Кредиты на новостройки становятся все более доступными — в частности, смягчаются требования относительно степени готовности объекта, сни

Кредиты на новостройки становятся все более доступными - в частности, смягчаются требования относительно степени готовности объекта, снижаются процентные ставки. Однако все равно зачастую деньги можно получить только в том случае, если банк является кредитором девелопера.
 
Почувствуйте разницу
 
Ипотека первички по-прежнему остается аутсайдером. По словам начальника управления ипотечного кредитования "НОМОС-банка" Сергея Арзянцева, причинами становятся риски, таящиеся в схемах продаж новостроек, и сложности в прогнозировании перспектив девелоперов: "Поэтому банки стараются кредитовать объекты, в которых участвуют сами, берут в залог имеющееся жилье, тщательно анализируют застройщика и объект". Чтобы минимизировать риски, банки предпочитают работать с объектами, завершенными на 70%, причем аккредитованными, говорит руководитель отдела продаж EliteCenter Карен Мелконян. Существуют и стандартные способы подстраховаться. "Ставки на первичном рынке, нежели на вторичном - на 1,5-2,5%, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки". - Выше и первоначальный взнос - на 5-10%". Кое-где до оформления прав собственности могут потребовать в качестве дополнительного обеспечения представить поручителей (например, в Сбербанке).
 
"Основная сложность - найти подходящую по цене и параметрам новостройку, причем аккредитованную, поскольку деньги дадут только на такой объект. В противном случае возможна лишь "кривая" ипотека - под залог имеющегося имущества", - говорит К. Мелконян. По его словам, развитие жилищного кредитования в России сильно затормозил кризис, но и до него камнем преткновения были нелегальные схемы продаж новостроек, в первую очередь с использованием предварительных договоров и т.д. За подобным договором обычно скрывается всего лишь обещание девелопера продать квартиру, а на таких неопределенных условиях банки денег не дадут.

Условия
 
По словам М. Литинецкой, все банки на первичном рынке выдвигают примерно одинаковые требования как к объектам, так и девелоперам. Учитывается известность компании, срок ее пребывания на рынке недвижимости (не менее трех лет), наличие завершенных проектов. Квартиры, проданные на основании предварительного договора, могут быть залогом только в уже введенных домах. При этом с 2010 года кредитные продукты, независимо от схем реализации жилья, значительно улучшились. Во-первых, смягчились требования к стадии строительства - с 90-100% до 50% и в ряде программ от 20%. Во-вторых, снизился первоначальный взнос - с 30-40% до 15-20%, а по программе Сбербанка "Молодая семья" - до 10%. В-третьих, стало проще подтвердить доход: если раньше была действительна только справка 2НДФЛ, то с октября 2010 года допускается подтверждение по форме банка. Также эксперты отмечают существенное снижение ставок как на инвестиционный период, так и на период после оформления собственности. По данным управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, сегодня фиксированные ставки при покупке новостройки составляют в среднем 13% в рублях, а после получения права собственности можно рассчитывать на серьезное снижение - порядка 3%. "Во многом это заслуга застройщиков, которые реализуют объекты в рамках 214-ФЗ. Данная схема прозрачна и для клиентов, и для банков, поскольку договор долевого участия считается зарегистрированным с момента государственной регистрации, что позволяет регистрировать договор залога прав требования в качестве обеспечения по кредиту", - добавляет М. Литинецкая.

Выбор невелик
 
Зачастую у потенциального покупателя новостройки возникает проблема поиска банка, поскольку такие кредиты предоставляют немногие и по более высоким ставкам, говорит С. Арзянцев. "Банки очень внимательно относятся к изучению платежеспособности заемщика, учитывают его социальное положение, текущие займы, расходы на содержание семьи, другие ежемесячные траты. Минимизировать риски позволяет андеррйатинг", - сообщает пресс-секретарь компании "Сити - XXI век" Сергей Лядов. Так что, по его словам, каждый человек сам решает, какой продукт ему больше подходит - на первичном или вторичном рынке. У любого варианта есть свои плюсы и минусы. Условия кредитования вторички выгоднее, однако с окончанием строительства клиент получает жилье в новом доме, который имеет очевидные преимущества.

"Обобщая отличия ипотеки на первичном и вторичном рынке, можно сказать, что на первом в инвестиционный период выше ставка и первоначальный взнос. Кроме того, если на вторичном рынке обеспечением выступает приобретаемое имущество, то на первичном - залог прав требования. Сегодня это достаточно понятный инструмент, получающий все большее распространение, поскольку застройщики переходят на реализацию объектов в рамках ДДУ", - говорит М. Литинецкая. По словам Е. Скоморовского, примерно на тех же условиях банки кредитуют и самих девелоперов - по сути, залогом выступает будущее имущество. Кроме того, существуют программы кредитования новостроек под залог имеющейся недвижимости - например, в "Нордеа банке", BSGV, HSBC. "Такие продукты также востребованы, но все же, подавляющее большинство банков выдают ипотеку под залог прав требования", - добавляет М. Литинецкая.

Проще и легче
 
В целом, считают эксперты, рынок ипотеки первичного жилья по объемам выдачи все еще проигрывает вторичному. И все же, по словам С. Лядова, число сделок будет расти при условии улучшения продуктов и более активного взаимодействия девелоперов и банков. Однако, считает эксперт, для укрепления института ипотеки требуется организация системы правовой защиты заемщиков, предполагающей в том числе создание резервного фонда на случай возникновения кризисных явлений в экономике: "Кроме того, положительное влияние оказали бы законодательные изменения, усиливающие государственную защиту всей сферы кредитования. И конечно, для повышения привлекательности ипотеки нужно снижать ставки. Эти меры должны сопровождаться увеличением количества предложений, иначе мы просто получим очередной виток цен на жилье. Ну а в качестве общей базы необходимы стабильная экономическая ситуация в стране и наличие у заемщика уверенности в завтрашнем дне". В любом случае, говорит Карен Мелконян, после кризиса "выжили" только самые крупные и надежные застройщики, к которым банки испытывают доверие. Ипотека новостроек начинает активно развиваться.
 
По словам М. Литинецкой, 2010-й стал годом возрождения ипотеки, в том числе первичной, на рынок вернулись банки, в кризис свернувшие кредитные программы: "Налицо все предпосылки увеличения доступности ипотеки. Можно ожидать, что условия кредитования первички будут приближаться к вторичным. По нашим оценкам, в ближайшие два-три года ставки снизятся до 11,5-12% в рублях на инвестиционный период". Также эксперт ожидает смягчения требований к застройщикам (например, срок деятельности компании может сократиться до двух лет).