока кризиса в отрасли нет, считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ». Продажи идут хорошо практически у всех игроков, а если и возникают проблемы, они носят локальный характер и связаны с несовершенством реализуемых бизнес-моделей, рассуждает Д. Таганов.

При этом эксперт подчеркнул в беседе с Царьградом, что давно работает на рынке, и ему хорошо знакома компания Urban Group. «Меня очень удивило, что такой игрок, с такими концептуально богатыми проектами, потерпел фиаско на рынке»,- сказал эксперт.  Все предыдущие проекты компании были реализованы и пользовались неизменным успехом, отметил он.

«Я не думаю, что речь идет о злом умысле, и не могу отнести Urban Group к категории недобросовестных застройщиков. Скорее всего, возникли объективные проблемы, ведь бизнес – всегда риск, от которого не застрахованы даже самые мощные игроки», - отметил Д. Таганов.

Эти риски транслируются и потребителю, принимающему участие в долевом строительстве. При этом, по словам собеседника, наименьший риск для граждан - покупать квартиры по договору купли-продажи, на том этапе, когда «девелопер выдает ключи». При этом нужно понимать, что при отсутствии рисков повышаются цены на недвижимость, подчеркивает Д. Таганов. «Если люди хотят сэкономить, придется учесть и неизбежные риски», - сказал он.

По словам эксперта, при возникновении форс-мажорных ситуаций страдают не только дольщики, но и застройщики, сотрудники, которые лишились работы. Это комплексная проблема и касается области ответственности не столько частного сектора, сколько государства, считает он.

В условиях нового рынка

Кризис в Urban Group ускорил планируемый властями переход к проектному финансированию на рынке новостроек в рамках общего ужесточения правил игры на строительном рынке.

Согласно принятым поправкам в Закон о долевом строительстве (N 214-ФЗ), с 1 июля 2019 года застройщики получат средства за реализованные квартиры только после сдачи жилья покупателям. До этого момента средства клиентов будут располагаться на специальных банковских счетах, недоступных ни для строителя, ни для потенциального хозяина жилья.

При этом страховая сумма, в случае возникновения проблем, компенсируемая из Фонда страхования вкладов, ограничена 10 млн рублей. Источников финансирования у застройщиков остается два: банковские кредиты под проекты и собственные средства.

По мнению экспертов, нововведения приведут к увеличению себестоимости строительства и спровоцируют снижение объемов вводимого жилья в пятилетней перспективе. Небольшие игроки уйдут с рынка, а сам сектор ждет монополизация, предупреждают экономисты.

Как отметил господин Таганов, несмотря на то что долевое строительство несет в себе риски для его участников, в случае отказа от этого принципа реализации строительных проектов граждане увидят не только рост цен на квартиры, но и столкнутся с дефицитом квадратных метров.

«В течение ближайших максимум пяти лет весь накопленный застройщиками в качестве «бумажных проектов» объем будет реализован, - говорит эксперт. – Что будет реализовываться потом, непонятно. Если все проекты перейдут на принцип реализации финальной стадии, то рост цен составит 15-20%. И пострадает прежде всего покупатель".

По словам собеседника Царьграда, новые застройщики не придут на рынок уже с этого лета. А ведь именно новые игроки привносят в отрасль новые архитектурные проекты, удивляют планировочными решениями. Но их выдавливают с рынка, заключил Дмитрий Таганов.